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目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資企業(yè)與外資銀行聯(lián)動在長三角和珠三角均有案例。而外資銀行在品牌,、服務(wù),、信用方面的優(yōu)勢,，對國內(nèi)房企也有很大誘惑力。圖為上海市浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)一瞥,。 | 今年上半年,，國內(nèi)多個城市住宅銷售量下滑,、土地價格下跌，與此同時,，外資出現(xiàn)加緊投資國內(nèi)城市商業(yè)地產(chǎn)，并進(jìn)入土地市場和服務(wù)市場的苗頭,。
路徑一：頻頻進(jìn)入土地市場 打通整個產(chǎn)業(yè)鏈
雖然近期國內(nèi)房企開發(fā)項目速度減緩,，但外資進(jìn)入速度明顯增快,。記者從南京市國土局獲悉，與以往主要是購買商業(yè)項目不同,，今年以來外資開始直接進(jìn)入國內(nèi)土地一級市場從事項目開發(fā)。
今年6月南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，全部底價成交,，分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)旗下公司摘牌,，成交總價6.5億元,。南京“長發(fā)都市”公司董事長周力明透露,，外資近期已開始在國內(nèi)抄底拿地,，一家英國基金正準(zhǔn)備接手南京中心城區(qū)一地塊,，土地價格高達(dá)45億元,。
美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓(xùn)告訴記者：“凱雷目前在中國投資的地產(chǎn)項目已達(dá)10個,。有些二線城市的投資前景很不錯,。凱雷和眾多外資基金的投資思路相仿,，將快速涉足二線城市的樓市，青島是首發(fā)站,。”據(jù)了解,，2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價購進(jìn)上海中房·森林別墅110套高級獨棟別墅,。今年4月,，凱雷又以近20億元的價格從印尼三林集團手中購得上海濟南路8號西苑項目�,！ �
“選擇一個城市一定會有一個指標(biāo)數(shù),。過去10年，青島GDP年均增長率達(dá)到14%,，第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)的比重占到43%,，這是一種難得的經(jīng)濟結(jié)構(gòu),，也決定了其消費和居住需求會有一個很好的增長�,！笨得饔�(xùn)說,，城市未來的經(jīng)濟成長性正是凱雷投資標(biāo)準(zhǔn)的實質(zhì)所在,。正是有了這種判斷，2007年7月,，凱雷開始介入青島CBD核心的凱悅中心,。據(jù)悉,，凱雷出資10億元入股該項目,，占約70%股份,。據(jù)項目開發(fā)商青島凱悅置業(yè)集團有限公司董事長王博介紹,，凱悅中心目前公寓的均價約每平方米3萬元。有專業(yè)評估機構(gòu)指出,，該項目僅住宅項目售罄即可套現(xiàn)12億至13億元,，凱雷的投資回報率不低�,！ �
記者采訪了解到,，外資除進(jìn)入土地,、房產(chǎn)市場外,，也開始進(jìn)入房產(chǎn)研發(fā)設(shè)計、中介服務(wù)等領(lǐng)域,。
路徑二：外資銀企聯(lián)動拓展樓市業(yè)務(wù)
記者獲悉,，2007年我國金融業(yè)務(wù)全面放開后，外資銀行紛紛進(jìn)入經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市。近期由于國家實施緊縮調(diào)控,，外資銀行憑借資金實力開始進(jìn)入我國房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域,。
“東亞銀行的業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)為主，在內(nèi)地的業(yè)務(wù)量將來很可能超過香港母公司,�,！睎|亞銀行南京分行行長許華說，“國內(nèi)一線城市中心地段房價前兩年上漲過猛,，但整體來說泡沫成分不大,。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也并不是不想投資，只是資金受到了控制,�,！贝送猓瑬|亞銀行的創(chuàng)新服務(wù)多種多樣,，如可以為開發(fā)商一次性提供10年的“企業(yè)按揭貸款”,，總量相當(dāng)于開發(fā)商在售樓盤10年的總租金，很受歡迎,。
記者調(diào)查了解到,，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資企業(yè)與外資銀行聯(lián)動在長三角和珠三角均有案例。與中資銀行相比,，一些外資銀行擁有百年品牌,、世界性影響力、資本充足率超過30%,、高度的信用文化等優(yōu)勢,。外資銀行為企業(yè)提供打包產(chǎn)品、一條龍服務(wù),，有財務(wù)分析師和市場分析師等專業(yè)化團隊幫助企業(yè)搞策劃,，還提供國際結(jié)算服務(wù)，甚至動用海外關(guān)系為企業(yè)服務(wù),，這對房企有很大誘惑力,。
路徑三：機構(gòu)資金深度介入中國樓市
