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 針對低買高賣,、吃差價等房產(chǎn)中介領(lǐng)域?qū)乙姴货r的違規(guī)行為,，建設(shè)部、央行早在今年初就頒文要求各地建立存量房交易結(jié)算資金管理制度,。隨著“資金監(jiān)管令”的出臺，北京,、武漢,、南京等城市紛紛出臺了具體規(guī)定對二手房交易資金進行監(jiān)管。時至今日,，資金監(jiān)管在二手房交易領(lǐng)域產(chǎn)生了哪些影響,？是否杜絕了房產(chǎn)中介吃差價現(xiàn)象,？記者對此進行了深入采訪。
抬高中介“門檻”
北京房產(chǎn)中介我愛我家市場部的李季告訴記者,，有關(guān)資金監(jiān)管規(guī)定的出臺,，無疑是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)投入一枚“重磅炸彈”。政策落實后,，京城房產(chǎn)中介確實也出現(xiàn)了前所未有的騷動,，可謂“幾家歡樂幾家愁”。市場上部分只有一家店面或者兩,、三家店面的小中介,，在政策下發(fā)后已經(jīng)陸續(xù)關(guān)張大吉。更有甚者,，部分小中介干脆直接轉(zhuǎn)行,，連牌子都沒來得及換就做起了其他生意。
房產(chǎn)中介為什么會出現(xiàn)如此大的波動,？李季解釋說,，第一，二手房交易資金監(jiān)管的“門檻”較高,，有三個硬性條件：一是熟悉房屋交易市場的相關(guān)法律法規(guī),，信用檔案無不良行為記錄；二是注冊資本應(yīng)不低于100萬元,；三是向本市專設(shè)的存量房交易保證金專用賬戶存入100萬元保證金,。另外，未設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu),，其成交業(yè)務(wù)的交易結(jié)算資金應(yīng)通過設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交易保證機構(gòu)實施劃轉(zhuǎn),，不得自行或委托其他經(jīng)紀(jì)組織代收代付存量房交易結(jié)算資金。因此,，雖然一些小中介可以通過設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)劃轉(zhuǎn),，但是，如果較正規(guī)的大型品牌中介不愿做這樣的業(yè)務(wù),，那么,，這些小中介也是無法存活的。
小中介難以吃差價
李季還向記者透露,，以往市場上部分小中介公司,，不單單只依靠傭金吃飯，而是將買方暫時滯留在中介賬戶上的購房款“挪用”,，用于炒房,、炒股或進行其他投資，以便“借錢生錢”,。還有部分小中介“低進高出”倒買倒賣房屋,，然后騙吃差價,。在二手房交易資金監(jiān)管尚未實施前，這是許多小中介彼此之間心照不宣的“潛規(guī)則”,。但是,，在資金監(jiān)管實施后，不良小中介依靠代收代付客戶資金,、吃差價來維持公司運轉(zhuǎn)和店面擴張的這種贏利模式,，勢必會因資金鏈斷裂而導(dǎo)致公司倒閉，最終被市場過濾掉,。
對此,，北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示贊同，他說,，資金監(jiān)管使一部分以現(xiàn)金收房或吃差價為主的經(jīng)紀(jì)公司面臨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型或者直接被淘汰出局,。因為實施存量房資金監(jiān)管之后，市場的操作規(guī)范性得到明顯的提高,，市場透明度得到進一步的加強,，房產(chǎn)交易過程中信息不對稱現(xiàn)象得到有效改善。同時,，資金監(jiān)管使得經(jīng)紀(jì)公司挪用或者占用客戶資金的目的不能實現(xiàn),，從而大大壓縮了現(xiàn)金收房或者吃差價的經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營收入，促使這部分經(jīng)紀(jì)公司被迫實施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,。如果經(jīng)紀(jì)公司挪用或占用客戶資金過大的話,，由于實施交易資金監(jiān)管在短時間內(nèi)會改變原有的市場供求狀況，交易市場會出現(xiàn)略微的下調(diào)態(tài)勢,，這樣必然會導(dǎo)致其資金鏈的斷裂,，從而直接被淘汰。
