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隨著北京奧運會的結(jié)束，樓市也進入一向被房地產(chǎn)開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”,。是延續(xù)奧運前觀望低迷的態(tài)勢,，還是迎來市場回暖的景象，樓市的走向目前還難下定論,。不過,，可以肯定的是，從長遠來看,，奧運會后房地產(chǎn)市場將凸顯三大商機,。
預測認為三季度房價仍以平穩(wěn)為主
上海易居房地產(chǎn)研究院在全國30多個重點城市的一項針對房地產(chǎn)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專家的市場預測調(diào)研結(jié)果顯示，多數(shù)開發(fā)商預測今年三季度樓市成交量將繼續(xù)走低,，房價仍以平穩(wěn)為主,。
近400份問卷的結(jié)果顯示，53.5%的受訪者認為三季度房地產(chǎn)市場成交量將進一步萎縮,，42.8%的受訪者認為三季度房地產(chǎn)市場將延續(xù)二季度走勢,，僅有3.7%的受訪者認為三季度房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)繁榮景象,；對于房價，57.2%的受訪者認為三季度房價將平穩(wěn)運行,，認為將下跌的占1/3,，僅有一成多的受訪者認為三季度房價將上漲。相比針對二季度市場預測的調(diào)研,，三季度認為房價上漲的受訪者比例下降兩成,；而認為三季度房價將下降的受訪者比例，則由18.8%上升至31.0%,。調(diào)查顯示,，由于市場未見回暖跡象，開發(fā)商對于房價繼續(xù)上漲的期望明顯下降,，但基本認同三季度房價將平穩(wěn)運行,。
在受訪者中，55.4%表示看好近郊區(qū)域率先回暖,，37.1%的受訪者表示看好市中心區(qū)域率先回暖,。同時，在有拿地計劃的開發(fā)商中,，超過半數(shù)傾向拿近郊區(qū)域土地,，有三成企業(yè)傾向于拿市中心土地。
普通中小戶型由于總價較低,，適合首次置業(yè)的剛性需求,，因此被很多開發(fā)商看好。超過六成的受訪者認為普通中小戶型公寓將是市場回暖的熱點,。同樣,，認為中檔物業(yè)將率先回暖的，比例也超過了六成,，說明在股市蕭條,、房貸從緊等因素的影響下，市場上的投資性需求在逐漸減少,，因此符合自住需求的中檔物業(yè)將成為市場回暖的熱點,。
開發(fā)商仍可分享“奧運經(jīng)濟蛋糕”
“奧運會雖然只有短短的半個月，但是只要房地產(chǎn)開發(fā)商抓住奧運會后的市場機會,，仍然可以分享后奧運時代的經(jīng)濟蛋糕,。”洲聯(lián)集團劉力博士認為,，從國際視角來看,，夏季奧運會的舉辦國在奧運會后大多會經(jīng)歷一個經(jīng)濟回落的過程。奧運經(jīng)濟有一個完整的周期，主要分為前奧運階段(長達7年左右的奧運籌備期),、奧運階段(奧運會舉辦當年)和后奧運階段(奧運會后大約3年到5年的時間),。在前奧運階段，由于奧運場館和其他基礎(chǔ)建設投資大幅增長,，經(jīng)濟發(fā)展強勁,，尤其在前兩年內(nèi)，通常奧運主辦城市都會出現(xiàn)經(jīng)濟過熱現(xiàn)象,。在奧運階段,，由于人流大量涌入，帶動了強勁的消費需求,。但在后奧運階段,，奧運主辦城市的經(jīng)濟卻常常出現(xiàn)衰退，進而步入長時間的低谷,。1984至2004年20年間,，一共舉辦的六屆奧運會中，除1996年的美國以外,，其他舉辦國的經(jīng)濟在奧運會后都有所放緩,。
