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盡管北京房價依然維持相對高位，但商品住宅成交量較去年同期相比已出現(xiàn)大幅回落,。 | “聽說燕郊的房價已經(jīng)開始降了,，北京市內(nèi)房價為什么還這么高呢？我打算再看看，現(xiàn)在并不急于購房,�,！痹诒本┠翅t(yī)院工作的張女士說。
記者在近期的采訪中發(fā)現(xiàn),，和張女士的想法類似,，除少數(shù)急需用房者外，多數(shù)的被采訪者都表示會觀望一段時間,。在濃厚觀望情緒下,，6月北京的期房、現(xiàn)房預(yù)售成交量與去年同期相比出現(xiàn)了大幅下滑,，與此同時,，二手房成交量也創(chuàng)出近年來漲幅新低。
盡管樓市出現(xiàn)盤整之勢,，但接受記者采訪的一些專家卻認為,，樓市并未進入寒冬，對于市場買賣雙方而言,，目前都存在一個消化期,，從長遠來看，房價漲幅將趨緩,。
商品住宅成交量同比大幅下滑
“在今年銷售量急劇下滑的危急關(guān)頭,，眾多房企頻出打折促銷手段，以期能夠博得買方陣營的認可,，部分開發(fā)商為實現(xiàn)短期銷售變現(xiàn),，不惜貼錢送車、降價優(yōu)惠,，但一段時間后我們發(fā)現(xiàn),，除了少數(shù)樓盤銷售業(yè)績?nèi)〉昧艘欢ㄍ黄仆猓蠖鄶?shù)新開項目并沒有受到這些優(yōu)惠手段的刺激,，市場的觀望氣息依舊濃重,，真正買賬的購房者少之又少�,！北本┣f家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常熟娟對記者說,。
她的這一說法，記者在對京城部分在售樓盤的采訪中得到了印證,。在東四環(huán)外的幾家樓盤銷售中心,，記者看到，前來看房的人寥寥無幾,，盡管多數(shù)樓盤都表示有折扣不等的價格優(yōu)惠，但似乎并未能真正打動購房者�,！拔覀兛粗辛藮|四環(huán)外石佛營附近的一處樓盤,，盡管開發(fā)商說有價格優(yōu)惠，但打折后房價仍高達每平方米1.6萬多元,，所以我們決定看看再說,。”在某建筑企業(yè)工作的李小姐無奈地說,。
盡管房價依然維持相對高位,，但商品住宅成交量較去年同期相比已出現(xiàn)大幅回落。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者,，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2008年6月北京全市期房網(wǎng)上簽約共計9356套,，簽約面積1110388平方米，其中商品住宅簽約共計7870套,，簽約面積886919平方米,；同期，現(xiàn)房網(wǎng)上簽約共計2283套,，簽約面積302505平方米,，其中商品住宅簽約共計1268套，簽約面積175166平方米,。環(huán)比5月,，整體銷量基本持平。
但與2007年6月相比,，期房,、現(xiàn)場預(yù)售成交量都出現(xiàn)了大幅度的下滑。期房預(yù)售網(wǎng)上簽約套數(shù)同比下降37%,，其中商品住宅簽約套數(shù)同比下降33%,；現(xiàn)房銷售網(wǎng)上簽約套數(shù)同比下降21%，其中商品住宅簽約套數(shù)同比下降29%,。
任啟鑫說,，相比2007年自2月開始由于樓市需求量的迅猛增長推動房價快速攀升，2008年的京城樓市在觀望狀態(tài)下擠壓出了需求中存在的泡沫成份,，理性購房需求平穩(wěn)釋放,，有利于房價保持穩(wěn)定。
常淑娟認為,，在本次樓市調(diào)整中二次房貸政策的出臺效力最為明顯,，作為打擊投機投資的有效武器，它一出現(xiàn)就對市場造成了不小的波動,，而利率的幾次攀升,，保障性住房的大面積供應(yīng),，貨幣緊縮政策的及時跟進，加之此前兩年調(diào)控政策的后期效力,，對于購房陣營起到了不小的影響作用,，投機投資比例半年間縮小10%以上，購房者恐慌性購房現(xiàn)象出現(xiàn)大幅退減,，很大一部分購房意向受到抑制,。與此同時，廣州,、深圳房價的大幅跳水,，輿論導(dǎo)向?qū)τ诿癖姷囊龑?dǎo)作用，也對京城購房者的心理造成了直接的暗示作用,，多數(shù)民眾認為房價有望進入下行空間,，當(dāng)前買賣雙方之間都在進行著一場博弈。
二手房成交量漲幅創(chuàng)近年來新低
雷同的場景也出現(xiàn)在了二手房市場,，與一年前的火爆場面相比,，北京的二手房市場目前也平靜了許多，買方,、賣方,、中介，無一例外地感受到了市場的僵持氣氛,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2008年上半年北京二手房市場在成交量和成交價格上漲幅都明顯放緩，成交量漲幅甚至創(chuàng)出近年來新低,。
