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“五一”期間在上海展覽中心舉行的“假日樓市”房展會(huì)上,，不少市民利用假期前來(lái)看房,。新華社記者:劉穎
攝 | 沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意放棄它，沒(méi)有一個(gè)買(mǎi)房人能夠忽視它,，只因它是5月——一年中慣常的樓市銷售旺季。
在緊縮的宏觀背景下,，今年的5月被開(kāi)發(fā)商寄予厚望：低迷了數(shù)月的樓市行情能否提振,？會(huì)否再次上演“5月行情”？而持幣觀望的購(gòu)房者也在5月花樣紛呈的樓市促銷中不斷涌起購(gòu)買(mǎi)欲,。然而,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管5月可望迎來(lái)今年第一個(gè)成交高潮,，但后市會(huì)否“井噴”尚難預(yù)料,。
開(kāi)發(fā)商：期盼5月“翻身仗”
5月1日至4日,，“假日樓市——2008上海房地產(chǎn)春季展示會(huì)”舉行,。與一個(gè)半月前“上海之春”房展會(huì)大開(kāi)發(fā)商紛紛缺席的狀況明顯不同，本次展會(huì)約3.5萬(wàn)平方米的場(chǎng)地幾無(wú)虛席,，品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)悉數(shù)到場(chǎng),，萬(wàn)科、復(fù)地,、金地,、保利地產(chǎn)等“大鱷”均精心布展。整個(gè)房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng),，參觀者摩肩接踵，吆喝聲不絕于耳,，更有獅龍,、靚女表演，卡通,、雜耍助興,。開(kāi)發(fā)商?hào)|渡國(guó)際更是別出心裁，將其經(jīng)典小戶型“青年人居”搬到展會(huì)現(xiàn)場(chǎng),，讓一對(duì)“小夫妻”模特當(dāng)眾展示緊湊型溫馨居家生活,，引來(lái)觀者無(wú)數(shù)。
“該來(lái)的都來(lái)了,，能出的招也都在出,，就看買(mǎi)的人買(mǎi)賬不買(mǎi)賬了�,！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者如是說(shuō),。“沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商會(huì)錯(cuò)過(guò)這個(gè)季節(jié),�,！狈慨a(chǎn)中介易居誠(chéng)信的市場(chǎng)部人士說(shuō),，“從去年11月起，樓市銷售基本是遞減的,，直到今年3月份有一個(gè)季節(jié)性恢復(fù),，4月份成交量又有所收斂。一年中,，開(kāi)發(fā)商可以錯(cuò)過(guò)冬夏,，但不可以錯(cuò)過(guò)春秋。如果不能在以5月,、6月和9月,、10月為代表的黃金銷售期收獲個(gè)三五斗，那就基本意味著一年絕收,�,！�
正因此，“所有前往看房的都能獲得精美禮品一份”之類的吆喝聲在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)此起彼伏,，開(kāi)發(fā)商極盡吸引眼球,、聚集人氣之能事，以利銷售,。
事實(shí)上,，各地新樓盤(pán)也都在5月份扎堆上市。佑威房地產(chǎn)研究中心調(diào)查顯示,，從4月下半月開(kāi)始,，上海一手房新增供應(yīng)明顯放量，從目前掌握的數(shù)據(jù)看,，5月份上海新開(kāi)樓盤(pán)至少有31個(gè),，實(shí)際推盤(pán)數(shù)量肯定在此之上。
歷史數(shù)據(jù)顯示,，2006年5月,，上海商品住宅成交量達(dá)214.68萬(wàn)平方米，為當(dāng)年各月份成交量之最,；去年5月,，共成交商品住宅234.25萬(wàn)平方米，居當(dāng)年上海月度成交量次高(僅次于6月份的264.57萬(wàn)平方米),。今年的5月會(huì)不會(huì)再次成為“紅五月”,？手中有盤(pán)的開(kāi)發(fā)商對(duì)此寄予厚望。在如今緊縮政策下,，“現(xiàn)金為王”已取代“土儲(chǔ)為大”,，地產(chǎn)商希望在5月這個(gè)傳統(tǒng)樓市旺季實(shí)現(xiàn)快速銷售、套現(xiàn)的意愿比以往更為迫切,。
不僅是上海,，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,，廣州、深圳的開(kāi)發(fā)商也都在苦盼著5月,，“有近七成的項(xiàng)目在今年一季度明顯放慢推盤(pán)節(jié)奏,，有的甚至封盤(pán)，期待著在5月份能打個(gè)翻身仗,�,！�
購(gòu)房人：看的遠(yuǎn)比買(mǎi)的多
盡管房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)參觀者踴躍，樓市的觀望氛圍目前仍未能徹底改觀,。從現(xiàn)場(chǎng)情況看,，買(mǎi)的不多看的多。
央行近期的一項(xiàng)調(diào)查也顯示,，上海居民購(gòu)房意愿全面下跌,。2008年從緊的貨幣政策以及樓市成交低迷、價(jià)格仍高的現(xiàn)實(shí),，導(dǎo)致居民對(duì)購(gòu)房采取謹(jǐn)慎態(tài)度,。搜房網(wǎng)針對(duì)“五一”房展會(huì)的專項(xiàng)調(diào)查顯示，85.64%的網(wǎng)友認(rèn)為“五一”房展不是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī),；在展會(huì)關(guān)注點(diǎn)上,，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)注度(54.79%)大大超過(guò)了對(duì)樓盤(pán)打折(23.90%)的期許。這表明近期樓市觀望氣氛仍舊濃厚,。
