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基本情況：
房先生,，男，33歲,，已婚,，就職于北京某進(jìn)出口公司，年薪30萬元,，公司上有三險一金,，且本人購有醫(yī)療保險。目前有住房一套,，位于北四環(huán)附近,，市價350萬元左右,，無貸款。
妻子,，就職于某公司,，月薪3500元，有三險一金,，女兒，2歲,。
房先生,，目前進(jìn)行基金定投，每月2000元,，欲以此積累女兒的教育經(jīng)費,。無其他投資。此外,，存款20萬元,。家庭年支出6萬元。
理財目標(biāo)：
一,、房先生欲在近期購置一套位于海淀區(qū)萬壽路附近的學(xué)區(qū)房,，60平方米左右，由于之前貸過款,，此套房應(yīng)屬二套房,，目前手中現(xiàn)金僅有20萬元，請問應(yīng)采訪何種方式,？抵押房子可否,？目前出手是否適宜？
二,、除去基金定投,，目前尚無其他理財方式，能否請理財師建議一兩種風(fēng)險相對保守的投資渠道,？市場上黃金目前態(tài)勢如何,？可投資嗎？
理財規(guī)劃
房產(chǎn)抵押貸款可視為不錯選擇
房先生關(guān)注位于海淀萬壽路附近的學(xué)區(qū)房,，目前基本是育英學(xué)校和翠微小學(xué)的兩個學(xué)區(qū),，其中育英學(xué)校的學(xué)區(qū)房較貴且房齡較大，價格基本在3.3萬元以上,，而翠微小學(xué)的學(xué)區(qū)房價格稍低但也基本在2.8-3.5萬元之間,。所以房先生欲購買的60平方米的房產(chǎn)的價格大致在170-200萬元之間。由于國家出臺的有差別的房貸政策,，所以房先生現(xiàn)在只能執(zhí)行40%-50%首付,，基本利率上浮10%的貸款,，故20萬元的存款遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了此次購房需求。
為了能夠?qū)崿F(xiàn)此次購房,，房產(chǎn)抵押貸款是一個不錯的選擇,。各家銀行會根據(jù)房齡情況提供房產(chǎn)評估價格40%-70%的貸款金額，不超過30年的還款期限的貸款方案,。這樣就能規(guī)避新房貸政策給房先生購房帶來的障礙,。此外，由于北京市就學(xué)政策要求孩子的戶口應(yīng)在該學(xué)區(qū)要滿3年,，故房先生應(yīng)在孩子4歲前完成購房,。
明確“三方面” 用好租金
具體到操作層面，建議房先生關(guān)注以下三方面：
其一,，積極聯(lián)系學(xué)區(qū)房地區(qū)的中介機(jī)構(gòu),，詳細(xì)了解學(xué)區(qū)房的情況、價格和詳細(xì)的就學(xué)條件,；
其二,，購房前要明確抵押貸款的流程和自己房產(chǎn)抵押的情況，確定可以抵押貸款的金額,，選擇可以給自己優(yōu)惠抵押利率的銀行進(jìn)行前期的評估,；
其三，還應(yīng)確定符合市場行情且自己可以接受的價格,，向?qū)W區(qū)房的地產(chǎn)中介明確購房意愿,，讓其在自己圈定的價格、戶型,、位置上尋找合適的房產(chǎn),。
此外，建議房先生選擇180萬元左右的房產(chǎn),，20年等額本息還貸,，假設(shè)銀行貸款利率為現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率(實際可能有的銀行在利率上會有折扣)，那么每月還款金額為12000元左右,，年還款額14萬元,。由于房先生還有一套房子可供居住，那么建議房先生這套房子在孩子上學(xué)前出租,，目前該地區(qū)60平方米的租金在2800元左右,，這樣每年的還款可以節(jié)省到11萬元左右，占其家庭收入的35%,，不會對其生活造成太大影響,。
首選黃金不適宜 堅持穩(wěn)健為先
不建議房先生選擇黃金作為主要的投資渠道。因為黃金價格受國際政治和經(jīng)濟(jì)形勢的影響較多,，價格確定因素復(fù)雜,，故并不合適一般小投資者作為投資理財?shù)氖走x,。
建議房先生可以關(guān)注銀行理財產(chǎn)品、保險公司銷售的萬能險和債券類的產(chǎn)品,。
銀行票據(jù)類理財產(chǎn)品的收益大概在2%-4%/年之間,，各種期限的產(chǎn)品選擇較多，其缺點是在購買期間無法變現(xiàn),，流動性較差,。
保險公司銷售的萬能險一般要求保底收益在1.75%-2.5%之間,，實際收益有所上浮,，現(xiàn)階段年收益在3.5%-4.1%左右，復(fù)利增值,，雖然該產(chǎn)品隨時可以購買和退出，但是均需要支付一定的費用,，故這類產(chǎn)品更適合5年以上的穩(wěn)健理財所用,。
債券及債券類基金也是比較穩(wěn)健的理財渠道，建議通過證券交易所用股票交易賬號進(jìn)行購買,�,？梢赃x擇有擔(dān)保的城投債和實力強(qiáng)的上市公司的企業(yè)債及封閉債券基金。
(作者系第四屆全國十佳理財師,、國家理財規(guī)劃師(ChFP)) |