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經(jīng)過(guò)狂飆式的猛漲,，深圳市的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)名副其實(shí)房?jī)r(jià)最高的城市,。記者近日在采訪中了解到,，今年前4個(gè)月,，深圳的房?jī)r(jià)更是暴漲了50%,，中心區(qū)突破2萬(wàn)元/平方米的關(guān)口,，其價(jià)位之高,、上漲之烈,，讓人咋舌,。專家表示,，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)的井噴式增長(zhǎng),，與深圳土地少人口多、置業(yè)需求旺盛的城市特征有關(guān),，具有合理的因素,。但市場(chǎng)的炒作、人民幣升值以及流動(dòng)性過(guò)剩等原因絕對(duì)不容忽視,，其泡沫特性依然不言自明,。
專業(yè)炒家擊鼓傳花玩“干炒”
最近有媒體報(bào)道，近來(lái)深圳市商品住宅樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷售中出現(xiàn)一個(gè)怪現(xiàn)象,，不少樓盤(pán)往往在半夜開(kāi)盤(pán),，購(gòu)房者不得不徹夜排隊(duì)等待選號(hào)、購(gòu)房,。還有些樓盤(pán)推出所謂的VIP卡,，表面上說(shuō)是為了打折，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商計(jì)算購(gòu)房者的數(shù)量,，借以決定開(kāi)盤(pán)的價(jià)格,。深圳一位資深業(yè)內(nèi)代理人士向記者透露，在深圳目前房?jī)r(jià)高企的情況下,，有相當(dāng)一部分購(gòu)房者是專業(yè)炒家,，而且他們玩的是“干炒”，即炒家賣給炒家,，擊鼓傳花,，先把房?jī)r(jià)炒上去，再等著有人來(lái)接盤(pán),。
盡管這部分炒家的數(shù)量很難作一個(gè)全面的統(tǒng)計(jì),。但可以參考的是，來(lái)自深圳香地房地產(chǎn)咨詢公司的統(tǒng)計(jì)顯示,，在2005年深圳購(gòu)買2套及以上房產(chǎn)的購(gòu)房者達(dá)7553人,，他們的交易量占全市交易套數(shù)、面積,、金額的比例分別為20.16%,、16.5%和21.5%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，假如這類購(gòu)房者都以投資為主訴求的話,，那么深圳投資客比例已經(jīng)非常接近20%的警戒線。
另外,，作為我國(guó)產(chǎn)品出口的主要通道,，深圳的外貿(mào)出口連續(xù)14年位居全國(guó)大中城市榜首。這使得金融機(jī)構(gòu)不得不利用人民幣來(lái)應(yīng)對(duì)外匯占款,，造成深圳流動(dòng)性過(guò)剩比較嚴(yán)重,。在流動(dòng)性過(guò)剩的壓力下,，深圳各個(gè)金融機(jī)構(gòu)的信貸投放都呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。作為長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)的貸款項(xiàng)目,，房地產(chǎn)貸款成為了各家銀行競(jìng)相爭(zhēng)奪的對(duì)象,。2006年深圳房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到3000億元，其中購(gòu)房貸款2128億元,，二手房貸款同比增長(zhǎng)123%,。由此顯而易見(jiàn)，大量的資金擁向深圳房地產(chǎn)市場(chǎng),，從而導(dǎo)致促使深圳房?jī)r(jià)快速上升,。
高價(jià)位樓盤(pán)成為房?jī)r(jià)暴漲的催化劑
深圳的行政區(qū)劃面積偏小，只是廣州土地面積的八分之一,，而管理人口已經(jīng)突破1000萬(wàn)人,，巨大的人口密度使深圳的房地產(chǎn)具備了價(jià)格上漲的原初動(dòng)力。深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,，深圳市可用于未來(lái)城市建設(shè)的用地不足200平方公里,，土地資源非常有限，致使住房供應(yīng)持續(xù)緊張,。
記者了解到,，2002年以來(lái)，深圳市每年用于住房建設(shè)的土地一直比較有限,，僅為一二個(gè)平方公里,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于京滬穗等特大城市。盡管每年深圳市通過(guò)盤(pán)活存量土地,、加強(qiáng)城中村改造,，使得部分存量土地入市以補(bǔ)充市場(chǎng)供應(yīng)，但仍然無(wú)法滿足每年新增900萬(wàn)平方米左右的基本住房需求,。
大批量熱錢(qián)暗潛深圳樓市已近瘋狂
作為緊臨香港的城市，深圳的樓市還吸引著境外投資者的眼光,�,！拔抑篮芏嘞愀鄣慕淌诙际菍⑹种械母蹘艙Q為人民幣，再想方設(shè)法進(jìn)入國(guó)內(nèi)的股市和樓市,�,！鄙钲诖髮W(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平說(shuō)。
國(guó)世平是香港的客座教授,，經(jīng)常往來(lái)兩地,，因此對(duì)香港大學(xué)校園里的動(dòng)向非常清楚�,！昂芏嗑惩馔顿Y者都相信人民幣會(huì)升值,，而且可能要升三倍,。他們這時(shí)候進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市，可以分享房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)成果,，等到人民幣升值后,，他們?cè)俎D(zhuǎn)手賣掉還可以獲得更大的利潤(rùn)�,！眹�(guó)世平說(shuō),，這種投資熱錢(qián)的大量存在使得目前包括深圳在內(nèi)的國(guó)內(nèi)一線城市樓市已近瘋狂。
“需要指出的是,，這是在宏觀大背景下出現(xiàn)的特殊現(xiàn)象,，并不正常，也不可能持久,�,！眹�(guó)世平說(shuō)。 |