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| 聶梅生：房地產(chǎn)兩難境地不能"一帖藥"解決 |
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| 2007-07-16 本報記者:洛濤 來源:經(jīng)濟參考報 |
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股市大起大落，房價卻在穩(wěn)步上漲,。簡單的非理性介入,，并不能阻止房價“且調(diào)且漲”。以市場化手段加強調(diào)控,，以住房保障體系建設(shè)強化扶助,，這才是后調(diào)控時代結(jié)構(gòu)性調(diào)控的真諦。
在7月6日開幕的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生以題為“中國房地產(chǎn)的兩難境地”的主題演講迎得了眾多房地產(chǎn)資深人士的喝彩,。
聶梅生認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了市場化的20年，跟中國的改革開放是同行的,，20年成績斐然,，不容置疑。但是現(xiàn)在目前中國房地產(chǎn)業(yè)也遇到了兩難境地,。
主要體現(xiàn)在四個方面,，第一是環(huán)境成本和房地產(chǎn)增長的兩難,；第二是城市化的過程中和自身產(chǎn)業(yè)平臺需要提升的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的兩難；第三個是房價上漲和和諧社會的兩難,；第四是樓市,、股市、匯市的兩難,。
聶梅生稱，根據(jù)國家環(huán)保局的估計,，2004年的環(huán)境成本相當(dāng)于當(dāng)年GDP增長的3.5%,，如果扣除3.5%以后，實際上這幾年GDP的凈增長率只有6.6%,。雖然中國的GDP的增速連續(xù)幾年都高于10%,，但是GDP資產(chǎn)的總收益率卻僅僅是1%。而美國的GDP增速是3.5%,，資產(chǎn)總收益率是10%,。房地產(chǎn)的增長受制于整個的環(huán)境資源因素，在這個前提之下,，提出的各種各樣的政策是可以理解的,。
“至于城市化和產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程�,！甭櫭飞J(rèn)為,，目前，這兩方面都沒有很大的競爭優(yōu)勢,，不能大幅度地降低成本,，又不能大幅度的提高質(zhì)量，所以在市場中的競爭處于漸進(jìn)式的,。我國今后還要有一億以上的農(nóng)民要轉(zhuǎn)為城市的工人,，在這種形勢壓力下，農(nóng)民工的工資不能迅速提高,，就要跟產(chǎn)業(yè)化競爭,。如果農(nóng)民工不斷的提高素質(zhì)，那么勞動力密集的建筑業(yè)和產(chǎn)業(yè)化就是一種博弈,，只有農(nóng)民工的工資大幅度地提高,，產(chǎn)業(yè)化才可以廣泛地增長，而從全國來講,，農(nóng)民工的工資不可能大幅度地提高,，城市居民的就業(yè)也面臨困難，所以在此過程中,，住宅產(chǎn)業(yè)仍然是勞動力密集的狀況,，是短期內(nèi)無法改變的,。
另外，城市化分兩部分,，一部分是農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市勞動力的問題,，第二個是關(guān)于城鎮(zhèn)化構(gòu)建過程當(dāng)中涉及到協(xié)調(diào)發(fā)展的問題，這就涉及到更加復(fù)雜的土地,、宅基地的問題,，非農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的問題，這里有很多的體制和機制的問題,。在今后城市化的進(jìn)程中,，一個是勞動力的問題，一個是農(nóng)村的土地問題,，都將影響到中國房地產(chǎn)的開發(fā)模式,。
聶梅生稱兩難之三就是房價上漲對和諧社會房地產(chǎn)的負(fù)面影響，當(dāng)務(wù)之急是各級政府需要拿出一部分的財政和稅收收入來補償?shù)褪杖腚A層,，就是買不起商品房的家庭,，為他們建立經(jīng)濟適用房和廉租房，這是穩(wěn)定社會的措施,，要將低端保護(hù)起來,。同時，經(jīng)濟層面的問題,，商品房市場毫無疑問地可以看到,，經(jīng)過四年曠日持久的宏觀調(diào)控，房價基本上還是上漲,，近期上漲的幅度是很大的,。房價上漲從根本上是供需關(guān)系，不得不承認(rèn)需求大于供給,，需求包括三種：1,、使用型、2,、投資型,、3、二者兼有的混合型,。這三種是客觀存在,，只要購買房屋就是資產(chǎn)型的投資，不能說買房屋就不存在投資,�,；旌闲褪谴蟛糠值模@就是需求,，因為當(dāng)前的流動性過剩,，大量的資金進(jìn)入樓市,，如果供給不足，房價必然要上漲,。
“房價下跌將會比股災(zāi)還要慘,。”聶梅生表示,，中國只有8%的股民,，但卻有80%的人擁有房產(chǎn)。因此供需關(guān)系要調(diào)整,，可以調(diào)整供給也可以調(diào)整需求,，可以采取壓縮需求的辦法，也可以采取放大供給的辦法,，這是對整個地產(chǎn)政策的考驗和博弈，應(yīng)該從雙方面加以考慮,。聶梅生認(rèn)為,，現(xiàn)在是流動性過剩，加上投資熱,，在這種情況下,，房價不斷地上漲。無論是政府的文件和法令還是市場都不能完全解決這個問題,。因為房地產(chǎn)是跨在兩邊的,，需要放在宏觀經(jīng)濟大背景下解決，需要不斷的調(diào)控,，中國的房地產(chǎn)問題決不是“一帖藥”就可以解決的,，應(yīng)該慢慢地調(diào)控。
最后聶梅生表示,，外貿(mào)順差會使流動性增強,，因此，樓市和股市不斷地互動,，這種互動的能量是很大的,，無論流動到哪里，那里的價格都會上升,。從投資的選擇來講,，投資者是聰明的，房地產(chǎn)流動性差,，但是保值的效果是很好的,，值得中長期的投資。股票相反,，流動性很好,，波動性比較強,，所以投資者肯定是在兩者之間流動。 |
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