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2300套,、20.497億元,、12.9萬(wàn)人，2008北京秋季房展會(huì)暨第一屆北京住宅團(tuán)購(gòu)節(jié)在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的期望中閉幕,，無(wú)論是意向成交套數(shù)還是意向成交額都較2007年秋季房展有了較大幅度提高,，購(gòu)房人的觀望情緒也略有緩解，但開(kāi)發(fā)商所期望的“銷(xiāo)售熱潮”和購(gòu)房人所期盼的“降價(jià)潮”都未出現(xiàn),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，目前京城樓市已出現(xiàn)放緩跡象，部分樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng),，同時(shí)由于暖市政策具有滯后性,，短期內(nèi)樓市可能仍將維持低迷走勢(shì)。
成交量同比大幅提高
據(jù)組委會(huì)統(tǒng)計(jì),，本次展會(huì),，北京項(xiàng)目共意向成交1160套，意向成交均價(jià)為9852元/平方米,，意向成交總額13.61億元,；外埠參展項(xiàng)目意向成交1140套，意向成交均價(jià)為5611元/平方米,，意向成交總額6.8834億元,。而2007年秋季房展，北京項(xiàng)目共意向成交381套,，意向成交總額3.2778億元,；外埠項(xiàng)目意向成交1395套，意向成交總額4.551億元,。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗分析說(shuō),，依照往年的房產(chǎn)成交慣性來(lái)看，年底往往是房產(chǎn)成交高峰,，而經(jīng)歷了今年初以來(lái)的觀望,，尤其是奧運(yùn)期間的成交銳減，再到9月份后的逐步復(fù)蘇,，都會(huì)促使更多的需求在年底厚積薄發(fā),，如果政府扶持力度在11月份進(jìn)一步加強(qiáng)，例如在稅費(fèi)調(diào)整上實(shí)行更大的優(yōu)惠措施,，都將給成交帶來(lái)有力的推動(dòng),。
祁世釗告訴記者，此次秋季房展最明顯的特點(diǎn)就是,，成交戶型向大面積轉(zhuǎn)移,。今年秋季房展會(huì)平均成交面積為113平方米,，相比春季房展和去年秋季房展90平方米左右的平均成交面積，上漲了30%以上,。他認(rèn)為促成意向成交向大戶型轉(zhuǎn)移主要有兩個(gè)因素,，一是今年以來(lái)的觀望氛圍讓很多項(xiàng)目房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一番調(diào)整，這從一定程度上促進(jìn)了購(gòu)房意愿和購(gòu)買(mǎi)力的增長(zhǎng),，間接推動(dòng)了較大戶型的需求,；其次，經(jīng)過(guò)兩次降息,，并對(duì)未來(lái)房貸利率進(jìn)一步下調(diào)的預(yù)期較大,，從實(shí)際上增強(qiáng)和活躍了購(gòu)買(mǎi)力，推動(dòng)了總價(jià)相對(duì)較高大戶型的成交意愿,。
盡管成交量較去年秋季房展有較大幅度提高,，但目前京城樓市成交狀況并不樂(lè)觀。來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，北京10月份共成交期房商品住宅8267套,，成交面積為78.5萬(wàn)平方米，其中,，經(jīng)濟(jì)適用房,、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為4805套，成交面積為38.3萬(wàn)平方米,，同期,，成交的現(xiàn)房商品住宅僅為1101套，成交面積為15.7萬(wàn)平方米,。這與2007年同期相比下降明顯,，除去保障性住房外，期房商品住宅實(shí)際成交套數(shù)下降了72.4%,，現(xiàn)房商品住宅下降了44.7%,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年的“銀十”延續(xù)了“金九”的蕭條之勢(shì),，總體成交量持續(xù)下跌,。主要原因是和目前樓市整體蕭條的大勢(shì)有關(guān)，購(gòu)房者觀望氣氛依然較濃,，開(kāi)發(fā)商信心不足等眾多因素都導(dǎo)致了10月成交量的持續(xù)走低,。
購(gòu)房者房?jī)r(jià)下調(diào)預(yù)期強(qiáng)烈