現(xiàn)實(shí)銷售狀況對(duì)此也有印證,。4月24日開(kāi)盤(pán)的天山華庭，是上海位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)的少有小戶型樓盤(pán),，推出的562套房源中,，截至5月2日晨仍有300套可售。盡管一周之內(nèi)四成多的銷售業(yè)績(jī)?cè)诂F(xiàn)時(shí)已算是優(yōu)秀了,，但畢竟仍有一半以上房源“待嫁閨中”。業(yè)內(nèi)人士分析,，現(xiàn)在買(mǎi)房的基本都是自住,，屬于剛性需求，投資客幾乎絕跡,。而炒房的越少,，供求比例越寬松，銀根愈收緊,，觀望的氣氛就愈濃,。
持續(xù)觀望的主要原因仍是購(gòu)買(mǎi)力與房?jī)r(jià)之困。搜房網(wǎng)對(duì)上海購(gòu)房者需求進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示,，在購(gòu)房總價(jià)方面,，希望能控制在50萬(wàn)元至100萬(wàn)元之間的人占絕大多數(shù),，達(dá)49.83%，希望在50萬(wàn)元以下的占21.87%,。兩項(xiàng)相加,，逾七成的人購(gòu)房預(yù)算在百萬(wàn)元以內(nèi)。而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與此相差甚遠(yuǎn),，盡管最近諸如“買(mǎi)住宅送大禮”“買(mǎi)公寓送汽車,、送物業(yè)費(fèi)”之類的促銷廣告鋪天蓋地，但大多仍是玩噱頭,，相對(duì)于巨額房?jī)r(jià)而言,，口惠而實(shí)不至，深幅下調(diào)房?jī)r(jià)的還很少,。目前,，房?jī)r(jià)還是在高位運(yùn)行。這客觀上也制約了部分購(gòu)買(mǎi)力入市,。
后市：成交當(dāng)會(huì)放量,，降價(jià)仍是賣(mài)點(diǎn)
對(duì)于后市，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為,，就成交量而言,，“紅五月”是肯定可以期待的，但會(huì)否帶來(lái)井噴行情尚難預(yù)料,。
市場(chǎng)人士認(rèn)為,，購(gòu)房者長(zhǎng)期持幣觀望并不意味著剛性需求減少，現(xiàn)時(shí)各種花樣促銷紛呈,，也在很大程度上挑動(dòng)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲,。當(dāng)自住型剛性需求在一個(gè)合適的時(shí)點(diǎn)與合適的價(jià)位相結(jié)合，就會(huì)帶來(lái)一波較大的成交放量,�,！�90/70”小戶型因其對(duì)房源總價(jià)的有效控制，似乎正在提供這樣的契機(jī),，成為熱銷的領(lǐng)頭羊,。搜房網(wǎng)日前在上海進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)房者多選擇低總價(jià),、小戶型房源,，40.22%的購(gòu)房者選擇60平方米到90平方米，26.26%的人選擇90平方米到120平方米,，而計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)超過(guò)120平方米房的人數(shù)比例僅占15%左右,。由此可見(jiàn)，購(gòu)買(mǎi)90平方米左右、總價(jià)在百萬(wàn)元以內(nèi)的小戶型是現(xiàn)階段樓市可以“套現(xiàn)”的主要需求,。
佑威房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,，小戶型項(xiàng)目受到追捧為低迷的市場(chǎng)注入活力，加上新盤(pán)放量上市以及“五一”假日房展的推動(dòng),，多因素綜合作用下,，樓市持續(xù)已久的低迷態(tài)勢(shì)或?qū)⒃?月結(jié)束，成交量將明顯回升,，可望迎來(lái)今年第一個(gè)成交高潮,。
不過(guò),，目前影響樓市活躍程度的關(guān)鍵因素還是房?jī)r(jià),。真實(shí)需求和理性預(yù)期的市場(chǎng)還是要建立在真實(shí)的價(jià)格之上的，而現(xiàn)在,，盡管打折促銷風(fēng)行,，事實(shí)上打折不等于降價(jià)。房地產(chǎn)的價(jià)格體系非常復(fù)雜,，樓層,、朝向不同，開(kāi)發(fā)周期不同,，其價(jià)格走勢(shì)必然不一樣,。很難籠統(tǒng)地說(shuō)，折扣之下,，房?jī)r(jià)是不是真降了,。只有實(shí)實(shí)在在的降價(jià)才是賣(mài)點(diǎn)。
另一方面,，從現(xiàn)有的市場(chǎng)情況看,，房?jī)r(jià)重復(fù)去年同期反彈的可能性也不大。一個(gè)重要依據(jù)是多個(gè)熱點(diǎn)城市的土地交易市場(chǎng)瘋狂不再,，日益冷清,。4月中旬，上海拍賣(mài)的8幅土地中曾有2幅流標(biāo),，4月28日南京出讓44萬(wàn)平方米土地,，約八成以底價(jià)成交，“地王”爭(zhēng)霸賽已經(jīng)成為日漸遠(yuǎn)去的記憶,。“土地市場(chǎng)的價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格先行指標(biāo),，如果大量的土地流拍,，如果全國(guó)土地市場(chǎng)的價(jià)格全面向下運(yùn)行，也就預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)走向哪里�,！狈康禺a(chǎn)研究者易憲容指出,，“在目前的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期并不樂(lè)觀,，自然會(huì)反映到土地市場(chǎng)上,，這就是土地價(jià)格走低或土地流拍的根本所在�,！� |