|
近一段時期以來,，國內(nèi)不少城市出現(xiàn)了二手房價格比一手房高的現(xiàn)象，這種一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象雖然都還只是發(fā)生在這些城市的局部區(qū)域，但局部現(xiàn)象是否透露出了樓市走勢玄機,？
“倒掛”現(xiàn)象局部顯形
福州金山新城二手房價格比一手房高的現(xiàn)象在今年年初就比較明顯�,！拔逡弧毙￠L假過后,，一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象在福州市的多個區(qū)域呈現(xiàn)蔓延趨勢。
福州市朝陽房產(chǎn)金山區(qū)域經(jīng)理許俊武告訴記者：“金山新城一些早期的小戶型樓盤均價高的達(dá)到8000元左右,，低的也有6000多元,。而同一地段的不少新樓盤預(yù)售價卻在4000元到5500元之間。二手房價格比一手房高的現(xiàn)象太明顯了,�,！�
另一家福州大型房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人介紹，目前,，福州市的二手房價格水平總體有所回落,，基本與去年同期持平，但局部區(qū)域的二手房價格卻出現(xiàn)較大幅度上漲,。福州城東,、城南也有幾個小區(qū)域出現(xiàn)一二手房價格“倒掛”。
北京市從各城區(qū)樓市現(xiàn)狀來看,，地段仍舊是決定房價的重要指標(biāo),，但也有少數(shù)區(qū)域出現(xiàn)一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士說,，比如在馬家堡區(qū)域的東亞三環(huán)中心在售一手房均價為13000元左右,，但通過開發(fā)商優(yōu)惠促銷，每平方米的房價可沖抵減少3000元左右,，與附近12000元的二手房均價相比,，就低了2000元以上。
目前,，廣州市有不少新建商品房促銷價達(dá)到了近一年來的新低,，甚至比同地段的二手房還要低。當(dāng)?shù)匾恍┓慨a(chǎn)中介公司介紹,，今年3月以后,，廣州市不少片區(qū)新樓盤比預(yù)期定價低了10%至40%，同一地段樓盤在售新房價格已經(jīng)比二手房低的約占10%,。
強勁促銷風(fēng)吹出“倒掛”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，一手房曾一直充當(dāng)著二手房的價格標(biāo)桿,，尤其是在北京、廣州等一線城市,，一手房樓盤的每次提價,，都成為周邊二手房升值的最佳機會。近期,，北京,、廣州等城市的部分區(qū)域二手房價反超一手房價，一是樓市處于低迷時期,，開發(fā)商都鉚足了勁促銷,，直接壓低了一手房價格；二是許多二手房因朝向,、樓層較好,，交通便利，物業(yè)服務(wù)完善等良好條件,，價格進一步走高,。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說，今年上半年,，福州部分開發(fā)商急需回籠資金,，集中上市的大量新樓盤促銷打折力度一陣猛過一陣，二手房業(yè)主大都沒有嚴(yán)重的資金壓力,，雖然也有部分二手房出現(xiàn)議價松動,，但松動幅度有限，二手房成交價相對穩(wěn)定,。一手房與二手房價格經(jīng)過一個此降彼漲的過程后,，出現(xiàn)價格“倒掛”是正常的。
王阿忠說,，從各地樓市情況分析,，一手房樓盤絕大多數(shù)仍是期房,，不能立即入住,，因此購房者需要面臨很多不確定因素，而通過正常程序購買二手房,，既可以預(yù)防購買期房所承擔(dān)的投資性風(fēng)險,，又可以即買即住。
不少購房者覺得二手房價格比一手房高,，首付差異也是一個重要原因,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前,，新開樓盤首付普遍較低,，甚至有些開發(fā)商為了促銷,，不惜以“代墊部分首付”的違規(guī)手段吸引購房者，但二手房的購買者除支付30%的首付款外,，還要繳納由賣方轉(zhuǎn)嫁的稅費和差額款等,。
“倒掛”現(xiàn)象表明樓市成熟？
業(yè)內(nèi)人士指出,，一二手房價格“倒掛”是現(xiàn)階段樓市調(diào)整過程中必然出現(xiàn)的現(xiàn)象,，也是樓市趨向成熟的標(biāo)志之一。
福州陽光家園房產(chǎn)公司總經(jīng)理高巖認(rèn)為,，一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象并非新鮮事,，在二手房市場相當(dāng)成熟的國家和地區(qū)都曾發(fā)生過，而早在幾年前的上海樓市也出現(xiàn)了類似的價格“倒掛”現(xiàn)象,，只是當(dāng)時沒有受到關(guān)注,。
“二手房市場交易越活躍的地區(qū)，這種‘倒掛’現(xiàn)象越容易出現(xiàn),，這是市場成熟的表現(xiàn),。”高巖說,，“許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū),，一二手房市場交易比例通常能達(dá)到1∶5，然而在我國許多大中城市,，這個比例在1∶1的范圍內(nèi),，經(jīng)過今年的樓市調(diào)整，這個比例有望進一步縮小,，趨向合理,。”
王阿忠認(rèn)為,，一二手房價格“倒掛”,，是宏觀調(diào)控發(fā)揮作用、房地產(chǎn)市場逐漸冷卻的一個重要信號,。這表明,，房價上漲勢頭已經(jīng)得到有效遏制，投資和投機購房受到打擊,，市場趨于理性,，價格機制開始成熟和穩(wěn)定。然而,，這種現(xiàn)象目前還處在局部階段,，沒有形成全面的態(tài)勢。
業(yè)內(nèi)人士普遍表示,，從短期來看,，一些城市在經(jīng)濟發(fā)展以及城市化,、人口規(guī)模膨脹等因素作用下，自住剛性需求仍將促使二手房市場保持穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢,。但從長期來看,，二手房價一定會比一手房價低。隨著各地炒房團的逐個潰退,，這種“倒掛”現(xiàn)象維持不了多久,。 |