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截至3月10日，滬深兩市20多家房地產(chǎn)上市公司公布的2008年年報顯示,，大部分企業(yè)利潤縮減,，庫存不斷增加，現(xiàn)金流緊張,。
房企凈利潤同比大幅縮水
雖然宏觀經(jīng)濟背景不好,，但仍然有一些企業(yè)逆勢增長。1月23日,，華發(fā)股份發(fā)布了地產(chǎn)行業(yè)的首份年報,，顯示2008年該公司實現(xiàn)營業(yè)收入34.79億元，同比增長60.66%,；凈利潤6.51億元,，同比增長81.61%。新湖中寶的年報顯示,，2008年,，公司實現(xiàn)營業(yè)收入35.05億元、凈利潤8.41億元,，分別較去年同期增長16.58%和102.07%,。
然而更多的房企則是凈利潤同比出現(xiàn)大幅下降,。其中,，萬科A業(yè)績顯示其2008年的凈利潤同比下跌16.74%；泛海建設同比下降68.02%,；廣宇發(fā)展凈利潤為負3906.14萬元,，同比下降178.55%。
長城證券行業(yè)分析師黃清林說,，房地產(chǎn)行業(yè)2008年業(yè)績增速大幅度下滑是肯定的,，因為房地產(chǎn)結(jié)算會有一個半年到一年的延后，2008年的業(yè)績還是看2007年的業(yè)績,，一些企業(yè)年報不錯的重要原因是2007年的業(yè)績不錯,。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析說，受萬科引領的“降價風潮”影響,，各地區(qū)均出現(xiàn)了項目銷售價格回落,，特別是前期價格過快上漲的城市,，經(jīng)歷這一輪調(diào)整周期時價格遭受重挫，以深圳為例,，曾一度領漲全國又連續(xù)數(shù)月跌幅居全國首位,，銷售價格的大幅回落必將嚴重影響上市公司的利潤水平。
高庫存：地產(chǎn)行業(yè)上方的“堰塞湖”
2008年,，由于地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期,，因此各家房企的銷售成績都不是很理想。萬科A2008年累計銷售面積557.0萬平方米,，銷售金額478.7億元,，同比分別減少9.2%和8.6%。與年初制定的銷售目標相比,，僅實現(xiàn)了68%,。金地集團2008年實現(xiàn)銷售面積109.94萬平方米，較上年僅增長1.65%,，銷售金額114.03億元,，僅實現(xiàn)年初銷售目標的63%。
記者了解到,，由于銷售不暢,，各家房企累積的庫存已經(jīng)成為懸在地產(chǎn)行業(yè)上方的“堰塞湖”。戴德梁行最新報告顯示,，上海,、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米,。
而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達1.64億平方米,，同比增長21.8%,，增幅比1至11月提高6.5%。
業(yè)內(nèi)專家指出,，房地產(chǎn)存貨包括已開發(fā)完工產(chǎn)品,、在建工程和擬開發(fā)土地儲備三類。截至去年末,，全國商品房空置面積達1.64億平方米,，這主要是已開發(fā)完工產(chǎn)品。除此之外,，在建工程和土地儲備的體量更為龐大,。
負債率高企導致現(xiàn)金流吃緊
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，但翻閱房企2008年的年報,，仍然會為這些企業(yè)的高負債率所驚訝,。從目前已發(fā)布的20余家房地產(chǎn)上市公司2008年年報來看,，其中12家房企資產(chǎn)負債水平高于50%，包括保利地產(chǎn),、蘇州高新,、ST萬杰等三家房企資產(chǎn)負債率則在70%的警戒線之上。
以龍頭萬科A為例,，2008年萬科A的資產(chǎn)負債率為67.44%,，扣除預收款項后的資產(chǎn)負債率為47.36%，持有貨幣資金199.8億元,，較年初時增加17.2%,；凈負債率33.1%，各類短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款178.7億元,。盡管財務上還算穩(wěn)健,，但負債率導致的資金緊張也可以預見。萬科A就此明確表示,，公司2009年在市場條件允許情況下,，可能進行一次股權(quán)融資。
地產(chǎn)評論人士賈臥龍說,，這是由于銷售量的大幅萎縮,，開發(fā)商的現(xiàn)金流無法保證順暢，銀行銀根的緊縮又限制了開發(fā)商融資的渠道,，負債率迅速上漲,。資產(chǎn)負債率是衡量上市公司負債水平的重要指標，資產(chǎn)負債率超過50%說明自有資金不足以償還負債,。
此外,，由于2007年樓市“高燒”，很多房企吃下了高價土地,，導致成本高企,，而2008年又遭遇房價下跌，很多項目出現(xiàn)了虧本的危險,，這也使一些房企的現(xiàn)金流萎縮,，日子難熬,。據(jù)悉,，萬科、保利,、招商,、金地四家上市公司2008年報將集體計提存貨減值準備，總金額將達13.6億元,，2008年房地產(chǎn)市場低迷,、房企受影響可見一斑,。
黃清林表示，雖然2009年地產(chǎn)行業(yè)的日子不太好過,，但也不必過分悲觀,。假設2003—2005年房地產(chǎn)收入比是合理的話，2007年房價整體偏離幅度也就在30%左右,。在這樣的前提條件下,，政府通過降息、減稅已經(jīng)減掉20%的負擔后,，實際上房價偏離合理水平也就10%左右,。這樣的情況下，房價下降的空間已經(jīng)不是很大,。 |