日前,，由德國LTK設(shè)計事務(wù)所,、五合國際建筑設(shè)計集團,、上海五合智庫投資顧問有限公司等六大機構(gòu)共同組成的合資跨國機構(gòu)——洲聯(lián)集團正式亮相,。此次重組被業(yè)界認(rèn)為,，盡管中國樓市正處于調(diào)整期，但境外投資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的介入?yún)s越來越深,。在一浪高過一浪的物業(yè)收購熱潮之后，外資的注意力開始轉(zhuǎn)移到開發(fā)和設(shè)計等相關(guān)領(lǐng)域,。
從投資對象上來看,，自2003年以來，國際資本以機構(gòu)投資者進(jìn)入為主,，投資領(lǐng)域逐步從住宅物業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)、工業(yè)等非住宅物業(yè)，選擇投資的重點分別為甲級辦公樓,、優(yōu)質(zhì)服務(wù)型公寓、五星級酒店,、高檔商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)項目以及產(chǎn)權(quán)分散的住宅物業(yè),。從經(jīng)營領(lǐng)域上來看,，外資逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理,、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營和金融投資等業(yè)務(wù),。
早期的房地產(chǎn)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)的直接投資業(yè)務(wù)，而近年來的海外機構(gòu)投資者已經(jīng)全面進(jìn)入房地產(chǎn)設(shè)計,、開發(fā)、經(jīng)營,、中介服務(wù)和投融資等各個環(huán)節(jié),，甚至更偏好于整體收購，適時進(jìn)行租賃經(jīng)營或套現(xiàn),。從投資地域上來看,，外資逐步從北京,、上海,、深圳等一線城市逐漸向南京,、武漢,、哈爾濱等二線城市擴展,。隨著一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資源的下降，大量外資逐漸開始向二級城市滲透,。
三種因素吸引外資“淘金”國內(nèi)地產(chǎn)市場
權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計,，2008年一季度,，上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額最多，達(dá)到4.4億美元,。而“2008年通過商務(wù)部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)名單”顯示，截至5月30日,，400余家獲批備案企業(yè)中，常州,、成都、重慶,、大連、無錫等城市成為獲批企業(yè)集中所在城市,。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的研究報告指出,，外資占中國房地產(chǎn)總投資比例高達(dá)10%,。同時,，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2007年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達(dá)650億元,，增長64.8%,，整體高出其他渠道資金增長26.2%,，顯示去年在中國從緊的貨幣政策下,，有大量的外資涌入中國樓市,�,！ �
業(yè)內(nèi)人士分析,，外資深度進(jìn)入我國房地產(chǎn)主要有三方面原因：首先是看中我國房地產(chǎn)發(fā)展的前景,。我國的城市化與美國的高科技被公認(rèn)為世界經(jīng)濟兩大引擎,，尤其是東部大城市中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)具有長期增值潛力，被外資普遍看好,。
其次是自7月1日起商務(wù)部正式把外商投資房產(chǎn)的備案權(quán)下放至地方，此項措施可能在一定程度上加快審批的進(jìn)度,，并將引來更多海外資金流入,。
第三是國內(nèi)開發(fā)商受到抑制,，地價進(jìn)入低谷,，為外資進(jìn)入讓出了空間。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)由于受到資金和政策的限制而減少了開發(fā)速度,，“拿地”很謹(jǐn)慎,，地價比去年大幅降低。去年以來銀行提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的自有資金比例,，審批極為嚴(yán)格,，同時,，土地供應(yīng)從近幾年的趨勢來看也有壓縮供給量的趨勢。
有關(guān)專家認(rèn)為,，外資進(jìn)入中國樓市有積極因素,，但也不能忽視可能帶來的消極作用，有必要嚴(yán)密監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動的外資流向,，如關(guān)注外資對某個城市,、某種物業(yè)類型的集中投資行為，分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟承受能力之間是否匹配,，以便提前做好預(yù)警,，防范外資給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來的風(fēng)險，避免外資對房地產(chǎn)市場的惡意炒作,。 |