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| 2007-06-20 本報記者:洛濤 來源:經(jīng)濟參考報 |
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近日又見上海樓市重拾漲勢,。價格上漲、交易火爆,、輿論嘩然,，消費者又開始擔心這樣的市場狀況是否會繼續(xù)？二三年前上海樓市瘋漲的一幕還會來臨嗎,？
“政策不是構(gòu)成上海此次房價反彈暴漲直接因素,。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅向記者表示,，堅持落實70/90政策,，建立多層次的住房保障體系，控制房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放,，仍然是當前政策對市場調(diào)控的重點,。
眾所周知，土地供應(yīng)計劃的制定涉及到供應(yīng)總量的確定,、供地區(qū)域的分布,、內(nèi)部土地性質(zhì)的確定甚至到地塊內(nèi)容積率指標的確定等諸多方面。2006年同樣的土地供應(yīng)總量,，但其所承載的產(chǎn)品確是和2002,、2003年大為不同。區(qū)別在于：2002,、2003年的土地供應(yīng)主要集中城市中心區(qū),，以普通住宅土地供應(yīng)為主體；而近年的土地供應(yīng)則主要位于外環(huán)附近,，以中低價房和商業(yè)項目為主,。那么，按照平均兩年左右的規(guī)劃建設(shè)周期算,，這種土地供應(yīng)區(qū)位與性質(zhì)的差異導(dǎo)致了在2004,、2005年的房產(chǎn)市場供應(yīng)為城中住宅,，而2006至2007年的房產(chǎn)市場供應(yīng)則為中低價房和各類商業(yè)項目。因此,，從供應(yīng)的角度來看,，地段、用地性質(zhì)和產(chǎn)品檔次的變化決定了當前市場的供應(yīng)質(zhì)量與幾年前相比,，差異顯著,。
“應(yīng)該說是金融市場繁榮，財富效應(yīng)帶動市場活躍,，成為市場變化直接誘因,。”五合國際集團總顧問劉力表示,，相對于前一輪的上漲,，當前市場外匯儲備盈余帶來的流動性過剩的局面也帶入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，2007年新增個人購房貸款余額達到0.14萬億,，相比2004年全年的0.42萬億,，仍然在保持增長。雖然政府進行相關(guān)政策控制,，但需求市場的持續(xù)旺盛局面始終沒有改變,。同時加上股票市場近期的迅速回暖，國內(nèi)A,、B股總市值從2003年末的4.24萬億增加到2007年4月的16萬億,，多數(shù)居民在股市上的獲利，增加了對房地產(chǎn)的購買力,，這種大規(guī)模獲利資金的巨大投資和購買需求,，加速了市場交易，并推高了房價,。
劉力認為,，在這樣的財富效應(yīng)積累下，催生了兩類市場需求,，一類是對城中心好地段高質(zhì)量商品房需求,，一類是過往缺乏購買力的人群的新增購買需求。而比較市場的供應(yīng),，新增的普通住宅需求可以通過當前在外環(huán)附近的大量供應(yīng)得以消化，而城中高質(zhì)量商品房需求,，缺少相對市場供應(yīng),，將繼續(xù)保持一定漲勢。由此看來,，在中國城鎮(zhèn)化趨勢不變的情況下,，巨大的住房需求仍然將是未來市場的主體需求。
那么在未來的上海房地產(chǎn)市場上，會如何變化,？鄒毅表示,，短期受金融市場影響較大，金融資產(chǎn)變化決定市場短期需求,。從目前的金融市場發(fā)展來看,，流動性過剩和股票投資意愿較強的狀況在短期內(nèi)不會改變，這就決定了當前由金融市場獲利帶來的財富效應(yīng)仍將作用于房地產(chǎn)市場,，從而繼續(xù)保持市場價格有一定上漲,。而利率的中長期上升走勢會抑制長期購房需求。隨著金融市場泡沫的逐步積累,，央行采用的加息舉措將提高購房者利息負擔,，從而在一定程度上抑制市場需求，穩(wěn)定價格,。
“市場供應(yīng)的質(zhì)量變化將決定未來價格出現(xiàn)分化,。”劉力告訴記者,，未來新增供應(yīng)的地段,、土地性質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)都將與以往不同,。好地段,、好的產(chǎn)品，將享受超過市場均價的追捧,；而差地段,、同質(zhì)化的產(chǎn)品將經(jīng)歷市場的考驗。隨著上海市場對開發(fā)企業(yè)的門檻逐步增加,，有實力的開發(fā)商在承載了高成本的地價后,，將更加注重對市場細分需求的研究。未來的市場供應(yīng)將存在兩個趨勢：一類是大盤整體開發(fā)的供應(yīng),，注重整體開發(fā)的房產(chǎn)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境,；另一類是小規(guī)模的精確定位的產(chǎn)品供應(yīng)，這類產(chǎn)品將注重于市場的細分需求,，通過差異化策略,，滿足各類人群的市場需要。 |
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