據(jù)北京“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示,，2008年1至5月二手房成交量為32921套，相比去年同期上漲2.9%,，預(yù)計整個上半年成交量可達40099套,，相比去年同期的39573套，上漲幅度僅為1.3%,，為近年來同期成交量漲幅新低,。而2007年上半年同比漲幅為6.1%、2006年上半年同比漲幅為6.7%,、2005年上半年同比漲幅為35%,、2004年上半年同比漲幅則高達101%。
與成交量漲幅回落的情況相同,，二手房成交價格也出現(xiàn)了大幅度回落,。同樣來自北京“鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計顯示，2008年上半年二手房平均成交價格為9589元/平方米,，相比去年上半年的8428元/平方米,，漲幅為13.8%,，但2008年上半年二手房平均成交價格相比2007年年底的9407元/平方米漲幅僅為1.9%；與此同時,，2008年二手房價同比漲幅相比去年回落近20%,，而2007年上半年北京二手房成交均價相比2006年上半年的6372元/平方米，漲幅高達32.3%,。
北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認為，半年內(nèi)二手房客戶需求量并未出現(xiàn)下降,，相反還在穩(wěn)步增長,，只是二手房成交周期有所延長，這說明在房產(chǎn)市場整體成交量大幅下降的情況下,，二手房市場也難以為繼,，很難再現(xiàn)往年大幅上漲的盛況。但基于其剛性需求占主體的特性,，也不會出現(xiàn)像一手房市場那樣成交量大幅下降的情況,。同時，今年上半年二手房價基本處于停滯狀態(tài),，與2007年上半年相比,，真正的漲幅實質(zhì)都出現(xiàn)在去年下半年，這固然有整個市場大環(huán)境影響買賣雙方對房價心理預(yù)期走低的原因,，但本質(zhì)上是近幾年房價上漲過快后的漲幅理性回落,。
專家認為樓市并未進入“嚴冬”
面對京城樓市出現(xiàn)的盤整之勢，接受記者采訪的專家認為,，房地產(chǎn)市場并未進入“嚴冬”,。
中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認為，與其說這反映了市場進入理性復(fù)歸,，不如說是對前幾年房價大幅上漲的一個“消化期”,。他認為中國房地產(chǎn)市場并未進入所謂的“嚴冬”，而是相對于市場長期的“春天”,，目前樓市出現(xiàn)了“倒春寒”,。同時他預(yù)計總體上房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大幅房價回落，房價還將維持高位運行態(tài)勢,。
常淑娟也表示,，對于房地產(chǎn)市場買賣雙方而言，目前都存在一個消化期的問題,，政策要消化,、市場的格局變化要消化、輿論導(dǎo)向也要消化�,，F(xiàn)在的住房需求釋放的很謹慎,，由于樓市大環(huán)境較為低迷,，短期內(nèi)市場很難出現(xiàn)跳躍式上漲，依照目前的市場穩(wěn)定態(tài)勢來看,，下半年無論新房,、二手房，成交狀況都理應(yīng)有一個提升,，但放量式增長很難出現(xiàn),，隨著已經(jīng)有購房者開始接受、認可這種市場發(fā)展態(tài)勢,，房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)會出現(xiàn)有理有節(jié)的緩速上揚,。
針對“未來幾十年中，中國房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面不會改變”的判斷,，牛鳳瑞認為,，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場“真正性價比高的房子稀缺”，因而房地產(chǎn)開發(fā)商真正應(yīng)該關(guān)注的是商品房的性價比,，消費者“要看房子的性價比是否有吸引力,，而不是房價絕對值的高低�,！�
牛鳳瑞建議,，與資金力量、技術(shù)力量,、整合能力較強的大型房地產(chǎn)企業(yè)相比,，中小房企想要順利渡過目前的不景氣時期，主要可以針對自身情況進行資產(chǎn)重組和改變經(jīng)營策略,，這包括打折促銷等手段,，總體策略應(yīng)該是“熱了脫衣裳，冷了穿衣裳”,。 |