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看暴利者如何作繭自縛
    2007-02-05    葉建平    來源:經濟參考報
    土地增值稅開始清算以后,,“湯臣一品”再次引起了人們的注意,。
    不知情者,總以為“湯臣一品”是道名菜——一道由名廚掌勺的,、冠絕一時的“菜湯”,。
    但,,正是這樣一碗“菜湯”,,讓中國地產界整整品咂了一年多。
    品咂出什么味,?怪味,。有人說其“風水”怪,有人說其想法怪,,更多的人說其價格怪,,當然,最讓人稱怪的還是其銷售業(yè)績——一年多時間里只賣出了兩套房,,全球性的整體拍賣也中途流產,。這種情景,確實像一個躊躇滿志的廚師,,把鮮美的菜端上來了,,眼看要涼了,也沒見幾個人掏錢買上一碗,。而門外,,收地租的人一只腳已踏進了門檻。
    人們基本上是把“湯臣一品”當作一個笑話來看的,。當然,,看熱鬧之外,還是要看看“門道”的,。眼下,,就有兩個“看點”值得我們關注:一是稅務部門如何對其收取土地增值稅;二是暴利者會如何收場,。
    根據(jù)國家稅務總局的規(guī)定,,房地產開發(fā)項目中,出售的建筑面積若占總體可售建筑面積85%以上,,或雖未超過85%,,但剩余可售建筑面積已經出租或自用,就可以清算其土地增值稅,;有的雖未超過85%,,但已取得銷售(預售)許可證滿三年的,也同樣具備了清算的條件,�,!皽家黄贰彪m然至今只售出兩套房,出租的面積也非常有限,,但到明年10月份,,其部分樓宇的預售期將滿三年。屆時,如何課稅是個很能考驗稅務部門執(zhí)法能力的問題,。
    一般樓盤幾個月賣不動,,開發(fā)商都是會跳腳的。但奇怪的是,,湯臣的人不著急,,始終是不緊不慢地賣著“玩”。地是十幾年前拿的地,,開發(fā)成本和工程投資投了20多億,,但開發(fā)商至今仍神定氣閑,滿不在乎,,似乎有意要與你土地增值稅過過招,。由于實施細則由各地把握,“湯臣一品”又是一個特例,,所以三年時間到了以后,,是按樓盤申請銷售的總面積一次性課稅,還是按實際銷售的面積有一點收一點,,則要看上海稅務部門的態(tài)度了,。有好事者已經算出來:若按申請銷售的面積一次性課稅,“湯臣一品”要繳納33億元,。這對于一個沒怎么開張的樓盤來說,,何啻是屋漏偏逢連夜雨。稅務部門按什么“章”辦事,,會不會“悲天憫人”,,全憑湯臣的造化了。
    但是,,“湯臣一品”的暴利確實是擺在那里的,。所以,開發(fā)商如何收場是個很有意思的事,。根據(jù)土地增值稅的計算公式:土地增值稅額=稅后收入×50%-總成本×5%,,我們可以看出,價格越高,,收入越多,,開發(fā)商應繳的稅額就越大。有些人一直有一種誤解,,以為開發(fā)商完全可以把土地增值稅轉嫁到購房者頭上,。實際上,,這種可能性微乎其微,。日后,開發(fā)商降低土地增值稅稅額的途徑只能有兩條:一是降價,減少總體收入,;二是增加自用或出租樓房的比例,。至于降價降到什么程度,那就是開弓沒有回頭箭了,。反正,,就算從均價11萬元一平方米降到3萬元一平方米的成本價,讓人花1000多萬元買一套上不著天下不著地的房子,,恐怕也難,。
    到那時,轟動一時的“名廚”,,會不會一屁股跌坐在自己的“湯盆”里,? 
    說句“損”一點的話,我們應該熬一熬“湯臣一品”,。不是把它熬成湯,,而是熬成一座“碑”——一座讓暴利者悔恨、讓老百姓展顏,、讓從業(yè)者深思,、讓地產史銘記的“紀念碑”。
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