與春季房展相比，此次展會(huì)購(gòu)房者濃厚的觀望情緒略有緩解,，接受記者采訪的部分參觀者明確表示如果遇到合適的房子就會(huì)出手購(gòu)買(mǎi),，但也有一大部分購(gòu)房者明確表達(dá)了房?jī)r(jià)仍將下調(diào)的強(qiáng)烈預(yù)期。
展會(huì)舉辦之前，業(yè)內(nèi)人士曾表示,，樓市目前已接近底線,，加上本次的短期特惠,，購(gòu)房者已經(jīng)可以打消疑慮欣然入市,。隨著政府新推出的降低交易稅費(fèi)、貸款利率等利好政策的不斷出臺(tái),，政府對(duì)樓市的政策已經(jīng)呈現(xiàn)出松綁態(tài)勢(shì),，樂(lè)觀局勢(shì)初顯，后期樓市將繼續(xù)發(fā)力,，逐步回暖已成主流,，建議購(gòu)房者碰到理想的項(xiàng)目最好不要錯(cuò)過(guò)購(gòu)房時(shí)機(jī)，不妨大膽出手,。
在本次展會(huì)上,，業(yè)內(nèi)人士的這種建議并未被多數(shù)購(gòu)房者采納。相反,，一大部分購(gòu)房者卻對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整寄予厚望,。“和前兩年房?jī)r(jià)的快速上漲不同,，目前北京的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)明顯放緩,，部分項(xiàng)目的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下調(diào)，但我覺(jué)得調(diào)整還不到位,，一些項(xiàng)目的價(jià)格仍然偏高,，仍有下調(diào)空間�,！奔易⌒鋮^(qū)的劉先生對(duì)記者說(shuō),。
他的這種觀點(diǎn)，得到了一大部分購(gòu)房者的認(rèn)同,。接受記者采訪的多數(shù)人士都表達(dá)了相同或類(lèi)似的看法,。與購(gòu)房者的觀點(diǎn)不同，參加本次展會(huì)的部分開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)打出了歷史低價(jià),，并表示如果購(gòu)房還有進(jìn)一步優(yōu)惠,。記者發(fā)現(xiàn)，盡管價(jià)格較歷史高點(diǎn)有所下調(diào),，但多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格并未出巨幅調(diào)整,，同時(shí)，部分項(xiàng)目給出的購(gòu)房?jī)?yōu)惠幅度也僅為9.7,、9.8折,，購(gòu)房者所期望的“降價(jià)潮”也被證明僅是一廂情愿。
根據(jù)組委會(huì)的統(tǒng)計(jì)，本屆秋季房展項(xiàng)目區(qū)位分布仍然是北京項(xiàng)目與外埠項(xiàng)目基本平分秋色,。北京項(xiàng)目占48%,，外埠項(xiàng)目占50%，物業(yè)類(lèi)型涉及普通住宅,、公寓,、別墅、寫(xiě)字樓及其他類(lèi)型,，比例分別為44%,、25%、23%,、1%和7%,。其中，北京地區(qū)仍以普通住宅為主,，占北京項(xiàng)目總比例的66.7%,。價(jià)格方面，北京地區(qū)五環(huán)周邊項(xiàng)目均價(jià)在9183元/平方米左右,，四環(huán)周邊項(xiàng)目均價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米左右,，二環(huán)至三環(huán)項(xiàng)目均價(jià)均在2萬(wàn)元/平方米左右。
房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象
盡管展會(huì)上房?jī)r(jià)并未大幅下調(diào),，但記者了解到,，由于傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九”成交慘淡，開(kāi)發(fā)商信心嚴(yán)重不足,，取證項(xiàng)目出現(xiàn)了銳減,，同時(shí)，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)跡象,。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：10月份北京市建委共批準(zhǔn)預(yù)售許可證20個(gè),，批準(zhǔn)預(yù)售面積共計(jì)61.4萬(wàn)平方米，其中,，住宅項(xiàng)目批準(zhǔn)上市套數(shù)為4447套,，批準(zhǔn)住宅面積56.2萬(wàn)平方米，環(huán)比9月分別減少了60.8%,、62.8%,、59.9%、55.2%,。