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樓市尚處于“回暖”過程,，有開發(fā)商“見好就漲”，或者“見好就收”,�,！吧蠞q”的是房?jī)r(jià)，“收縮”的是房源,。而后者就是市場(chǎng)常言的“捂盤”,。面對(duì)“回暖”，開發(fā)商為何逆市惜售,？
銷量上升,，開發(fā)商又顯傲慢
各地前不久相繼結(jié)束的“五一”房展會(huì)，與以往有一個(gè)顯著差異：開發(fā)商對(duì)促銷明顯“懶”了很多,，心理上似乎也“�,！绷似饋怼１热纾谏虾Ｕ褂[中心主辦的“五一”房展會(huì)上,，雖然參觀人數(shù)比去年同期超出一倍,，但誘人的折扣優(yōu)惠已難覓蹤影。主辦方也坦言,，以往開發(fā)商都“放得很開”,，但現(xiàn)在的促銷總體比較平淡。
一家位于浦東中環(huán)線附近的知名樓盤將在5月底推出新房源,，售樓人員甚至不無傲慢地告訴咨詢?nèi)巳海骸拔覀儧]有優(yōu)惠措施,，我們就這個(gè)價(jià)格，要不要買你們自己考慮好了”,。
而在場(chǎng)外售樓處,，又出現(xiàn)了久違的排隊(duì)人群,。記者近期實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn),，位于閘北大寧板塊某樓盤的售樓處，開盤之前就有人排隊(duì),。位于寶山顧村板塊的某樓盤曾在3月底推出140多套以兩房為主的房源,，幾天內(nèi)即被訂購(gòu)一空。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字也印證這一點(diǎn),。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,，4月25日，上海單日商品房成交量突破1000套,，達(dá)到2007年成交高峰期的水平,。此后至“五一”，也幾乎每天維持在1000套以上,。雖然“五一”小長(zhǎng)假期間有所回落,，但節(jié)后成交量又沖上高位。不少分析人士直言“看不懂”,。
價(jià)格方面,，根據(jù)中房指數(shù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)檢測(cè)結(jié)果，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲跌互現(xiàn),，呈現(xiàn)小范圍波動(dòng),。在上海、北京,、深圳等一線城市,，提價(jià)的樓盤很多，但穩(wěn)住的樓盤也有,。不管怎樣,，有了足夠成交量支撐，開發(fā)商在資金上如重獲“源頭活水”。從最近披露的一季度公告看,，幾家上市房企業(yè)績(jī)一改頹勢(shì),，大為改觀。
開發(fā)商主動(dòng)挑起新一輪相持
為什么人們排隊(duì)買房,？上海一家房企老總對(duì)記者說出了一大原因：“如果有200個(gè)人買房子,，開發(fā)商拿出100套來賣；每?jī)蓚�(gè)人買一套,，就只好去排隊(duì)了,。”
他坦言自己的樓盤也正是如此：“我們現(xiàn)在放慢了銷售節(jié)奏,，只要保證現(xiàn)金流相對(duì)充裕就可以了,，并不急于把所有的產(chǎn)品都投進(jìn)市場(chǎng)�,！彼墓灸壳霸谑蹣潜P占可售總數(shù)的50%至60%,，“剩下的房源暫不辦理預(yù)售證，放到明年再說,，我們準(zhǔn)備賭一賭未來”,。他說，這些房子都是六七年前拿的地,，當(dāng)時(shí)的地價(jià)比現(xiàn)在房?jī)r(jià)要低得多,，部分銷售就可以保證企業(yè)有可觀的利潤(rùn)，“因此我們完全等得起”,。而且,，“捂后”再上市，“價(jià)格一定比現(xiàn)在上漲一點(diǎn),，多出來的可都是純利潤(rùn)”,。
記者采訪、分析發(fā)現(xiàn),，同樣是“惜售”,，樓盤可分為兩類：一類是“低進(jìn)高出”，其房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超多年前購(gòu)置土地的樓板價(jià),，少量多批甚至少批都足以帶來足夠利潤(rùn),，且自身又不存在迫切的資金困難，這是“主動(dòng)惜售”,；另一類則大多是近兩三年買的高價(jià)地,，有些樓板價(jià)之高甚至到了“面粉”貴過“面包”的程度。對(duì)這些開發(fā)商來說,，房?jī)r(jià)的回落是難以忍受的,，所以現(xiàn)在只好“扛著”不降價(jià),，從而被迫“惜售”。
惜售同時(shí),，上述開發(fā)商還表示,，目前沒有進(jìn)一步投資、拿地的準(zhǔn)備,，“我們會(huì)考慮跟蹤一些項(xiàng)目,，但現(xiàn)在不是拿地的最好時(shí)候”。
房地產(chǎn)商別“好了傷疤忘了痛”
與一季度相比,，二季度的樓市開始顯露出更多“不確定性”,，一線城市尤為如此。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，4月份第一周后,，北京市住宅成交量連續(xù)三周出現(xiàn)環(huán)比下跌。其中,，第四周(4月20日至4月26日),，成交量環(huán)比降幅超過20%�,！拔逡弧奔倨�,，北京住宅日均簽約量424套,，亦低于4月的平均水平446套,。退房率也有所上升。
市場(chǎng)人士認(rèn)為,，京,、滬兩個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”城市樓市表現(xiàn)差異，從表面上看跟供求比,、政策環(huán)境等有關(guān),，但根本上則是形勢(shì)不夠明朗時(shí)市場(chǎng)博弈出現(xiàn)的正常波動(dòng)，其中不排除存在市場(chǎng)對(duì)捂盤,、漲價(jià)等現(xiàn)象作出反饋等原因,。
上海城開集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)認(rèn)為，樓市回暖使開發(fā)商的日子剛有起色,，但捂盤惜售可能導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整過程被迫中斷,，并為二季度以后的樓市增加了很多不確定因素。五月份上海等樓市的推盤量依然較大,，但全年走向如何還要看六月份以后,。戴德梁行在新近的報(bào)告中提醒，隨著政府適度寬松的貨幣政策的持續(xù)實(shí)施,，整體市場(chǎng)流動(dòng)性較為充裕,，預(yù)期通脹將重新恢復(fù),。但購(gòu)房者的需求價(jià)格彈性也逐步增大，略微的價(jià)格變化對(duì)需求方的影響將較為明顯,。
欲“賭未來”的開發(fā)商認(rèn)為：“明年此時(shí),，房?jī)r(jià)肯定更高�,！倍拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭提醒：“如果企業(yè)在日子剛好過的時(shí)候,，便‘好了傷疤忘了痛’，危害可能就大了,。眼下中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，就有些盲目樂觀情緒�,！� |