|
近三個月來的房地產(chǎn)市場不同往常的表現(xiàn)引發(fā)對2008年樓市走向的爭論鵲起，“拐點”是否已經(jīng)到來,？然而,，房地產(chǎn)周期不可能脫離經(jīng)濟周期獨立運行，流動性過剩的狀況國內(nèi)也不可能在短期內(nèi)解決,，且本幣升值的步伐在快節(jié)奏加速,，國內(nèi)物價上漲的趨勢也未曾改變，在這樣的背景下,，結(jié)合2008年房地產(chǎn)市場供求發(fā)生逆轉(zhuǎn)可能性不大的現(xiàn)實,，現(xiàn)在斷言樓市拐點還為時過早，但調(diào)整已經(jīng)出現(xiàn),，并將不可避免,。
弱市的三張“臉孔”
多區(qū)域房價打折降價。從2007年第四季度開始,，前期房價快速拉升的熱點區(qū)域樓市成交量持續(xù)銳減,，價格松動、下降,，明折暗扣等促銷手段開始出現(xiàn),。春節(jié)前后，由于有部分限價房項目上市,，廣州不少樓盤紛紛以優(yōu)惠折扣甚至“半價”開盤等策略爭奪客源,，開發(fā)商一改往年不太重視春節(jié)二月檔期的陳規(guī)，“比限價房更便宜的房子”的樓盤廣告赫然亮相廣州各大媒體,。樓市另一個敏感區(qū)域長三角地區(qū)樓市近來也刮起了“打折風(fēng)”,。南京市近兩年始終保持熱銷的奧體、江寧等板塊,，1月份出現(xiàn)多個樓盤同時大幅打折促銷的現(xiàn)象,。
房產(chǎn)中介大面積倒閉。一手房交易冷清連帶二手房交易急劇萎縮,。最近兩個月,，中介公司紛紛關(guān)張甚至倒閉,。總部位于深圳的中介公司創(chuàng)輝租售陷入即將崩盤的境地,，在上海,、深圳等多個城市開有門店的地產(chǎn)中介機構(gòu)中天置業(yè)，一夜之間突然關(guān)門走人,。北京較大的二手房中介中大恒基,，宣布將關(guān)閉100余家門店；房屋中介我愛我家則開始嘗試開網(wǎng)絡(luò)門店,，尋找新的盈利模式,；在深圳，包括世華,、星彥,、景河田、順馳,、金地,、天健、通泰,、美聯(lián),、滿堂紅等多家地產(chǎn)中介公司的關(guān)鋪率在25%至50%不等。
土地出讓市場開始出現(xiàn)流標(biāo),。與房價狂飆相一致,，2007年的土地市場異常狂熱,，熱點城市的“地王”刷新速度史無前例,。但最近兩三個月，土地市場的情況在發(fā)生變化,。北京土地市場驚現(xiàn)住宅用地流標(biāo),，朝陽區(qū)廣渠路15號地塊出讓流標(biāo)。上海土地市場熱度也在明顯下降,。2008年1月23日,，上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊以67.5億元的底價由美國房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門基金購得，折合樓板價為7500元/平方米,。而2007年11月新江灣城D3地塊成交的樓板價為2萬元/平方米,，同一區(qū)域的同質(zhì)地塊，短短兩個多月內(nèi),，地價暴跌逾60%,。
尚難言“拐點”
針對上述樓市“表情”，市場出現(xiàn)一種重要的方向性解讀,，即樓市“拐點”到來,。主要依據(jù)如下：其一,，房價增長率大大快于銷售增長率,，消費者家庭收入的增長率遠遠趕不上房價增長率,。當(dāng)前居民收入和月供住房貸款之間的比已遠遠突破了合理的范圍，2007年為1.9,，這意味著月收入的六成要用于供房,，而國際上的經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，其合理值為3,。其二,，從成交量來看，一些城市的樓市已經(jīng)開始“拐”了,。
