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2006年被業(yè)界稱為“房地產(chǎn)政策年”,。針對過快上漲的房價,，中央以及地方幾乎從房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)出臺了一系列的調(diào)控政策。然而,，盡管中央下了多劑“猛藥”,，部分城市房價上漲仍然過快,。業(yè)內(nèi)人士認為，2007年將是宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行年,，同時,，來自政策層面的“利劍”可能再次指向房地產(chǎn)市場，政策“利劍”何時出鞘,，還有哪些政策可能出臺,，無疑成為各方關注的焦點。
懸念之一：還有哪些政策將會出臺
面對主要大中城市不斷上漲的房價,，2006年多部委出臺針對外資準入,、土地控制等諸多相關政策，政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大。從當前房地產(chǎn)形勢來看,，政府的調(diào)控效應雖然有所體現(xiàn),，但房價上漲趨勢以及房地產(chǎn)行業(yè)諸多不合理問題并沒有得到有效控制。
北京“信一天”房產(chǎn)中介市場部經(jīng)理羅煜說,，預計2007年的房地產(chǎn)業(yè)依舊不會保持平靜,，尤其在2007年上半年，新的宏觀調(diào)控政策依舊會密集出臺,，整體趨勢以控制房地產(chǎn)市場過熱,，防止房地產(chǎn)泡沫，緩解社會供需矛盾為首要目標,。
首先,，國家著力點將主要集中在房地產(chǎn)市場的信貸緊縮、平抑需求和控制投資等幾個方面展開,。但所有的新政出臺目的都不是為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,，而是為了保障其平穩(wěn)、健康的發(fā)展,。
其次,，國家針對不同類別的住宅貸款將區(qū)別對待，鼓勵自用性住房消費,，對于多套房屋以及高檔商品房、別墅,、商業(yè)用房等投資和投機性需求,，還要通過大幅提高首付比例抑制。
再次,，經(jīng)濟適用房,、廉租房等保障性住房建設會繼續(xù)加大。目前的經(jīng)濟適用房,、廉租房在市場上所占的比例較小,，所以2007年肯定要加大經(jīng)濟適用房和廉租房等的建設。政策方面還會主要針對中,、低收入人群購買的細節(jié)制訂有關政策,。
懸念之二：“90平方米占70%”能否嚴格執(zhí)行
從2006年“國六條”發(fā)布關于“90平方米占70%”的政策之后，關于“90平方米”的爭論就一直甚囂塵上——從《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中規(guī)定“凡新審批,、新開工的商品住房建設,，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”到關于“90平方米”,、“70%”指標的落定,，從建設部文件的下達到地方規(guī)則的落實，都吸引了市場各方極大的關注。
近日,，90平方米再度成為市場關注的焦點,，事件源于一天之內(nèi)，建設部將原本公布的《90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)》（以下簡稱《意見稿》）自行廢止,。建設部的解釋是,，該意見稿“其中部分條款與國務院辦公廳和建設部文件要求沖突”。
對此,，上海富陽物業(yè)咨詢有限公司有關負責人在接受記者采訪時說,，在《意見稿》中，建設部以修正系數(shù)的方式使小戶型標準不局限于建筑面積90平方米,，“根據(jù)不同地域,、不同建筑結構類型，小戶型建筑面積可在一定程度內(nèi)浮動”,。而事實上,，實用面積標準浮動系數(shù)雖然具有技術上的合理性，但在實際操作中,，冷熱劃分很難確定,。更重要的是，如果按照這個意見稿執(zhí)行,，實際上就為以后的政策執(zhí)行留有了空間,。以上海為例，原定的90平方米最高上限可達到105平方米,。
該負責人說,，從這次建設部自行廢止《意見稿》來看，“90平方米占70%”將真的要進行到底了,，并且將不容許有任何的“貓膩”,。他說，最近一段時間,，為確保宏觀調(diào)控政令的暢通,，中央政府問責的“劍鋒”已明確指向“政策執(zhí)行力”。未來中央政府極有可能對落實調(diào)控政策不力的城市采取非常手段,，進一步強化地方政府責任,。由此看來，“90平方米占70%”政策將被嚴格執(zhí)行,。
懸念之三：會不會開征“大戶型保有稅”
