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曾被寄予厚望的“金九銀十”銷售旺季,，沒能挽回房價下滑的頹勢,。來自上海、北京,、杭州,、深圳等城市的最新數(shù)據(jù)表明,，在9月份和“十一”黃金周期間，樓市的交易量和價格仍不斷走低,。一方面是百姓希望房價進一步理性回歸，另一方面是房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展,。如何在樓市遇冷的態(tài)勢下在兩者間保持平衡,，考驗著政府的調(diào)控智慧。
10月17日召開的國務院常務會議在安排部署四季度經(jīng)濟工作時,，明確提出要加大保障性住房建設規(guī)模,，降低住房交易稅費，支持居民購房,。這一政策信息清晰地表明國家將在加快住房保障的基礎上,，支持自住和改善性購房，維護房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展,�,！ �
22日，財政部,、國家稅務總局宣布下調(diào)住房交易稅費,，央行則將房貸首付款比例調(diào)低至20%，一系列政策組合拳,，對于深陷“寒冬”的房地產(chǎn)業(yè)來說,，無疑是陣陣“暖風”。
樓市進入調(diào)整轉(zhuǎn)型期
來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示,，全國不少地方房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價齊跌的局面,。1至8月，全國有20個省市的住房銷售量處于下降的態(tài)勢,。8月份全國70個大中城市房價同比上漲5.3%,，但環(huán)比卻下降了0.1%�,！ �
回顧今年以來房價走勢,，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線。全國70個大中城市的房屋銷售價格同比漲幅1至9月分別為：11.3%,，10.9%,，10.7%，10.1%，9.2%,，8.2%,，7.0%，5.3%,，3.5%,。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的國房景氣指數(shù)也印證了樓市的低迷走勢，國房景氣指數(shù)從年初的近106,，回落至8月份的101.78,，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)、資金來源分類指數(shù),、土地開發(fā)面積分類指數(shù),、房屋施工面積分類指數(shù)等也悉數(shù)下滑。
中國社會科學院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞認為,，全國范圍的房價環(huán)比下降表明樓市博弈結(jié)果已經(jīng)初步顯現(xiàn),，房價的回落說明市場的成熟程度在向前推進，行業(yè)洗牌在加劇,，“是個房子就賺錢”的時代一去不復返了,。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一也表示，今年下半年以來,，在國內(nèi)國際因素共同作用下,，除少數(shù)起步較晚的地區(qū)仍然保持穩(wěn)定外，我國大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場已先后步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期,。
有關專家表示,，盡管樓市運行方向已經(jīng)發(fā)生了改變，但我國房地產(chǎn)市場的基本面還是好的,，“沒有必要產(chǎn)生崩盤的惶恐”,。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，1至8月,，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18430億元,，同比增長29.1%。住宅完成投資13385億元,，增長31.7%,。國房景氣指數(shù)也在100點以上。
一線城市房價偏離幅度收窄
在房價漲幅達到高峰值的2007年,，全國商品房的銷售面積達到了竣工面積的兩倍以上,，房產(chǎn)銷售在“剛性需求”的支撐下呈現(xiàn)出熱火朝天的景象。如今房屋銷售交易額卻連創(chuàng)新低,。
“市場交易的冷清再一次表明,，剛性需求不等于有效需求,。”房地產(chǎn)評論人顧海波認為,，盡管伴隨著住房市場的改革,、城市化的不斷推進以及人均收入的不斷提高，住房方面的需求被極大釋放,，但一路飆升的房價也使很多購房者駐足觀望,，而有泡沫的地方遲早要擠掉泡沫。
隨著今年各地土地流拍等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn),，人們對房價走勢的預期已經(jīng)改變,。也正是隨這種預期的改變，大量超購買能力的“惶恐性”購房行為放緩,，“買漲不買跌”的心態(tài)加劇了樓市的低迷,。與此同時，資本市場的大幅調(diào)整導致財富效應大大縮水,，房地產(chǎn)市場的資本屬性減弱，這使得曾一度支撐房價上漲的短期因素“疲態(tài)盡顯”,。
此輪房價的調(diào)整具有其周期性和必然性,，雖然短期內(nèi)支撐房價上行的一些因素發(fā)生了變化，但從中長期來看,，供應依然偏緊,。“今后幾十年是中國城市化加速階段,，每年城市人口將增加1000多萬人,，2020年中國的城鎮(zhèn)人口將超過7.5億人。健康,、快速的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康,、快速的發(fā)展�,！迸ｘP瑞說,。
一些專家分析認為，我國經(jīng)濟的總體形勢依然向好,，這為房地產(chǎn)市場逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境,。對樓市的專項調(diào)控政策和宏觀緊縮政策是導致此次調(diào)整的直接原因，可以說目前房價的回落,，還處在預期的回歸軌道,。“隨著一線城市的房價偏離幅度逐步收窄,，當房價進入動態(tài)的合理區(qū)域后,，我國的房地產(chǎn)業(yè)可以維持較長時期的較快發(fā)展。”
健康穩(wěn)定發(fā)展：樓市調(diào)控的主要目標
隨著全球金融危機的愈演愈烈,，我國出口形勢嚴峻,，經(jīng)濟增速面臨放緩的壓力。在“內(nèi)憂外患”的困境下,，擴大內(nèi)需成為了我國經(jīng)濟“保增長”的優(yōu)選路徑,。而擴大內(nèi)需離不開上下游關聯(lián)度極強的房地產(chǎn)業(yè)。
據(jù)測算,，房地產(chǎn)行業(yè)在我國固定資產(chǎn)投資中所占比例已達1/5,，上下游共涉及50多個行業(yè)。在出口萎縮,、消費不足的背景下,，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫，我國經(jīng)濟迅速下滑的風險將加大,�,！ �
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟表示,，今年國內(nèi)外經(jīng)濟形勢錯綜復雜,，經(jīng)濟衰退陰影籠罩全球。在這一背景下,，樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個行業(yè)的問題,，而應立足整個宏觀經(jīng)濟來看待。
國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前也認為,，拉動內(nèi)需,，房地產(chǎn)業(yè)是不可或缺的重要力量。一方面部分城市房價的過快上漲超過了居民的購買能力,，百姓希望房價進一步回歸的呼聲較高,，另一方面房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展，如何在兩者中尋求平衡,，成為此輪調(diào)控政策的關鍵,。
發(fā)展改革委投資研究所研究員張漢亞認為，樓市遇冷時期更加需要政府的調(diào)控智慧,，此次國務院常務會議傳遞的一個明顯信號是,，國家將在加快廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房建設的基礎上,，通過調(diào)整稅費等多項配套措施,，維護房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
專家認為,，房地產(chǎn)市場關乎國計民生,，這在很大程度上要求調(diào)控只能使市場“軟著陸”而不能“硬著陸”,。調(diào)控政策的制訂和實施，必須注意讓市場泡沫在不再擴大的前提下逐步消化,，確保市場回歸穩(wěn)定健康狀態(tài),。短時間內(nèi)“刺破”泡沫的“硬著陸”不僅是非理性的，也是十分危險的,。
“一方面用保障的辦法解決中低收入居民的住房需求,，另一方面維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，防止房價大起大落,，這對各方而言都是一個利好,。”牛鳳瑞說,。 |