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與急遽回升的氣溫一樣,，上海樓市近來連日飄紅，新建商品房日成交量甚至一度超過1000套,。在久違的“井噴”行情面前,，部分開發(fā)商心癢難耐趁勢漲價。
專家認(rèn)為,，開發(fā)商“多次開盤,、小幅提價”，是為了制造搶購氣氛,，推動購房者加快入市,。但在市場尚很脆弱、回暖前景不明的情況下,，漲價可能導(dǎo)致成交量萎縮,，來之不易的“陽春”行情也可能提前結(jié)束�,！�
成交“井噴” 開發(fā)商趁機漲價
陽春三月,，上海樓市在2月份成交量環(huán)比增長逾六成的基礎(chǔ)上繼續(xù)反彈，新建商品房單日成交量多日高居在800套上下,。統(tǒng)計顯示,，3月9日至15日全市共成交商品住宅32.38萬平方米，環(huán)比上升38.3%,，創(chuàng)下上海樓市自2007年底以來的近70周新高,。
據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，3月17日上海新建商品房成交達(dá)到1074套,，為去年下半年以來所罕見,；3月18日至19日，全市新建商品房成交量亦連續(xù)突破900套,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2月份均值,。
在大好“春色”面前，部分開發(fā)商按捺不住開始悄悄上調(diào)銷售價格,，不少樓盤的提價范圍在5%至10%之間,。龍頭老大萬科在上海的金色里程、四季花城等項目均有調(diào)價,；位于浦東的大華錦繡華城,，2月成交均價1.5萬元，比上期推案價格高了6%,；“金地灣流域”項目最新報價已近每平方米1.6萬元,，而去年低谷期僅為每平方米1.4萬元,；位于市中心的精裝修公寓“長寧88金廷”，推盤單價從春節(jié)前的2.4萬元一路漲至2.7萬元,。
位于上海中環(huán)的“慧芝湖花園二期”比較有代表性,。這一樓盤去年年中開盤均價每平方米2.2萬元，但銷量不佳,。當(dāng)年年底,，開發(fā)商推出400余套房源以八折優(yōu)惠推出，平均單價略高于1.7萬元,，很快銷售一空,。春節(jié)后該樓盤價格不斷攀升，最新一批房源每平方米均價在1.8萬元至1.9萬元,。
市場機構(gòu)佑威·樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示,，1月至3月18日，這段時間內(nèi)上海持續(xù)有成交的公寓項目共251個,，其中2月售價比1月上漲的項目有123個,，占到近五成，而3月前18天成交價相比2月上漲的項目有131個,。
“少量多批”制造搶購氣氛
值得注意的是,，此輪樓市“小陽春”,，開發(fā)商再度祭出“少量多批”方式推盤,，營造熱銷或搶購氣氛，以求推動購房者入市,。
2007年,，上海市為限制開發(fā)商“多次開盤、反復(fù)提價”,，曾出臺規(guī)定,，要求開發(fā)商“商品住房項目已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分，原則上應(yīng)當(dāng)全部申請預(yù)售和網(wǎng)上認(rèn)證,；超過3萬平方米,，確需分批預(yù)售的，每次申請預(yù)售面積不得少于3萬平方米,，并應(yīng)制訂分批上市計劃”,。然而，根據(jù)易居中國統(tǒng)計,，3月9日至15日上海推出的18個樓盤中,，只有2家開發(fā)商的推盤量在3萬平方米以上，有12批房源總建筑面積僅在0.64萬平方米至1.9萬平方米之間,，遠(yuǎn)低于“每批次預(yù)售面積不得少于3萬平方米”的規(guī)定,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，開發(fā)商“多次開盤、小幅提價”,，正是為了制造搶購氣氛,，令一些剛性需求“恐慌”入市。樓市跟股市一樣,，有很強的“買漲不買跌”心理,，一定的提價有時候反而促進(jìn)成交�,！耙虼�,，少量多批開盤、小幅提價某種程度上可視為技術(shù)性促銷手段,�,！边@位業(yè)內(nèi)人士說。
房地產(chǎn)專家陳真誠認(rèn)為,，如果提價后市場反應(yīng)平淡,，開發(fā)商還可以在上調(diào)價格的基礎(chǔ)上再次降價，這樣顯得打折幅度更大,，給市場的沖擊更大,，促銷效果可能更好。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說,，漲價是企業(yè)下意識的反應(yīng),，趁著成交回暖提價以增加利潤。另一方面,，開發(fā)商之間也存在“囚徒困境”,，都想利用這波行情多賺點錢。各自謀利的結(jié)果,，可能會擾亂市場,，不利于整個行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。
漲價可能導(dǎo)致行情提前結(jié)束
楊紅旭認(rèn)為,，一兩個月的成交迅速放量并不能說明樓市已經(jīng)回暖,，整個2009年上海樓市成交量還將保持“箱底震蕩”格局。開發(fā)商借機漲價,，會使部分對價格非常敏感的購房者退而觀望,，導(dǎo)致成交量增長乏力，甚至重新回調(diào),。
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，在17日成交的1074套商品房中，有261套是動遷安置房,，還有158套是商辦物業(yè),，剩下的真正通過市場交易的商品住宅是655套,。18日的成交情況也類似：在968套商品房中，配套安置房源占了347套,，去除商辦物業(yè)后,，真正的商品住宅為443套。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴記者,，在17日的商品住宅成交中,，“海尚明城”一個項目就達(dá)258套，占當(dāng)日全市成交總量的41%,，而成交排在二,、三位的項目成交套數(shù)都不足25套�,！皩嶋H上,，海尚明城項目早在2月份已經(jīng)開盤，17日成交的258套只是去房地產(chǎn)交易中心備案而已,，并不是一天內(nèi)完成的成交量,。僅憑一天的數(shù)據(jù)不能說明市場已經(jīng)整體回暖�,！�
楊紅旭稱,，近幾年的歷史表明，上海一手商品住宅的年均成交量保持在1500萬平方米左右,。據(jù)此衡量,，2月份78萬平方米成交量仍處于低迷區(qū)間，近期連日成交近千套證明2月以來的樓市回暖還在繼續(xù),。按目前情況,，上海3月商品住宅成交量可能突破100萬平方米,，這已達(dá)到歷史平均的合理水平,，如果在這一成交水平上保持一個季度，基本可以認(rèn)為是一波中期反彈,。如果月度成交量能達(dá)到150萬平方米,，則基本可以認(rèn)為樓市走出冬天，真正步入春天,。
他說：“開發(fā)商過于注重短期利益,，有可能損失中長期利益：漲價可以提高利潤率，卻會阻礙成交,，最終影響營業(yè)收入,。如果眾多地產(chǎn)商都是見好就漲價，則樓市‘陽春行情’可能提前結(jié)束,�,！� |