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根據(jù)國家發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的調(diào)查結(jié)果,，2月份,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月擴大0.3個百分點,。雖然房價仍然處于下跌的過程中,，但是從北京、上海,、廣州,、深圳四地的情況來看，前期降幅較大的城市房地產(chǎn)市場走出大幅下跌的局面,，降幅縮小的同時伴隨成交量放大,，反映出市場有企穩(wěn)跡象。
不過即便如此,，目前說回暖還尚早,。原因在于當前全國多數(shù)城市房地產(chǎn)市場仍處于銷量萎縮,、房價下跌的周期性調(diào)整階段，宏觀政策刺激市場,，縮短了房價下調(diào)的周期,；但在經(jīng)濟增長放緩和購房者觀望情緒未散的大背景下，預計行業(yè)調(diào)整過程還將持續(xù)一段時間,。
重點城市住房成交量延續(xù)放量趨勢
受2008年年底以來利好政策頻出的刺激,，以及房價下跌的吸引，重點城市住房成交量延續(xù)幾個月以來的放量趨勢
北京市場方面,，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示,，2009年2月北京樓市成交量顯著回升，其中期房商品住宅共成交6563套,，成交面積69.7萬平方米,，環(huán)比成交套數(shù)和面積分別增長了10%和22%。由于2月樓市供應量較少,，本月迅猛增長的成交量以消化樓市存量為主,。
上海市場方面，市場機構(gòu)佑威·樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示,，2月份上海市商品住宅成交面積為78.76萬平方米,，環(huán)比2009年1月的48.81萬平方米增加了61%，與2008年11月,、12月“樓市新政策”出臺后的成交量基本相當,。值得注意的是，如果不考慮春節(jié)因素,，這個成交面積相比2006年同期高出26.9%,，相比2008年增加了129.1%，與2007年相比也只是略微少了2.4%,，可見上海樓市2月成交放量較為明顯,。
深圳方面，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,，2月深圳新增批準預售面積為28.73萬平方米,，環(huán)比上升133.29%，同比下降3.04%,；成交面積為48.84萬平方米,，環(huán)比上升24.51%，同比上升580.24%,。
廣州方面,，根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年2月，廣州市十區(qū)房屋交易登記10019宗,，同比增加33.9%,，交易登記面積102.53萬平方米，同比增加19.2%,，交易登記金額68.61億元,，同比增加32.5%。
消費者信心有所恢復
房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)成交放量的趨勢,，在于消費者信心有所恢復,，而促使消費者信心恢復一方面是中央和地方新出臺的各類政策直接刺激房地產(chǎn)市場，減稅,、降息等政策釋放出一部分需求,。2008年12月17日召開的國務院常務會議提出了加強保障性住房建設、放寬二套房貸,、減免二手房交易營業(yè)稅,、為實力房地產(chǎn)企業(yè)提供融資支持等意見，鼓勵普通商品住房消費,，為擴大內(nèi)需穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,；20日，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,，提出促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的六條措施,，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控發(fā)生明顯變化。除此之外,，各地方也紛紛出臺有利于刺激住房銷售的利好政策,，這些政策都對樓市產(chǎn)生了一定程度上的積極影響。
另一方面是一些開發(fā)商順應市場形勢,，開始采取主動降價促銷的營銷策略,，而且有的樓盤促銷力度很大,，達到了購房者的心理價位,，調(diào)動了購房者的積極性。以北京為例,，目前開發(fā)商的促銷方式已經(jīng)從遮遮掩掩地“推特價房”吸引客戶,，完全轉(zhuǎn)變?yōu)榇蟠蠓椒降亍跋抡{(diào)房價”，新開盤項目普遍采取低價入市策略,。目前在售樓盤均價比去年最高銷售價格普遍下降了10%以上,，部分樓盤降價幅度在30%以上。一些知名開發(fā)商采取的降價促銷措施具有明顯的示范效應,，促使越來越多的開發(fā)商加入降價的行列,，一些位置好、品質(zhì)高的樓盤通過降價促銷達到了快速回籠資金的目的。
政策鼓勵以及房價下跌,，是導致樓市成交量放大最直接的因素,，在未來一段時間內(nèi)，這兩方面的推動因素能否繼續(xù)起作用,，將直接決定成交量能否繼續(xù)放大,。
成交量能否持續(xù)放大有待觀察
雖然國家出臺的一系列“刺激需求、促進增長”的經(jīng)濟政策對恢復房地產(chǎn)市場信心有重要的作用,，將縮短房價下調(diào)的周期,，使得前期降價起步早、幅度大的一些城市樓市成交量出現(xiàn)比較明顯的增長,，但是由于國際金融危機沖擊實體經(jīng)濟的影響不斷加深,，我國一些行業(yè)受到的沖擊較大，受外向型企業(yè)破產(chǎn)倒閉,、裁員減薪的影響和預期,，住房需求不會出現(xiàn)明顯增長。
此外,，從房地產(chǎn)自身來看,，房地產(chǎn)行業(yè)屬于對資金高度依賴型的行業(yè)，這使其具有明顯的周期性特征,，對宏觀經(jīng)濟運行環(huán)境依賴很大,。如果宏觀經(jīng)濟短期內(nèi)沒有顯性好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場還將受到較大影響,，而就目前的情形來看,，國內(nèi)外經(jīng)濟走勢尚不明朗，房地產(chǎn)行業(yè)也不能就此認為將走出低谷,。
就房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的一般規(guī)律來說,，其調(diào)整周期需要經(jīng)歷成交縮量——房價滯漲、下跌——成交放量——房價上漲的過程,，目前重點城市成交量延續(xù)放大的趨勢,，甚至某些區(qū)域個別樓盤還出現(xiàn)了漲價的現(xiàn)象，但是就整體來說,，并沒有出現(xiàn)房價上漲的跡象,，目前的成交量放大是伴隨房價下跌而出現(xiàn)的，能不能持續(xù)下去還有待接受市場進一步考驗,。
不過,，雖然目前的政策都只具短期效應，成交量能否持續(xù)放大也還有待觀察,，但房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn),。從經(jīng)驗上看，深圳房地產(chǎn)市場走向可以作為領先3至6個月的先行指標參考，如果深圳房地產(chǎn)市場在未來3至6個月內(nèi)企穩(wěn),，則全國房地產(chǎn)市場有望于6至9個月后企穩(wěn),。 |