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溫州樓市已成為一種頗受關注的“現(xiàn)象”,。統(tǒng)計顯示，7月份全國70個大中城市新建住房銷售價格同比上漲7.9%,，漲幅比6月份下降1.3個百分點,，其中只有4個城市的環(huán)比漲幅在1%以上，溫州赫然在列,�,！�
盡管房地產市場調控仍在加強，但一些地方的“高房價現(xiàn)象”并未出現(xiàn)掉頭的跡象,。尤其是前幾年房價漲幅已經很大的沿海城市,，樓市繼續(xù)節(jié)節(jié)攀升的奧秘何在,？
信貸緊 房價升
今年以來,，溫州市房產銷售面積大幅下降，但新建房屋價格仍在上升。
統(tǒng)計表明,，上半年溫州市商品房銷售額為77.17億元,，同比減少49.6%；商品房銷售面積94.29萬平方米,，同比減少48.2%,。同時，全市二手房交易量明顯下降,，據溫州市房產交易產權管理中心數(shù)據統(tǒng)計,，上半年鹿城區(qū)普通二手房交易3315套、面積27.35萬平方米,，成交面積同比下滑24.21%,。
但同時溫州市新建房屋銷售交易價格卻在節(jié)節(jié)攀升,。上半年,，溫州市區(qū)新上市商品住宅每平方米均價達13450元，同比上升37.91%,。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據顯示,，6月份溫州新建住房銷售價格環(huán)比漲幅為1.2%，排名全國第四,；90平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比漲幅為1.4%,，排名全國第三。
除此之外,，對房地產開發(fā)商有利的信息并不多,。記者從溫州銀監(jiān)分局獲悉，今年以來這個市房地產貸款增幅明顯回落,，整體資金供給下降,。截至6月末，全市購房貸款余額367.84億元,，比年初增加18.37億元,，同比少增16.96億元，增幅為5.26%,，不到去年同期增幅的一半,，全年新增按揭貸款額度差不多只能滿足一手房市場的需求。
去年下半年以來,，溫州市各大銀行就紛紛著手控制個人按揭業(yè)務和房產抵押貸款業(yè)務,，包括提高貸款門檻、嚴格審查制度,、減少貸款額度等,。一些投資者已選擇退出房產投資市場,，因而造成了一段時期房地產市場的成交低迷狀態(tài)。
融資難 難不過供求,？
近兩年來,，盡管溫州外圍城市房地產市場幾經變化，但市區(qū)房價似乎并未受到外圍市場的影響,。融資難,，難道真“難”不過供求難嗎？
一種觀點認為,，溫州樓市之所以“堅挺”,，土地投放偏少是關鍵原因。由于土地投放量偏少,，住房供應量難以跟上,，多年的供求矛盾就難以解決。雖然房產銷售情況不樂觀,，但由于今年以來房屋新開工面積持續(xù)負增長,，用于房產開發(fā)的地塊出讓仍不到200畝，土地短期和遠景投放目標不清晰,，導致溫州樓市一直處在高位運行階段,。
也有業(yè)內人士提出，雖然近年來溫州各商業(yè)銀行收緊了房地產信貸,，但一些房地產開發(fā)商通過“花樣百出”的籌資規(guī)避了政策調控,。
其籌資方式如，一是通過聯(lián)合建筑商,、材料商融取資金,。開發(fā)商要求建筑商自帶資金進場，建筑商通過向材料供應商賒銷建材的方式轉嫁資金風險,，或是建筑商與材料供應商以其他名義向銀行融取資金,，通過循環(huán)“三角債”來進行樓宇開發(fā)。
二是通過關聯(lián)企業(yè),、個人進行房產按揭,，間接為開發(fā)商融資。開發(fā)商授意無真實買賣意愿的關聯(lián)企業(yè),、個人,，以房地產合同價向銀行申請房產按揭，套取銀行信貸資金,，彌補開發(fā)資金的不足,。
三是通過與建筑商勾結，虛增工程款,，騙取銀行開發(fā)貸款,。目前一些建筑商的幕后老板實為房地產開發(fā)商,，在開發(fā)某些房地產項目時，雙方簽訂2份不同工程款價的工程合同,，用虛高的工程合同向銀行申請開發(fā)貸款，增加開發(fā)資金來源,。
還樓市供求“本來面貌”
溫州銀監(jiān)部門提出,，當前尤其值得注意的是，一些開發(fā)商想方設法抬高樓面價格,，向銀行轉嫁樓市風險,。其表現(xiàn)一種是開發(fā)商通過銀行向員工發(fā)放委托貸款，讓員工高價買賣自己公司開發(fā)的樓盤,，炒高房屋銷售價,，在房價高位時向銀行申請按揭貸款，由房屋住戶向銀行以高價合同套現(xiàn),，由銀行承擔部分房市高價風險,。
另一種是由專業(yè)的房產投資者利用手中的現(xiàn)房，不斷在圈中人之間互相轉讓,，抬高房價,，再通過辦理二手房按揭，向銀行套取信貸資金,，最終把房價風險轉嫁給銀行,。
有關人士提出，房地產開發(fā)商的種種非正常融資行為,，扭曲了正常的樓市供求關系,，并使相關信息失真。通過強化住房貸款信貸監(jiān)管,，還樓市供求“本來面貌”已成當務之急,。
首先，要密切監(jiān)督房地產企業(yè)資金流轉,。銀行機構要提高對各種違規(guī)套取銀行資金行為的識別力,，實行個人住房貸款“面談”制度，同時完善有關貸款審批發(fā)放程序,，堵塞銀行內部人與企業(yè)合謀欺詐的渠道,。
其次，要盡早編制土地出讓計劃,，合理安排房產供給,。建議地方政府有關職能部門盡早編制國有建設用地使用權出讓年度計劃，加大商品住房土地供應力度,，并有節(jié)奏地投放市場,，以穩(wěn)定開發(fā)商,、潛在購房人的預期，穩(wěn)定土地出讓價格和住房價格,。
第三,，加強房屋交易價格監(jiān)管，保持房地產市場穩(wěn)定發(fā)展,。應通過建立科學的定價,、估價管理制度，使各類房屋成交價格最大限度地接近市場實際價值,，盡量規(guī)避個人住房貸款業(yè)務價格風險,。此外，建立個人誠信制度及發(fā)展個人住房貸款證券化等也是防范貸款風險的有力措施,。 |