與此同時(shí),，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所松動(dòng)。10月開(kāi)盤(pán)的34個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13183元/平方米,，環(huán)比9月的開(kāi)盤(pán)均價(jià)下降了7.9%,，同比2007年下降了12.8%。此外，從有成交記錄的項(xiàng)目成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)來(lái)看,，10月份的成交均價(jià)為11547元/平方米,，相當(dāng)于開(kāi)盤(pán)均價(jià)的87.6%。
任啟鑫告訴記者,，開(kāi)盤(pán)均價(jià)及成交均價(jià)的明顯下降說(shuō)明,，在持續(xù)近一年的樓市蕭條期后，京城的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)由遮遮掩掩打折促銷(xiāo),，過(guò)渡到價(jià)格直降階段,。開(kāi)盤(pán)均價(jià)下降,，表明開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期出現(xiàn)了調(diào)整,，在京城樓市降價(jià)聲此起彼伏中，在各種名義的團(tuán)購(gòu)呼聲高漲中,，開(kāi)發(fā)商不得不調(diào)整價(jià)格策略,，紛紛訂出了合理的開(kāi)盤(pán)均價(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者。此外,，9,、10月份，經(jīng)濟(jì)適用房,、限價(jià)房等保障性住房的大量入市在很大程度上拉低了周邊區(qū)域商品住宅的價(jià)格,。在沖擊之下，開(kāi)發(fā)商也不得不調(diào)低了開(kāi)盤(pán)價(jià)格,。京城高房?jī)r(jià)的松動(dòng)說(shuō)明,，目前，京城樓市的格局已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變,。從目前的供需情況來(lái)看,，京城的房?jī)r(jià)已經(jīng)步入了震蕩中反復(fù)筑底的過(guò)程。
仲量聯(lián)行最新發(fā)布的報(bào)告也認(rèn)為,，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)放緩跡象,。其中，2008年第三季度北京高檔住宅的均價(jià)較上季度下降5.5%,，這是自2006年第一季度后首次出現(xiàn),。與此同時(shí)，盡管豪華公寓和別墅的均價(jià)持續(xù)上揚(yáng),，環(huán)比增幅分別為3%和1.9%,，但與此前幾個(gè)季度相比其增幅已經(jīng)放緩。
仲量聯(lián)行北京研究部負(fù)責(zé)人馬安平分析說(shuō),，高檔住宅價(jià)格的走軟,，表明在普通住宅市場(chǎng)業(yè)已顯現(xiàn)的價(jià)格回調(diào)現(xiàn)在似乎正波及到高端住宅市場(chǎng)。“預(yù)計(jì)在未來(lái)的一段時(shí)期,，全球經(jīng)濟(jì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的放緩,，無(wú)疑將給北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)影響。目前中央政府已決定放松貨幣政策,，如9月份將基本利率下調(diào)0.27個(gè)基本點(diǎn),，降至7.02%，同時(shí)將銀行存款準(zhǔn)備金率從17.5%下調(diào)至17%,，希望以此刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，這些政策可能為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的某些細(xì)分市場(chǎng)提供部分支撐，但這些措施能否真正奏效,，還需拭目以待,。”他補(bǔ)充說(shuō),。
任啟鑫認(rèn)為,，樓市觀望的氣氛短期難以扭轉(zhuǎn)，即便是政府頻頻出臺(tái)救市措施,，但由于政策的相對(duì)滯后性,，短時(shí)間內(nèi)難以改善現(xiàn)狀，所以未來(lái)幾個(gè)月京城樓市走勢(shì)可能依然低迷,。 |