有助房價相對平穩(wěn)
“資金監(jiān)管不僅從表象層面上保障了客戶交易資金的安全,，規(guī)范了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)操作行為,，而且從更深層次上來說，對于平抑當(dāng)前居高不下的房價,、促進交易量的上漲,、推動經(jīng)紀(jì)公司做大做強均有積極的作用�,！苯鹩烧f,。
金育松認為，當(dāng)房價是處于上漲的大趨勢下,，市場操作規(guī)范的程度越低,，其對價格推波助瀾的作用就越大。而從當(dāng)前北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來看，市場操作還不是很規(guī)范,，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”,、“亂吃差價”等現(xiàn)象也比較嚴(yán)重,，從而在一定程度上抬高了房產(chǎn)的價格。因此,，實施資金監(jiān)管之后,，對于抑制房產(chǎn)的投機行為以及規(guī)范市場操作行為起到了一個相對明顯的作用，這在一定程度上可以剔除由于市場不規(guī)范導(dǎo)致房價非正常上漲的空間,，從而有助于房價的相對平穩(wěn),。
警惕中介變相規(guī)避資金監(jiān)管
盡管資金監(jiān)管模式有利于保障交易安全，但部分業(yè)內(nèi)人士還是提醒說,，應(yīng)警惕和堵住一些房產(chǎn)中介變相規(guī)避資金監(jiān)管的渠道,。
北京房產(chǎn)中介信一天不動產(chǎn)的董學(xué)易說，北京登記的中介機構(gòu)有2300多家,，但是真正具有資金監(jiān)管資格的企業(yè)只有幾十家,。由于資金監(jiān)管模式周期長、轉(zhuǎn)按揭難兩大難題,，導(dǎo)致了小中介與大公司的合作陷入僵局,，而更多的中型中介也在觀望，當(dāng)然這其中也不排除一些不良中介想避開資金監(jiān)管這一渠道,。與此同時,，一些已經(jīng)具備資金監(jiān)管資格的中介機構(gòu)，在二手房交易時真正以資金監(jiān)管形式進行交易的也不是很多,。因為交易雙方大多認為資金監(jiān)管辦理程序過于繁瑣,，尤其是房主不愿意等待這么久的時間，而經(jīng)過交易雙方的協(xié)商,，往往選擇自行劃轉(zhuǎn)的形式進行交易,，這些現(xiàn)象都值得警惕。
此外,，還有業(yè)內(nèi)人士認為,，資金監(jiān)管未必能從根本上解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的問題，這個行業(yè)違規(guī)現(xiàn)象多發(fā),，主要還是由于缺乏專門的法律法規(guī),，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員和機構(gòu)的資質(zhì)沒有強制性規(guī)定，行業(yè)混亂幾乎不可避免,。因此,，要從根本上解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的問題，仍需從立法上下功夫,。
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房產(chǎn)中介吃差價案例回放
一套房差價近百萬元
地點：北京
差價金額：94萬多元
2007年8月15日,，百富天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司因隱瞞實價,、賺取差價，被北京市建委通報批評,，在整改合格之前將被限制進行網(wǎng)上簽約,。
