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即將到來的牛年春節(jié)并沒有給樓市帶來些許喜慶氣氛,。在依舊濃重的觀望氛圍中，業(yè)界紛紛預測中國樓市牛年難盼牛市,，房價走勢仍將持續(xù)下行,。
地產“大佬”牛年認“熊”
作為新年第一個業(yè)內論壇，由焦點房地產網(wǎng)舉辦的“2009中國地產新視角高峰論壇”近日在京舉行。參加此次高峰論壇對話的包括SOHO中國董事長潘石屹,、華遠地產董事長任志強、萬通地產董事長馮侖等地產界重量級人物,，吸引了眾多開發(fā)商,、業(yè)內人士以及媒體記者。
“這樣的場面已經好久沒出現(xiàn)了,，主要的原因是大家都對今年的地產形勢心里沒底,，想聽聽地產大佬的分析，給自己的企業(yè)找個方向,�,！币晃粊碜脏嵵莸拈_發(fā)商向記者表示。迷茫成為當下中國絕大多數(shù)開發(fā)商的感覺,。
對于住宅市場的走勢,，幾位“大佬”都認為形勢會繼續(xù)惡化。去年曾拋出“百日劇變說”的潘石屹此番認為,，保障性住房將會對住宅市場產生巨大的沖擊,。他表示，去年政府提出兩年興建700萬套保障性住房,，這將會對距離經濟適用房地理位置比較近的住宅產生巨大的沖擊,。“1997年香港回歸之后,，政府宣布要建8.5萬套保障性住房,，直接導致了兩年后香港的房價跌了50%。這樣的情況也將會在內地出現(xiàn),�,！�
2009年伊始，盡管開發(fā)商對政策的利好表示了認同,，但是面對全球經濟的不景氣,，悲觀的氣氛一直充斥在整個行業(yè)，特別是中小企業(yè),。一位山東的地產商向記者表示,，現(xiàn)在能做的就是把自己手中蓋好的房子賣出去，把資金收回來等著形勢的好轉,，降價是不可避免的,。
洲聯(lián)集團五合國際總顧問劉力博士表示，2009年,，房地產行業(yè)的洗牌已不可避免,。尤其是一批大量天價拿地、囤地的開發(fā)商可能會因資金問題面臨出局，或不得不尋求項目合作,。洗牌后,，不具備專業(yè)開發(fā)能力和管理水平的開發(fā)商將逐步被淘汰，以前開發(fā)商只要拿地建房就能贏利的模式也難以為繼,。生存下來的企業(yè)將更加認識到專業(yè)化開發(fā)和管理模式的重要性,，從市場與項目選擇、規(guī)劃設計到運作執(zhí)行等各環(huán)節(jié)將越來越追求專業(yè)化,，對產品的品質高度將重于對項目效率的追求,，進而推動房地產業(yè)進入產品時代。
2009年依然是個降價年
與地產商們觀點一致的是,，投資銀行高盛發(fā)布的研究報告稱,，預期中國內地主要城市的房屋庫存水平于今年上半年持續(xù)上升，對樓價和發(fā)展商的現(xiàn)金流狀況均帶來壓力,。該行還調低對今年內地樓價預測,，由原來下跌5%到10%提高至下跌10%到15%。
記者從各大機構的研究報告中發(fā)現(xiàn),，多數(shù)機構對于2009年的房價都得出進一步下調的預測,。北京中原三級市場研究部預測，2009年京城中高檔二手商品房價格將在目前的基礎上下浮近5個百分點,，下浮的時間將集中在2009年上半年,。
亞豪機構對于一手房市場也預測，2008年京城房價已經進入周期性的調整期,，受此影響,，2009年京城房價仍將是下行趨勢，而且短期內不會出現(xiàn)反彈的跡象,。數(shù)據(jù)表明,，京城房價到2008年下半年才出現(xiàn)了實質性的下降，一旦下行通道打開將很難扭轉,，預計2009年的總體房價水平將會繼續(xù)回落,。
從全國市場來看，2009年房價將進一步下跌,，而成交量有望回升,。中原地產預測，隨著發(fā)展商逐步調價,，以及受各類刺激住房消費政策的影響,，2009年全國住宅銷售情況將比2008年有所改善，預計全年銷售面積略增5%至10%,，而銷售價格預計將繼續(xù)下跌約10%,，銷售金額下跌5%左右,。
有業(yè)內人士認為，今年樓市降價會更加明顯,。經過一年的洗禮,，中國人已經擺脫了房地產只漲不跌的慣有思維，會更加理性地面對資產價格的縮水和膨脹,，開發(fā)商所擔心的房價下調引發(fā)的業(yè)主反悔風險已經越來越小,。所以，開發(fā)商會更加明目張膽地打出降價牌來保生存,。
民生消費將成樓市主旋律
“2009年，中央政府已經為房地產市場基本定調,，就是中國的房地產市場是一個居民住房消費市場,，房地產市場的發(fā)展就是以改善全體人民基本居住條件為目的的�,！苯洕鷮W者易憲容表示,，未來房地產市場的發(fā)展，其支柱性是與它的消費性,、與全體居民住房條件的改善聯(lián)系在一起的,，如果絕大多數(shù)人的住房條件十分不好，或房地產成為少數(shù)人炒作獲利的工具,，那么房地產業(yè)的支柱性自然喪失,。
易憲容告訴記者，房地產作為一個消費市場,，它的發(fā)展可以通過兩種方式來達到,，即保障性方式及市場方式。保障性方式就是政府安居工程及政府對保障性住房的巨大投入,。市場方式就是讓絕大多數(shù)居民通過商品房市場來解決,。一方面是政府采取各種優(yōu)惠政策來減輕居民購買住房的負擔，另一方面是房地產市場的價格調整或回歸理性,，讓絕大多數(shù)居民有支付能力,，讓居民住房消費需求釋放出來。也就是說,，房地產企業(yè)要適應變化了的市場環(huán)境,，以理性、合理的價格把其手中房子銷售出去,，這樣絕大多數(shù)居民的住房消費需求才能釋放出來,。
“2009年將是房地產以民生消費為主導市場的真正開始�,！币讘椚菡J為,，2009年的房地產市場將出現(xiàn)全面理性調整，將出現(xiàn)全面的房價理性回歸，或者說房地產市場必然會由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉變,。但是,，由于房地產是不動產，全國的房地產市場是一個個分割的市場,，因此,，2009年全國房價的調整或理性回歸，肯定會表現(xiàn)出較大差異性,，但房地產市場由投資為主導向消費為主導的市場轉變是誰也改變不了的,，因為房地產政策根本改變了、金融市場的環(huán)境變化了,、居民對房地產投資意識不同了,。在這種情況下，地方政府要順勢而為,，不要過多干預,，否則只會延長房地產市場調整期；房地產開發(fā)商要重新定價,、重新設定企業(yè)利潤預期,、重新定位產品客戶對象，讓其產品價格調整到消費者購買能力上來,；住房的消費者要靜觀其變,，多獲得相應的信息與知識，尋找個人有支付能力又合意的產品,。
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