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隨著我國房地產市場持續(xù)調整，房地產開發(fā)貸款和個人按揭貸款不良率均有所上升。但記者在上海,、深圳采訪發(fā)現,，房地產貸款在“高危區(qū)域”和“高危時段”均呈現了一定的抗壓性,，總體風險處于可控狀態(tài)。但近期銀行對個人貸款的爭奪戰(zhàn)很容易導致新的信貸風險，主管部門應加強監(jiān)管。
個人房貸不良率上升
從2007年底至今,，我國房地產市場進入下降通道，價格持續(xù)調整,。國家發(fā)改委,、國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%,，降幅比1月份擴大0.3個百分點,；其中，先于全國調整的深圳,、廣州新建住房銷售價格繼續(xù)下跌,，同比跌幅達16.3%和8.9%，深圳成為全國惟一一個房價跌幅超過兩位數的城市,。在長三角的代表城市上海，2月份新建住房銷售價格下降2.6%,。
房價下跌導致住房貸款不良率有所攀升,。上海銀監(jiān)局提供的數據表明，2008年12月末,，全市中外資銀行機構商業(yè)性房地產不良貸款余額61.69億元,，比年初增加10.36億元；不良率1.04%,，比年初上升0.15個百分點,；今年1月末,，房地產不良貸款余額升至65.5億元，不良率升至1.08%,。
與此同時,，個人住房貸款風險也有所暴露。盡管2008年上海個人住房不良貸款呈現“雙降”態(tài)勢,，但1月份個人住房不良貸款余額21.4億元,，比年初增加2.7億元；不良率0.69%,，比年初上升0.09個百分點,。從房地產違約情況看，1月份違約筆數比年初增加656筆,，增幅8.9%,。
深圳市銀監(jiān)局提供的數據顯示，截至2008年12月末,，全市個人購房貸款不良余額21.3億元,，比年初增加4.3億元；不良率為0.84%,，比年初增加0.15個百分點,。個人購房貸款逾期余額105.7億元，比年初增加14.6億元,；逾期率為4.16%,，比年初增加0.5個百分點。截至2009年1月末,，個人購房貸款不良余額23億元,，比上月增加1.7億元；不良率微升至0.89%,。
“高危區(qū)域”和“高危時段”均有效承壓
專家們普遍認為,，盡管房地產貸款不良率有所波動，但總體較為平穩(wěn),，“高危區(qū)域”和“高危時段”均有效承壓,，風險在可控范圍內，不會對我國金融安全造成重大影響,。
“從目前掌握的數據來看,，深圳、上海,、北京等‘高危區(qū)域’的主要房地產貸款質量是平穩(wěn)的,。”交通銀行首席經濟學家連平表示，深圳地區(qū)房價領先于全國調整,，下跌幅度也最大,，與高峰期相比達到30%左右，這一地區(qū)的房地產信貸運行情況對全國應該具有先行指標的意義,。交通銀行在深圳地區(qū)的房地產貸款沒有出現大批量,、集中性的“壞賬”，其內部壓力測試也表明,，即使房價再下跌10%,，銀行風險也在可控范圍之內。
截至2008年12月末,，深圳銀行業(yè)房地產貸款不良余額合計42.88億元,，比年初下降7.2億元；不良率為1.16%,，比年初下降0.23個百分點,，低于深圳銀行業(yè)貸款不良率1.99%的平均水平。目前,，深圳銀行業(yè)“負資產”個人房貸余額不到50億元,，“負資產”比率約2%。
這些城市的房地產市場在“高危時段”也能夠有效承壓,。建發(fā)房地產集團上海有限公司總經理周曙光表示,，樓市最危險的時候是去年四季度，交易量極度萎縮,，這對資金鏈主要依賴于銷售回款的開發(fā)商而言幾乎難以維持,。隨著近期樓市交易量逐漸回升，開發(fā)商資金壓力有所緩解,。未來我國房價可能進一步下跌,，但只要維持一定的交易量，房地產貸款“高危警報”可能就不會響起,。
此外,，銀行對房地產貸款態(tài)度謹慎，風險控制較嚴,。盡管今年1月份房地產貸款不良率有所上升,，但仍低于中外資銀行機構平均水平0.48個百分點。記者了解到,，各地各家銀行仍把房地產開發(fā)貸款視為高風險業(yè)務,，管控極為嚴格，開發(fā)貸款均要滿足自有資金35%以上(商業(yè)項目在40%以上),、四證齊全，且貸款總額不超過總投資的50%。由于開發(fā)商以較大折價率把土地或在建工程抵押給銀行,，銀行對房價下跌的承受力相對較強,。
個人房貸爭奪戰(zhàn)可能導致新的信貸風險
值得注意的是，各大銀行近期加大了對個人按揭貸款的爭奪,，尤其是一些中小銀行和外資銀行,，不斷推出新產品以吸引客戶，這很可能引發(fā)新的房貸風險,。
深圳發(fā)展銀行近期推出了“點按揭”產品,，借款人在貸款時只要預先支付貸款總額一定比例的現金，就可享受最低3.78%的利率,，相當于5年以上期限貸款基準利率打6.3折,。渣打銀行不久前推出了“活利貸”，客戶只要在還款賬戶中存入閑置資金,，該筆資金就能被視為提前還款金額,，抵沖貸款本金，而利息將會按照剩余本金計算,。
有關專家表示,，目前商業(yè)銀行面臨生息資產增速減緩、凈息差收窄,、中間業(yè)務增速趨緩,、銀行資產質量面臨不確定性等一系列問題，而個人住房貸款對銀行來說仍然是高收益,、低風險資產,，因此銀行間競爭加劇。一些中小銀行正以各種優(yōu)惠手段爭取轉按揭業(yè)務,，甚至有銀行私下向客戶推銷“加轉”按揭,，如果客戶把存量房貸從其他銀行轉到該行，重新辦理貸款時可以把首付比例降低,。這可能給銀行信貸安全帶來隱患,。
據記者了解，目前深發(fā)展的“點按揭”業(yè)務已經被國家有關部門叫停,。對此,，上海銀監(jiān)局局長閻慶民對商業(yè)銀行提出三點要求：第一，各銀行要積極支持房地產企業(yè)正常合理的貸款需求,，對資質好,、基本面好、信用記錄好,、有競爭力但暫時因為金融危機影響而出現經營困難的房地產企業(yè),，在風險可控的前提下,，可考慮實施貸款重組，幫助企業(yè)渡過難關,。
第二,，對于惡意囤房惜售的房地產企業(yè)，應要求其合理降價促銷進行“自救”,，確保貸款到期收回,。同時，商業(yè)銀行應進一步加強房地產信貸風險管理,，定期開展房地產壓力測試,，及時掌握風險變動趨勢并提前采取防范措施。
第三,，嚴格堅守風險管理底線,，既要有力支持住房消費，也要有效防范投資性購房的風險,。各商業(yè)銀行要認真落實《國務院關于支持房地產市場健康發(fā)展的意見》,，嚴格執(zhí)行對首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房的信貸優(yōu)惠政策，嚴格執(zhí)行“二套房貸”政策,。上海市銀行同業(yè)公會應發(fā)揮協(xié)調和監(jiān)督作用,，嚴禁加按揭，對轉按揭和中介返點費率問題加以約束,，提升行業(yè)自律性,，防范無序競爭。 |