令許多房產(chǎn)投資者感到不安的是,，政府將要針對大戶型住宅開征保有稅。2006年底,，建設部官員稱今后將通過鼓勵中小戶型設計,、保有環(huán)節(jié)征稅等手段,，提高大戶型購買使用成本，引導消費者合理住房消費,，鼓勵推廣中小套型,。一時間，有關這方面的消息受到社會各界的廣泛關注,。近日有傳言稱目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題,，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程,，可能在2007年4月以后出臺,，征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。
無論“保有稅”何時及以何種形式出臺,，由于即將提高大戶型的投資成本,，目前此消息已經(jīng)在二手房市場引起連鎖反應。據(jù)北京房產(chǎn)中介“信一天”不動產(chǎn)市場部統(tǒng)計顯示,，從2006年底開始,，100平方米以上戶型登記出售量呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,，北京投資性房產(chǎn)比較集中的CBD區(qū)域,、中關村區(qū)域、金融街地區(qū),、亞運村地區(qū)等房源量開始上漲,，單日登記量漲幅為9%，但目前購房需求量及平均市場價格尚未明顯變化,。
北京房產(chǎn)中介“我愛我家”市場部李季告訴記者,，對于投資者而言，在2007年應對這一稅種給予一定的關注,。她認為,，“大戶型保有稅”的出臺將給市場帶來兩方面的影響：一方面,，通過稅收手段降低大戶型房產(chǎn)投資收益,，減少投資數(shù)量，可以穩(wěn)定房產(chǎn)交易市場供求比例,；另一方面,，對大戶型征收保有稅，將會進一步增加二手房源,，抑制大戶型的需求量,，從而使大戶型的房價得到平抑。同時,，由于二手房市場房源的結構更加合理,，將會進一步帶動二手房市場的交易,。
李季預測說，根據(jù)目前國家有關部門的房產(chǎn)市場調(diào)控思路,，未來還有可能對個人持有多套住宅或者個人所持有的多套住宅總面積過大征稅,，這將進一步促進二手房房源的有效供給。
懸念之四：股市趨好對平抑房價有何效果
對于剛剛過去的2006年,，如果用一個詞來形容股市,，非用“飆升”兩個字不可。2006年最后一個交易日,，上證指數(shù)和深證成指分別飆升到了2675點和6647點,，與上年相比，上漲幅度分別為130.4%和132.2%,；而2006年北京12個行政區(qū)的二手房價格同比漲幅為18.6%,。由此可見，相比飆升的股市,，房價的上漲顯得有點“平緩”,。但是，就房地產(chǎn)市場而言,，房價已經(jīng)處于高位,，同時，在連續(xù)兩輪的宏觀調(diào)控之下,，房價卻繼續(xù)保持“高速”增長,，而2007年對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍將繼續(xù)，房產(chǎn)投資的風險更加凸顯,。相反,，在2006年中國股市“牛氣沖天”的現(xiàn)實催動下，眾多投資者更加看好2007年的股市“大�,！毙星�,。
對此，北京“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松認為,，面對股市的趨好和房產(chǎn)投資風險的加劇,，必然會出現(xiàn)部分投資樓市的資金抽離而轉(zhuǎn)投股市，緩和房地產(chǎn)市場的供需矛盾,，從而對于高漲的房價會起到一定的平抑作用,，但這種作用效果不會特別明顯。
金育松說,，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示,，在房產(chǎn)投資置業(yè)領域，88%的購買者均是以自住為目的,，而僅有12%的購買者是以投資為目的,。這就意味著只有12%的人群是會隨著投資環(huán)境的變化而出現(xiàn)投資需求轉(zhuǎn)移的狀況,。股市與樓市之間存在明顯的差異，股市純粹是以獲取投資收益為目的的資本市場,，市場波動較大,。比如2007年1月5日，上證指數(shù)單日下跌74.385點,，跌幅2.74%,，特別是個股投資還會出現(xiàn)單日跌停的狀況，其投資風險較高,。而樓市卻兼具保值增值的雙重功能,，其投資波動風險較低，自2005年9月開始已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)15個月的上漲,。
因此,，在股市風險相對不可控的前提下，愿意退出樓市而選擇股市的投資者比例相對更低,，可能不會超過2%,，該比例對整體市場的影響有限。相反,，金育松認為,，2007年北京樓市將受良好的經(jīng)濟增長基本面影響，供不應求的緊張局面不能根本扭轉(zhuǎn),，再加上部分軌道交通在2007年投入運營等多重利好因素的支撐,，房價依然有明顯上漲空間，并且受2008年奧運效應的帶動,，房產(chǎn)投資價值依然較大,，更多的投資者愿意繼續(xù)留守樓市。 |