事實上,，當(dāng)前樓市所呈現(xiàn)出的上述三種表情中的前兩種，即打折降價,、中介關(guān)張,，在上一輪樓市宏觀調(diào)控中同樣出現(xiàn)過：2006年末、2007年初的長三角房地產(chǎn)市場就曾如此,。2007年農(nóng)歷春節(jié)過后的快速瘋漲已證明“拐點”并沒有在該地區(qū)的樓市中出現(xiàn),。惟獨土地出讓市場降溫是新現(xiàn)象。但基于土地出讓收入仍在扮演地方財力(預(yù)算外收入)重要來源這一現(xiàn)實,，而現(xiàn)行的地方中央財稅分配體制短期內(nèi)不可能發(fā)生重大改變,，這就意味著地方在可以預(yù)見的期間，還得倚重于土地收入來實現(xiàn)財政對民生建設(shè)的傾斜,。
房地產(chǎn)周期不可能和宏觀經(jīng)濟周期脫節(jié),，2008年不可能根本解決流動性過剩問題。1月下旬,，達沃斯世界經(jīng)濟論壇上,，經(jīng)濟學(xué)家一致認為中國、印度等新興經(jīng)濟體經(jīng)濟繼續(xù)會有不錯表現(xiàn),。國際貨幣基金組織1月29日發(fā)布的最新《世界經(jīng)濟展望》報告預(yù)計,，今年中國經(jīng)濟增速將從去年的11.4%放慢至10%，這將有助于減輕中國對經(jīng)濟過熱的擔(dān)憂,。但不管怎么衡量,，目前尚看不出2008年中國經(jīng)濟逆轉(zhuǎn)的跡象。從這個角度看,，樓市進入“極點”或出現(xiàn)雪崩的可能性極小,。
調(diào)整不可避免
從供求關(guān)系看，2007年三季度開始,，全國房地產(chǎn)投資增速加快,，保持在30%以上,，供不應(yīng)求的緊張狀況在2008年將獲得緩解。同時政府加強了抑制房價上漲過快的宏觀調(diào)控,，尤其是從各地業(yè)已公布的住房規(guī)劃看,，保障房入市的沖擊在2008年下半年會凸顯，再加上2007年住房購買力釋放過快,，預(yù)計2008年房價上漲不可能再重復(fù)2007年的大幅上漲,，調(diào)整將不可避免。
從購買力,、后續(xù)調(diào)控政策看,，溫和調(diào)整、技術(shù)性調(diào)整的可能性遠大于大落的可能性,。萬科在珠三角一降價(“合理定價”)即換來銷售額逆勢猛增的現(xiàn)實,，說明了樓市購買力仍在，是房價的不合理高企將消費者暫時拋離了市場,，而不是消費者拋棄了樓市,。預(yù)計2008年開發(fā)商適當(dāng)讓利后，銷售量將回升,。這是樓市保持上漲趨勢的重要物質(zhì)基礎(chǔ),。
從調(diào)控政策的影響看，美國經(jīng)濟減速甚至可能出現(xiàn)衰退的現(xiàn)實,，無疑會拖累2008年中國內(nèi)地出口,，出口變化對中國經(jīng)濟的影響在進入第二季度后會越來越明顯。加上目前內(nèi)地一些熱點城市的房價已在調(diào)整,，反映出之前推出的宏觀調(diào)控措施已奏效,，在新的國際經(jīng)濟環(huán)境面前，2008年中國再推出新一輪樓市調(diào)控措施的可能性大大降低,，相反,，樓市調(diào)控有所放松的可能性在增大。因此,，由于決定房地產(chǎn)需求和價格的諸因素尚未發(fā)生根本性改變,，調(diào)控政策有利于令目前過熱的樓市降溫，但既有格局難以逆轉(zhuǎn),，不排除第二季度后期出現(xiàn)一波上漲行情的可能,。 |