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作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳,，今年以來再度領(lǐng)舞房地產(chǎn)市場(chǎng),，上演了一出量?jī)r(jià)齊漲、絕地反擊的好戲,。到6月份,，深圳房?jī)r(jià)達(dá)到14908元/平方米，與去年底相比上漲了35%,。然而樓市急速上漲的同時(shí),，也在積聚著風(fēng)險(xiǎn),。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)的一份報(bào)告顯示,，由于房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)前深圳二手房租金回報(bào)率已經(jīng)下跌到3.5%,，低于銀行5年期定期存款利率,。而當(dāng)租金回報(bào)率低于貸款利率時(shí)，實(shí)際投資回報(bào)率就已為負(fù)值,，也就是說,，目前深圳的二手住宅投資價(jià)值正在逐步喪失。
房?jī)r(jià)急升導(dǎo)致樓市投機(jī)卷土重來
據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年上半年深圳成交一手住宅388萬平方米,，同比增加149%，6月成交均價(jià)14908元/平方米,，比2008年12月上漲35%,，與5月份相比漲幅在15%左右，而這已經(jīng)是深圳房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月上漲了,。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),，深圳的一些代表性樓盤項(xiàng)目都出現(xiàn)了空前熱銷的局面：南山的中海陽光玫瑰園、諾德國(guó)際本月銷售率都接近90%,；寶安熙龍灣二期首批低調(diào)選房,，基本售完；灣上六座開盤售出八成,；觀湖園加推的疊拼別墅持續(xù)旺銷,；龍崗第五園加推新單位，持續(xù)熱銷,；花語岸,、公園大地、大山地等加推單位銷售也都理想,。
銷售的火爆讓一些開發(fā)商開始“捂盤”,。數(shù)據(jù)顯示,，6月份深圳全市新增供應(yīng)只有29.3萬平方米，環(huán)比減少32%,，盡管有多個(gè)樓盤入市或加推,，但絕大部分樓盤仍采取分批少推的手法。截至6月底全市存量住宅僅1.4萬套左右,，供求矛盾開始凸顯,。
樓市炙手可熱的氛圍，讓曾經(jīng)銷聲匿跡的炒房客卷土重來,�,！敖谕顿Y客突然增加，年初時(shí)深圳樓市的投資客比例不到5%,，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到30%左右,。”中原地產(chǎn)報(bào)告顯示,，投資客涌入成為近期樓市的顯著特點(diǎn),。
二手房方面，深圳6月份成交面積約為130.31萬平方米,，成交均價(jià)為15176元/平方米,，較5月份的數(shù)據(jù)都在上漲。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,，從6月份二手房的購房用途來看,，自住客戶的比例持續(xù)下降，6月該比例降至78.94%,，有11.36%的客戶表示其置業(yè)行為是出于投資目的,，環(huán)比上升了1.96個(gè)百分點(diǎn)；另外有9.70%的客戶表示自己置業(yè)是用來自住或投資,，該比例較上月增加了2.51個(gè)百分點(diǎn),。明確表示投資和表示或用于投資的客戶比例已經(jīng)超過了兩成。
租金回報(bào)率等參考指標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)
由于房?jī)r(jià)急速拉升,，深圳樓市不理性的因素不斷增加,，離租金回報(bào)率、房?jī)r(jià)收入比等參考指標(biāo)漸行漸遠(yuǎn),。美聯(lián)物業(yè)的一份報(bào)告顯示,，由于房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)前深圳二手房租金回報(bào)率已經(jīng)下跌到3.5%,，低于銀行5年期定期存款利率,。
分析人士指出，投資房地產(chǎn)獲利主要通過兩個(gè)途徑,，一是通過價(jià)格上漲來獲取回報(bào),，二是通過出租物業(yè)獲得租金回報(bào),。今年以來，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲,，通過前一種方式獲利的炒房客不少,，但在房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲觸碰到“天花板”時(shí)，租金回報(bào)率的高低將直接決定投資價(jià)值的大小,。當(dāng)租金回報(bào)率低于貸款利率時(shí),，實(shí)際投資回報(bào)率已為負(fù)值，意味著房地產(chǎn)投資價(jià)值正在逐步喪失,。
深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說,，除開炒房客，多數(shù)投資型購房者都是以長(zhǎng)線持有,，通過租金來獲取回報(bào)的,，因此考慮出租回報(bào)率至關(guān)重要。以深圳為例,，通常深圳住宅的出租回報(bào)率大約在4%至5%之間,，但2008年租金普遍出現(xiàn)下跌,，回報(bào)率也相應(yīng)下滑,。近期住宅出租市場(chǎng)雖然有所回暖，租金略有上升但遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的上漲幅度,，因此出租回報(bào)率仍不理想,。
據(jù)記者了解，目前深圳租金回報(bào)率不高的主要原因是,，一方面房?jī)r(jià)上漲過快,，另一方面由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有全面復(fù)蘇，因此租金不可能上漲得太快,。受金融危機(jī)沖擊,，深圳特區(qū)外現(xiàn)在連農(nóng)民房都很難出租出去，租金有下降的趨勢(shì),。記者也了解到,，在深圳市區(qū)內(nèi)的華強(qiáng)北、沙頭角等片區(qū),，也由于企業(yè),、工廠倒閉員工租賃需求減少，中途退租情況增多,，租金還沒有漲起來,。
下半年樓市或?qū)⒚媾R調(diào)整
值得注意的是，雖然很多人是出于通脹預(yù)期才加入到炒房的行列,，但宏觀經(jīng)濟(jì)政策可能面臨著調(diào)整,，這將給樓市帶來重大變化,。7月9日，央行發(fā)行2009年第24期,、第25期中央銀行票據(jù),。其中，第25期中央銀行票據(jù)為一年期票據(jù),，該期中央票據(jù)的發(fā)行,，意味著一年期央票發(fā)行經(jīng)過7個(gè)月的停歇后再度重啟，央行對(duì)貨幣政策進(jìn)行了微調(diào),。
“從房地產(chǎn)政策方面來看,，支撐深圳樓市上升的政策預(yù)期或?qū)l(fā)生改變�,！鄙钲谥性禺a(chǎn)的一份報(bào)告認(rèn)為,，后期針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)很有可能通過收縮信貸規(guī)模、提高信貸審核力度來嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),，從深圳來看,，目前有些銀行已經(jīng)收緊房貸。如果房貸收緊,，投資需求將受到一定抑制,，購房者的心理預(yù)期也將受到影響。
眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華表示,，在下半年,，銀行放貸可能會(huì)逐步收緊，個(gè)人購房?jī)?yōu)惠政策則也可能于年底取消,。此外,，下半年深圳還將有40多個(gè)新盤上市，供應(yīng)量的放大,，價(jià)格上的促銷優(yōu)惠必不可少,。多種因素疊加，樓市調(diào)整估計(jì)將在下半年或明年初到來,。
深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為,，目前樓市的剛性需求已經(jīng)基本釋放完畢，而宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀,，今年1月至5月我國(guó)“三駕馬車”的出口仍然是負(fù)增長(zhǎng),，CPI仍然下降，表明經(jīng)濟(jì)仍然下降,，同時(shí)人們的收入預(yù)期還是下降,。“像這樣價(jià)格這么漲,，成交量持續(xù)放大,，我認(rèn)為不太會(huì)長(zhǎng)久下去,。” |