今年2月份，百富天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在從事一套存量房買賣業(yè)務(wù)過程中,，對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格,，向買方收取購房款634.6萬余元，交給賣方540萬元,，且虛擬合同按照160萬元的房屋價格,，向稅務(wù)等部門僅繳納相關(guān)稅費13.6萬元。里外里百富天公司吃了94萬多元的差價,。北京市建委經(jīng)調(diào)查認定,，百富天公司和相關(guān)責(zé)任房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員陳琳、劉俊山,、焦志疆存在對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格等交易信息,，違規(guī)賺取差價的行為。
據(jù)悉,，北京市建委已將該公司違規(guī)行為記入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)信用檔案警示信息系統(tǒng),，整改復(fù)查合格前限制網(wǎng)上簽約資格。陳琳,、劉俊山,、焦志疆的違規(guī)行為已通報工商主管部門查處。
賣一套房賺多半套房
地點：南京
差價金額：37萬元
周女士家住新模范馬路26號,，2006年年底周女士將自己一套面積77平方米的房子通過某中介公司對外出讓,。在中介公司的“幫忙”和“指導(dǎo)”下，周女士的房子很快就“賣”了出去,，一位黃先生買了她的房,。在《房地產(chǎn)買賣中介合同》中，周女士以55萬元的價格將房子賣給了黃先生,。但也就是在簽訂買賣合同的當(dāng)日,，黃先生又要求周女士簽訂了一份《委托書》。
“我就覺得奇怪,，既然都賣給他了,，為什么還要委托他賣房�,！敝芘慨�(dāng)時很是不解,。一段時間后，黃先生叫周女士一起去過戶�,！暗^戶不是過到黃名下啊,，而是另外一個人，并且房屋價格一下變成了92萬元,�,！敝芘空f，直到那時她才明白,，原來是中介在吃差價。
“黑�,�,！跟我們簽的是55萬元，中介對外卻賣了92萬元,。這我肯定不過戶了,。”周女士說,，糾紛由此而起,，而隨后她也被買受方訴至法庭。據(jù)了解,，該案今年年中已在鼓樓區(qū)法院開庭,。
60萬元房款中介吞10萬元
地點：深圳
差價金額：10萬元
2004年10月，李先生找到了一家房地產(chǎn)中介公司,，要求購買一套二手房,。經(jīng)協(xié)商，該中介公司的工作人員趙某以賣房方委托代理人的身份將一套120平方米的二手房以60萬元的價格賣給了李先生,，并收取了中介費9000元,。2004年12月24日，李先生拿到房產(chǎn)證并搬入新買的房屋,。
2005年元旦,，李先生偶然之間從鄰居口中得知原房主黃先生是以50萬元的價格出售該房的。經(jīng)調(diào)查取證并得到多方證實,。李先生認為該中介公司在價格上存在欺詐,，要求中介公司退還10萬元房價款，多次交涉未果后,，李先生起訴至法院,。
法院經(jīng)審理認為，中介公司先以其工作人員的名義買下原業(yè)主黃先生的房屋,，后又以其另一工作人員的名義與李先生簽訂《房屋買賣合同》,，以60萬元的價格將該房屋賣與李先生，令該中介公司從中非法牟取了10萬元的利益。故該中介公司非法所得的10萬元房款差價應(yīng)當(dāng)沒收,。
貪心中介吃差價被判返還
地點：上海
差價金額：10萬元
2005年年初,，張小姐通過某中介公司購買江寧路某號房產(chǎn)。簽訂合同當(dāng)天,，中介公司向張小姐收取定金10萬元,，并出示一份房屋價格為207萬元的房屋買賣合同，隨后拿出六份合同叫張小姐逐一簽字,，而對表明有買受價格為197萬元的合同內(nèi)容不做任何解釋,。該房產(chǎn)中介公司還告訴出售人陳先生，買房人張小姐要求提高房價至207萬元,，為的是獲得高額貸款,。
2005年3月，張小姐向陳先生索要由中介公司代收10萬元房款收據(jù)時,，陳先生表示從未收過該筆錢款,。這引起張小姐警覺，并于4月5日把中介公司告上法院,，認為中介公司是在用不正當(dāng)手段騙取差價,。靜安區(qū)法院認為，在交易過程中中介公司不但積極辦理不同價格的合同,，還對張小姐隱瞞真實的買賣價格,，與通常操作規(guī)則不符。張小姐要求返還10萬元的差價可予支持,。鑒此,，法院遂判決由該中介公司返還張小姐多收房價10萬元和中介服務(wù)費一萬元。 |