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貫穿2008年廣州樓市的主線是一條趨勢(shì)向下的曲線,。在去年廣州房價(jià)沖高直上11574元/平方米以后,，從今年1月開始，廣州樓價(jià)就一直是“跌跌不休”,。盡管樓價(jià)在下調(diào),，然而市場(chǎng)卻依舊保持沉寂，樓價(jià)也在各種博弈中繼續(xù)回落,，并逐步向消費(fèi)能力靠攏,。
開發(fā)商積極促銷 樓價(jià)仍頻頻下探
從今年1月起，廣州各大媒體上又開始頻繁出現(xiàn)各種各樣的促銷廣告,，“買房送車位,、送家電”、“即將成本價(jià)開盤”等各種廣告再次出現(xiàn)在市民的視野中,，甚至有樓盤打擦邊球推出“分期首付”的辦法招徠顧客,。業(yè)界分析認(rèn)為，這是因?yàn)閺?007年10月以后,，廣州樓市就進(jìn)入了調(diào)整期,，樓市成交量以及價(jià)格都開始下滑。銷售市場(chǎng)低迷,，回籠資金慢,，開發(fā)商的資金壓力開始凸顯，于是只有選擇促銷來“保溫”市場(chǎng),。
在一系列促銷攻勢(shì)之后,，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾出現(xiàn)過短暫的“回暖”跡象。根據(jù)統(tǒng)計(jì),，6,、7、8月樓市成交量也陸續(xù)回升到60萬平方米左右,，價(jià)格也基本徘徊在每平方米9000多元,。但到了9月份，廣州樓價(jià)更下探至8244元/平方米,，比8月份的9078元/平方米大幅下降了834元/平方米,；與去年同期的9686元/平方米相比，更狂降了1442元/平方米,。
此外,，在今年廣州樓市中，尤其值得一提的是限價(jià)房,。今年初,，全國首個(gè)限價(jià)房保利西子灣在廣州開賣,，緊接著包括萬科、中海,、龍光在內(nèi)的限價(jià)房項(xiàng)目陸續(xù)上市,，數(shù)千套限價(jià)房入市，從而拉低了周邊商品房銷售價(jià)格,。然而隨著商品房價(jià)格不斷下滑,，限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱，也出現(xiàn)了部分滯銷現(xiàn)象,。
市場(chǎng)信心不足 等待更有誠意降價(jià)
隨著房價(jià)的不斷回落,，各種“抄底”的言論也開始出現(xiàn)，但是市場(chǎng)似乎并不為所動(dòng),，不少市民認(rèn)為現(xiàn)在樓價(jià)遠(yuǎn)超過大多數(shù)人消費(fèi)能力,，并不打算購買，也期待開發(fā)商更有誠意的降價(jià),。
在廣州樓巴聚集的宏城廣場(chǎng),，已經(jīng)難以見到排隊(duì)候車看房的熱鬧景象。上周末,，記者在宏城廣場(chǎng)看到,，除了那些超低價(jià)格的郊區(qū)樓盤還有不少市民看盤外，其余的各大樓巴上只有寥寥數(shù)人,。
事實(shí)上,，價(jià)格便宜的郊區(qū)盤也正在成為廣州樓市成交的主力軍。根據(jù)陽光家緣統(tǒng)計(jì),，限價(jià)房峰景華庭,、廣州雅居樂花園、碧桂園鳳凰城,、恒大山水城和雅居樂荔尚國際等樓盤,，分別以335套、320套,、231套、209套及158套的簽約量位居11月的銷售前五位,。
不過,，不少市民都認(rèn)為，廣州房價(jià)還是比較高,，尤其是市區(qū)內(nèi)的房價(jià)基本沒有下降,，仍舊超出市民的購買能力。廣州市合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部對(duì)市民未入市原因的調(diào)查也顯示,，有接近50%的潛在客戶回答為樓價(jià)仍然偏高,，也有10%左右的客戶是因?yàn)閾?dān)心房價(jià)還會(huì)再降,，所以選擇繼續(xù)觀望。
后市取決于政策利好能否釋放有效需求
在房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷之后,，各種利好政策也開始陸續(xù)出臺(tái),，利率下調(diào)及首次置業(yè)者首付比例的下降，降低了購房門檻和供樓成本,，而且廣州也將提高公積金住房貸款最高限額,，從過去個(gè)人40萬元提高到50萬元，夫妻合計(jì)貸款額上限從65萬元提高到80萬元,。
但從短期來看,，這些并沒有讓開發(fā)商感到暖意。受宏觀經(jīng)濟(jì)影響,，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度的退出市場(chǎng),，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎，需求方短期內(nèi)難以走出觀望,。而且在明年資金繼續(xù)不足的情況下,，降價(jià)促銷以求快速回籠資金仍是房地產(chǎn)的主題。富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長,、總裁張力在接受媒體采訪時(shí)也表示,，資金緊張是目前眾多開發(fā)商面臨的最大問題。2009年將是更為困難的一年,，明年,、甚至后年都是房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整期，明年底樓價(jià)將到底并站穩(wěn),。廣州中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)也預(yù)測(cè),，由于郊區(qū)區(qū)域番禺、花都,、增城等所占的供應(yīng)比例大幅增加,，因此2009年的整體均價(jià)將比2008年下降10%至15%。
事實(shí)上,，市場(chǎng)需求還是存在的,，只是沒有釋放出來。廣州合富輝煌首席分析師黎文江分析認(rèn)為,，廣州戶籍人口正以年均10萬人的速度在不斷增加,，以人均居住面積25平方米計(jì)算，每年至少要凈增250萬平方米住宅,，這還未估算常住人口,、流動(dòng)人口每年增長的需求。這些購買欲望并沒有消失,，只不過他們?cè)诘却彿繒r(shí)機(jī)�,，F(xiàn)在關(guān)鍵是如何提振市場(chǎng)信心,，讓有效需求釋放出來。對(duì)此,，廣州寒桐投資顧問公司總經(jīng)理韓世同建議,，除了開發(fā)商要主動(dòng)把房價(jià)回調(diào)到合理的區(qū)間外，政府也應(yīng)該在樓市跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展下行之時(shí),，及時(shí)采取有效措施,，保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),，防止樓市“大落”,。 |