“但北京不會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，開發(fā)商只要抓住北京這次產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型的巨大機遇,，仍能實現(xiàn)突破,。”劉力表示,，一方面,，無論是北京的人口還是經(jīng)濟總量在全國所占的比重都不是很高,；另一方面,，也是更為重要的是，奧運會的舉辦,，加快了北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐,，高端服務業(yè)將成為了北京新的經(jīng)濟增長點。受奧運會影響,，2008年預計北京第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將達到69%,。從第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，與奧運會相關(guān)的金融保險,、旅游會展,、商業(yè)服務、現(xiàn)代流通和文化體育等一批體現(xiàn)城市功能的現(xiàn)代服務業(yè),，會受到明顯拉動,，將以年均10%以上的速度發(fā)展，逐步成為服務業(yè)的主導產(chǎn)業(yè),，并帶動一批新興服務行業(yè)的發(fā)展,。
三大商機將成為亮點
“旅游地產(chǎn)將率先迎來前所未有的機遇,。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示,，奧運會后由于城市知名度的提高,，城市基礎(chǔ)設施的完善和旅游接待設施的升級，尤其是大型會展,、會議設施,、高等級的賓館設施等供給水平的提升，北京舉辦大型體育比賽和會議,、會展的競爭力將大大提升,，承辦這類活動的機會也將增加，會展旅游,、會議旅游,、體育旅游等旅游產(chǎn)品的比重將會出現(xiàn)大幅增加。針對會展旅游和商務旅游,，開發(fā)商可以在高星級度假酒店,、度假別墅、鄉(xiāng)村俱樂部,、會所和度假公寓上得到潛在利益,；針對康體項目和休閑項目的旅游，開發(fā)商可以在康體療養(yǎng)院,、養(yǎng)老別墅和公寓等物業(yè)形態(tài)上將有所收獲,。
據(jù)記者了解，在亞特蘭大奧運會后的五年內(nèi),，亞特蘭大接待的來訪者有明顯增長,，尤其是參加會展活動的商務旅行者，每年增加約5%至10%,。由于商務旅行人員的日�,；ㄙM遠高于普通的休閑游客，對酒店式公寓,、高星級度假酒店的需求十分旺盛,。
其次，住宅郊區(qū)化成為大勢所趨,。奧運會強化了北京多中心的城市格局,，有助于改變現(xiàn)在市區(qū)人口過度聚集的狀況，形成新的房地產(chǎn)投資區(qū)域,，一些原本較偏遠地段或城市改造地段成為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的空間與熱點,。隨著奧運區(qū)域建設，北京將在市區(qū)北部、城市中軸線北端形成一個全新的城市功能區(qū),，并將在市區(qū)形成新的以奧運區(qū)域,、中關(guān)村科技園區(qū)、CBD商務中心區(qū)三大城市功能區(qū)為主的布局結(jié)構(gòu),。這種新布局將改變整個北京原有城市布局,，使北京城市中心從原以天安門為中心的地區(qū)北移至奧運區(qū)域。在奧運會后,，北京還將全面啟動三個重點新城——通州,、順義、亦莊的建設,。相應的,，北京的房地產(chǎn)市場將重新定位，從而推動周邊地產(chǎn)升值,，北京住宅郊區(qū)化的趨勢將越來越明顯,，開發(fā)商也將找到新的投資亮點。
另據(jù)數(shù)據(jù)顯示,，巨大的后奧運經(jīng)濟余熱給亞特蘭大市的商業(yè)服務業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展,，從1996年到2007年底，世紀奧運公園周圍的主力店,、購物中心和商業(yè)寫字樓已經(jīng)取得了數(shù)百億美元的銷售收入,。基于此,，鄒毅認為,，隨著北京知名度的進一步提高，城市基礎(chǔ)設施和軟環(huán)境的進一步完善,，奧運會后北京新老商圈將“比翼雙飛”,。由于消費者對市場多元化、多層次,、多領(lǐng)域的需求,，以及北京商業(yè)服務業(yè)的總體服務質(zhì)量和服務水平經(jīng)過奧運會以后會有了一個明顯的提升，將使得傳統(tǒng)的商圈煥發(fā)新的生機,。更為重要的是，奧運會的舉辦促進了新社區(qū)的形成,，促進了市場規(guī)模的擴大,，更促進了市場的繁榮與均衡發(fā)展，使得位于郊區(qū)的新商圈特別是奧林匹克中心區(qū)周圍的商業(yè)物業(yè)面臨新的發(fā)展機遇,。 |