|
央行的房貸新政雖然已公布兩周,，但是幾乎遭到了商業(yè)銀行的集體失聲,，除了農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行出臺(tái)了較為粗線條的房貸細(xì)則外,，其他銀行都選擇了觀望,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“房貸新政”細(xì)則難產(chǎn)的背后,，一方面是商業(yè)銀行在“保增長”與“保利潤,、避風(fēng)險(xiǎn)”之間權(quán)衡，擔(dān)憂利率下調(diào)后可能的利差倒掛帶來虧損,；另一方面源于監(jiān)管部門對降低首付比例可能導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化的擔(dān)憂,。
僅兩家出臺(tái)細(xì)則
目前，僅有農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行出臺(tái)了關(guān)于房貸新政的細(xì)則,，而光大銀行的房貸細(xì)則在公布幾日后也被撤回,。農(nóng)行房貸細(xì)則規(guī)定,；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，最低首付款比例為20%,；貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍,。購買非普通住房的，即使是首次購房,，首付款比例原則上不低于25%,。
交行房貸細(xì)則規(guī)定；首次利用貸款購買普通自住房的,，貸款利率可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍,，首付比例20%。其他客戶首付比例和利率政策則繼續(xù)執(zhí)行央行359號(hào)和452號(hào)文件規(guī)定,。根據(jù)這兩個(gè)文件規(guī)定,，已利用貸款購房又申請購買第二套以上住房的，貸款首付不得低于40%,，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,。但對已貸款購買首套自住房的家庭,，如果人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�,，再次向銀行申請貸款，可以比照首套自住房貸款政策執(zhí)行,。
光大銀行被撤回的房貸細(xì)則規(guī)定,，購買首套房符合套型建筑面積在90平方米以內(nèi)等條件，首付比例為20%,、貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下調(diào)30%,。如果買的是二套房，如符合條件,，首付比例為20%,、貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下降18%。如果是第三套房首付款比例將提高到30%,、利率不享受優(yōu)惠,。對首套和二套住房、三套住房的界定以家庭為單位,。
中行,、建行、工行等銀行均表示,，目前各自房貸政策實(shí)施細(xì)則仍沒有出臺(tái),。中行、建行表示,，在總行層面目前將僅發(fā)布房貸新政指導(dǎo)性文件,，各個(gè)分行根據(jù)具體情況制定相應(yīng)細(xì)則,。
銀行顧慮風(fēng)險(xiǎn)
10月22日，央行宣布自10月27日起,，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,；最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機(jī)構(gòu)對客戶的貸款利率,、首付款比例,，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房,、套型建筑面積等是否系普通住房,，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素，在下限以上區(qū)別確定,。
其后,，銀監(jiān)會(huì)緊急發(fā)布通知，要求各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款,，除首次利用貸款購買自住房外,，其余情形均繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行以前的規(guī)定。
目前,，商業(yè)銀行在制定房貸細(xì)則時(shí)大多將重點(diǎn)放在“首次+普通+自住”方面,，但因?yàn)椤案纳菩推胀ㄗ宰》俊钡母拍钐^寬泛，監(jiān)管部門擔(dān)心這將對控制高檔房的信貸不利,。故此,，大多數(shù)商業(yè)銀行在出臺(tái)房貸細(xì)則方面還持觀望態(tài)度。
交行副行長錢文揮日前便在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示,，“改善型”的概念太過寬泛,，執(zhí)行起來比較困難。他舉了個(gè)例子,，假如一個(gè)人已有了一所小房子,，以前沒有貸款過，現(xiàn)在他想貸款購買一所面積大一點(diǎn)的房子,，這樣的需求可稱之為“改善型購房”,，也滿足“首次”、“自住”,、“普通”的概念,，銀行可給予優(yōu)惠。但是,，假設(shè)一個(gè)人已經(jīng)有了兩棟別墅,，現(xiàn)在他想貸款再買一棟面積更大的別墅，這樣的需求顯然不能被稱為“改善型購房”。
“各家銀行在制定房貸細(xì)則時(shí)都需要權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系,，這使得商業(yè)銀行在出臺(tái)細(xì)則時(shí)顯得較為謹(jǐn)慎,。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說,。
“今年以來各家銀行個(gè)人住房貸款這一塊業(yè)務(wù)下滑明顯,，總體業(yè)務(wù)量能夠達(dá)到去年總量的三分之一就已經(jīng)很不錯(cuò)了�,！标悋鴱�(qiáng)認(rèn)為,，各家銀行在這一業(yè)務(wù)量上并未“吃飽”，因?yàn)樽》堪唇屹J款一直都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，所以各家銀行利潤一定會(huì)出現(xiàn)不同幅度的下降,，這也決定了各家銀行并不想放棄房貸業(yè)務(wù)，但又顧慮央行和銀監(jiān)會(huì)共同下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》的相關(guān)規(guī)定,。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞認(rèn)為,，房貸細(xì)則出臺(tái)難背后反映出銀行是企業(yè)但又被賦予了很多的社會(huì)公共職能。作為企業(yè)應(yīng)該按照追求利潤的最大化去設(shè)計(jì),，但它同時(shí)又要去考慮社會(huì)效益等公共職能,，這一矛盾必然反映在銀行政策的制定上。
牛鳳瑞認(rèn)為,，出臺(tái)房貸細(xì)則十分必要,。他舉例子說，比如首次和改善型住房如何界定的問題,，享受了國家的福利分房政策,，如果再購買商品房算不算首次購房,；如果福利分房的面積比較小,，再購房算不算改善型住房，這些都需要加以明確,。
“簡單的幾條大的政策并不能涵蓋所有的復(fù)雜現(xiàn)象,，各地發(fā)展極不平衡，各地所面臨的問題也千差萬別,，房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性市場,，個(gè)性化非常強(qiáng)，任何政策都可能存在漏洞或值得商榷的地方,，因此出臺(tái)相關(guān)的細(xì)則明確概念的界定顯得十分必要,。”牛鳳瑞說,。 |