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對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，融資是一個生死攸關(guān)的問題。那么,，在如今的現(xiàn)實環(huán)境下，政策層面呈現(xiàn)何種特點,，房地產(chǎn)金融市場出現(xiàn)了哪種新的動向,，開發(fā)商如何在新的市場融資環(huán)境中實現(xiàn)資金的靈活融通,？上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅在接受記者采訪時表示，面對嚴(yán)格的金融政策,，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會發(fā)生質(zhì)的變化,。而對于不同資金實力的開發(fā)商而言，目標(biāo)定位的不同導(dǎo)致了他們的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)將存在較大差異,。
大型房產(chǎn)開發(fā)商：多元融資戰(zhàn)略改善資本結(jié)構(gòu)
萬科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物,，它的多元融資走向或許將成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要標(biāo)桿。首先,，萬科是首批上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，首次公開募集資金不在少數(shù)。其次,，萬科在企業(yè)債券融資方面也做得非常出色,。2002年和2004年，萬科通過兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券分別募集資金15億元和19.9億元,。在中國資本市場上兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的上市公司中,，萬科是惟一一家。再次,，在信托融資方面,，萬科也不甘示弱。從2003年底到2004年底的一年間,，萬科連續(xù)三次使用信托方式進(jìn)行資金募集,，用于不同項目的開發(fā)，每次募集的資金均在1.5億元以上,。此外,，萬科在銀行貸款方面的融資并沒有受到政策的影響。2004年11月,，萬科企業(yè)股份有限公司與中國農(nóng)業(yè)銀行簽署《銀企合作協(xié)議》,，獲得農(nóng)行46.9億元綜合授信額度，這是中國農(nóng)業(yè)銀行有史以來對一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信,。
鄒毅認(rèn)為,，拓寬融資渠道所帶來的直接后果就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行貸款資金的依賴性，改善了資本負(fù)債結(jié)構(gòu),。目前,，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率保持在60%左右,，低于行業(yè)平均水平；而其債務(wù)結(jié)構(gòu)較為分散,，呈現(xiàn)三分天下的局面,，長期債券、信托和海外資金各占1/3,。國內(nèi)大型開發(fā)商正是在融資的名義下,，逐步實現(xiàn)專業(yè)投資的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。鄒毅表示,，對于國內(nèi)的大型開發(fā)商而言,，政策層面給他們所帶來的影響遠(yuǎn)非中小企業(yè)那樣立竿見影，直接關(guān)系到生死存亡,。但是,，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者，大型開發(fā)商對于政策的解讀和對市場的感知,，在很大程度上決定了他們今后的發(fā)展戰(zhàn)略,，從而導(dǎo)致了他們在融資策略出現(xiàn)了一些新的變化。這些變化所體現(xiàn)的趨勢,，從多年以后來看,，或許將被后來者視為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折。
中小型房產(chǎn)開發(fā)商：短期融資典當(dāng)先行
對于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出,。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實的選擇,。此時,，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開發(fā)商的視野。另外,，產(chǎn)權(quán)交易在當(dāng)前的市場環(huán)境下也可能被開發(fā)商用作一種融資手段,。
鄒毅告訴記者，房地產(chǎn)典當(dāng)成為中小開發(fā)商融資工具的主要原因有兩個：一是操作簡單,，周期較短,。房地產(chǎn)開發(fā)商無需向典當(dāng)行提供財務(wù)報表和具體的貸款用途說明，而且評估期限短,，放款速度快,，一般房屋不動產(chǎn)在一周之內(nèi)能夠評估完；二是資金運(yùn)用方向受限制較少,。典當(dāng)行不屬于金融企業(yè),，它對于當(dāng)金的用途沒有具體的限制，這一點與銀行貸款資金的運(yùn)用存在較大區(qū)別。但是,，房地產(chǎn)典當(dāng)也存在不利于房地產(chǎn)開發(fā)商融資的方面,。其一，費(fèi)用較高,。房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)脑戮C合費(fèi)率一般在2%左右,，同時還收取銀行月息0.5%。與銀行貸款相比高出不少,。其二,，規(guī)模較少�,！兜洚�(dāng)管理辦法》規(guī)定,，注冊資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過100萬元,。注冊資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過注冊資本的10%,。因此,，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，通過典當(dāng)融資的規(guī)模有限,。其三,，期限較短。房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)漠?dāng)期一般為六個月,，續(xù)當(dāng)一次最多可以延長六個月,。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取滾動融資的方式,，實現(xiàn)短期融資向中長期融資的轉(zhuǎn)變,，擴(kuò)大融資額。比如,，房地產(chǎn)開發(fā)商可以將已完成開發(fā)的一期房產(chǎn)當(dāng)?shù)�,，然后再通過向典當(dāng)行融資做二期工程，以此實現(xiàn)公司的滾動開發(fā),。當(dāng)然,，如此操作的前提是開發(fā)商可以及時贖當(dāng)，否則續(xù)當(dāng)費(fèi)用將大大增加開發(fā)商的融資成本,。
針對典當(dāng)融資規(guī)模太小的問題,，鄒毅認(rèn)為，不妨使用“抵押+典當(dāng)”的方式,。房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)娜谫Y速度快,，而抵押貸款的融資規(guī)模較大，因此，二者的結(jié)合正好可以取長補(bǔ)短,。當(dāng)然,，如果能夠通過抵押貸款的方式獲取足夠的資金，房地產(chǎn)典當(dāng)最好不用,，畢竟它的資金成本較高,。但是，在貸款規(guī)模較大的情況下,，貸款周期往往較長,，中小開發(fā)商為了贏得時間，可以降低抵押貸款的數(shù)量,，從而縮短貸款周期,。同時，資金缺口可以通過房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)姆绞�,，快速獲取資金,。因此，“抵押+典當(dāng)”的組合方式完全是一種以現(xiàn)金成本換取時間成本的融資方式,。綜合來看,，房地產(chǎn)典當(dāng)更加適合短期快速的小規(guī)模融資，一般期限在一年以內(nèi),。但是,，通過滾動融資和融資組合，可以更好的發(fā)揮房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)娜谫Y靈活性,。
新動向：REITs呼聲日盛
今年以來,，隨著住宅市場的宏觀調(diào)控，內(nèi)地的商用市場似乎成為眾人力捧的對象,。在這其中,，外資成為引人注目的一股力量。如果說去年底今年初,，外資對京滬等地寫字樓的收購是一種試探性操作,，那么積極參與國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和收購則體現(xiàn)了他們對這個市場的信心。2005年7月,，嘉德置地,、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)先后與深國投下的商用置業(yè)公司簽訂合同,，合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn),。在這些舉動的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見,。其中,，嘉德置地明確表示可能會成立中國商業(yè)地產(chǎn)基金,，將內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)打包到新加坡市場上市；而西蒙集團(tuán)本身就是一家規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu),。在國內(nèi),，一些機(jī)構(gòu)也開始對REITs市場表現(xiàn)出濃厚的興趣。其中華銀控股和越秀投資都表示,，可能將已經(jīng)收購的達(dá)一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)打包在新加坡或者香港市場上市,。在此背后，香港市場對于REITs投資區(qū)域限制的取消,，以及新加坡市場對REITs優(yōu)惠政策的實施,，是一個巨大的推動因素。盡管目前我國產(chǎn)業(yè)基金法缺位,，但海外REITs在國內(nèi)的實際性操作,，將為我國的商業(yè)地產(chǎn)市場注入全新的運(yùn)作理念。與此同時,，開發(fā)商,，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在套現(xiàn)資金或再融資方面又多了一條嶄新的渠道。 |