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沒(méi)有還清銀行貸款,、還處于抵押狀態(tài)的房子在上海也能買賣過(guò)戶了,。日前，上海市推出一種全新的“二手房交易資金監(jiān)管”系統(tǒng),，對(duì)二手房交易資金實(shí)施全程監(jiān)管,。令人關(guān)注的是,，它顛覆了以往的交易模式，賣家不再需要先籌措資金還清貸款,，可以將有貸款的房子直接交易,。
分析人士認(rèn)為，新交易方式在防止中介吃差價(jià),、攜款潛逃,，提高交易安全的同時(shí)，也使得樓市過(guò)熱時(shí)打擊投機(jī)炒房的一味“猛藥”——叫�,！稗D(zhuǎn)按揭”,，瞬間失效了。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較為冷淡的情況下,，這一舉措將起到活躍交易的“救市”作用,。
改變：二手房“帶抵押交易”浮出水面
6月25日，建設(shè)銀行上海分行各支行信貸部門在寄給客戶的對(duì)賬單中加塞了全新內(nèi)容：“無(wú)需結(jié)清貸款,，即可輕松賣房,，現(xiàn)本行與二手房專業(yè)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)共同推出‘帶抵押買賣’服務(wù)�,！�
所謂二手房“帶抵押買賣”服務(wù),，緣起于上海新推出的一套全資金監(jiān)管交易系統(tǒng)。由上海市房地產(chǎn)交易中心牽頭,，聯(lián)合上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司,、建設(shè)銀行、工商銀行,、中國(guó)銀行,、農(nóng)業(yè)銀行這四家銀行，以及上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司和衡聯(lián)投資,、凱弈投資和信義房產(chǎn)三家房產(chǎn)中介,，對(duì)二手房交易實(shí)行全過(guò)程監(jiān)管和服務(wù)。這套系統(tǒng)的最大特點(diǎn)是引發(fā)了二手房交易模式的巨變：由原來(lái)上家必須付清銀行貸款才能賣房,，變?yōu)槎址抠u方不再需要還清貸款就可過(guò)戶,。
“這是一種‘帶抵押交易’，在房地產(chǎn)交易中是史無(wú)前例的,。”建設(shè)銀行的一位信貸人士說(shuō),。原先,，只要一套住房有銀行貸款尚未還清，這套房屋就必然設(shè)定了抵押,，且抵押權(quán)歸貸款銀行,。房屋所有權(quán)人要賣這套房屋,，必須先行籌集資金還清銀行貸款，待注銷抵押后,，才能進(jìn)行交易,、過(guò)戶。而現(xiàn)在,，在上海市“二手房交易資金監(jiān)管”系統(tǒng)內(nèi),，尚未還清貸款、抵押尚未注銷的房屋居然也可以直接交易了,。這是對(duì)傳統(tǒng)交易模式的顛覆,。
據(jù)悉，6月23日上海市房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)召集銀行等交易相關(guān)方進(jìn)行了試點(diǎn)培訓(xùn),，新的交易方式于6月29日正式上線,。
動(dòng)因：“全資金監(jiān)管”保交易安全
記者了解到，上海市推出這套全新的二手房交易系統(tǒng),，緣起于整頓二手房交易秩序,。今年年初，由于樓市成交持續(xù)萎縮,，創(chuàng)輝,、中天置業(yè)等二手房中介在上海的門店大批關(guān)門，有些客戶的買房款被卷攜而去,。
一開始,，上海市房地產(chǎn)交易管理部門考慮的是如何通過(guò)對(duì)交易流程的監(jiān)管，來(lái)保證二手房交易中的資金安全,�,！昂髞�(lái)，在系統(tǒng)開發(fā)過(guò)程中,，他們發(fā)現(xiàn)可以更進(jìn)一步,，探索‘有抵押’的交易�,！币患覅⑴c交易系統(tǒng)試點(diǎn)的銀行信貸主管告訴記者,。
房產(chǎn)中介21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一家門店負(fù)責(zé)人說(shuō)，客觀評(píng)價(jià),，這個(gè)新交易系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了將二手房交易中的資金監(jiān)管從“貸款環(huán)節(jié)的監(jiān)管”擴(kuò)展到“全資金的監(jiān)管”,。在資金監(jiān)管系統(tǒng)中，各參與方各司其職：房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)二手房過(guò)戶,，上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)銀行,、中介與二手房買賣雙方間的關(guān)系，銀行負(fù)責(zé)資金安全,、款項(xiàng)劃撥,，中介負(fù)責(zé)撮合成交,、辦理手續(xù)等業(yè)務(wù)。這就徹底改變了原來(lái)由房產(chǎn)中介一家既管協(xié)調(diào)業(yè)務(wù),、撮合成交,，又管資金進(jìn)出的局面�,！皩⒁患要�(dú)攬的活分散到房地產(chǎn)交易資金管理有限公司,、銀行、中介三家去分段完成,，有利于提高二手房交易資金的安全性,。”這位人士說(shuō),。
影響：打擊炒房的“猛藥”失效了,？
上海“二手房交易資金監(jiān)管”系統(tǒng)導(dǎo)致的二手房交易模式巨變將給當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響,？
其一,，二手房交易的安全性會(huì)大大提高。二手房中介別想再吃差價(jià)了,，只能獲得其應(yīng)得的傭金,；擔(dān)保機(jī)構(gòu)只能賺取服務(wù)費(fèi)；銀行負(fù)責(zé)資金進(jìn)出,，最大的好處是可以留住按揭客戶,；房地產(chǎn)交易中心則負(fù)責(zé)交易安全。
其二,，三年前為打擊投機(jī)炒賣而被叫停的“轉(zhuǎn)按揭”又“復(fù)活”了,。2005年4月，上海市為打擊投機(jī)炒房,，下了一味“猛藥”：有貸款的房屋,，上家必須還清貸款后，才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,，上下家不得同時(shí)辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù),。當(dāng)時(shí)，樓市火熱,，短線投機(jī)客異�,；钴S，他們往往投入較少的房屋首付款,，利用銀行貸款購(gòu)房,，然后通過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”將貸款轉(zhuǎn)給下家，拋出房屋賺取差價(jià),。叫�,！稗D(zhuǎn)按揭”，對(duì)于炒房資金流提出了非常高的要求,，炒房成本大大增加,，有力地打擊了利用銀行資金炒房的短期行為。而現(xiàn)在,，“帶抵押交易”使得叫�,！稗D(zhuǎn)按揭”給炒房者帶來(lái)的約束不復(fù)存在，賣家隨時(shí)可以出貨,，便捷異常,。
業(yè)內(nèi)人士提醒，聯(lián)系到當(dāng)前交易持續(xù)萎縮的樓市現(xiàn)實(shí),，此舉客觀上帶有活躍交易的“救市”色彩�,，F(xiàn)在，開發(fā)商的策略已出現(xiàn)重大調(diào)整,，由原來(lái)的觀望,、捂盤、堅(jiān)守變?yōu)閽伿矍灞P,�,！霸瓉�(lái)有3萬(wàn)平方米的銷售面積，開發(fā)商至少要分三次申請(qǐng)預(yù)售許可證,，下一批比前一批總是賣得貴,；而現(xiàn)在，由于對(duì)后市預(yù)期不好,，變成一次性申請(qǐng)?jiān)S可證,，趕緊上市�,！币晃汇y行信貸人士說(shuō),，在這樣的境況之下，放松二手房交易約束,，對(duì)于弱市行情是有正面影響的,。 |