2021年6月21日，全市場首批9只REITs順利上市,，標志著境內REITs試點正式起航,。四年來，深交所REITs常態(tài)化發(fā)行加快推進,，底層資產類型穩(wěn)步拓展,，產品治理和運營管理更加規(guī)范，監(jiān)管框架機制持續(xù)完善,，市場功能逐步發(fā)揮,，市場活力和韌性進一步增強，深市REITs市場建設初見成效,。
產品規(guī)模持續(xù)增長 機制安排逐步優(yōu)化
截至目前,，共有22只REITs在深交所上市交易，總募集規(guī)模578.10億元,，項目類型覆蓋生態(tài)環(huán)保,、產業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流等主流基礎設施類型,。試點啟動以來,，深市REITs資產類型持續(xù)取得突破性進展，陸續(xù)推出首單清潔能源REIT鵬華深圳能源REIT,、首批保障性租賃住房REITs紅土創(chuàng)新深圳安居REIT等,，尤其是2024年以來，深交所先后推出首批消費基礎設施REITs華夏華潤商業(yè)REIT和中金印力消費REIT,、首單水利設施REIT銀華紹興原水水利REIT,、首單農貿市場REIT易方達華威市場REIT。2025年6月16日中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT完成募集,，網下及公眾投資者認購倍數均創(chuàng)下深市項目歷史新高,，6月18日首批數據中心REITs南方潤澤科技REIT正式獲批，深市REITs資產類型不斷豐富,，規(guī)模與范圍穩(wěn)步擴大,。
底層資產運營良好，市場總體運行平穩(wěn),。Wind數據顯示,，截至6月20日收市，深市22只REITs總市值約686.72億元,，收盤價較發(fā)行價平均上漲25.18%,，累計分紅95次，分紅總金額超65.41億元,，反映了產品收益相對穩(wěn)定,、分紅屬性明顯的收益特征。深市18只披露年報的REITs2024年成績單亮眼,，2024年整體實現盈利,，平均可供分配金額完成率達104%，底層資產經營情況整體平穩(wěn),，其中消費基礎設施,、租賃住房和水利基礎設施等項目表現尤為穩(wěn)健。REITs落地四年來,，投資者對于REITs產品投資邏輯的理解不斷加深,，市場的價格發(fā)現功能總體有效，引導資源合理配置的作用逐步發(fā)揮,。
首發(fā)擴募雙輪驅動,，市場功能逐步完善。REITs擴募是進一步完善REITs市場建設的重要基礎制度,。2022年5月深交所發(fā)布新購入項目指引,，奠定擴募制度基礎,，2023年6月首批擴募項目博時蛇口產園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REITs順利上市,，2025年3月深交所發(fā)布關于做好REITs非定向擴募技術準備的通知,，預計將于近期完成公開擴募系統改造。2024年以來,，深市共有4只REITs已披露擴募公告,，其中博時蛇口產園REIT系全市場首單啟動第二次擴募的項目。推動首發(fā)和擴募雙輪驅動,，有利于加快形成存量資產和新增投資的良性循環(huán),，助力已上市優(yōu)質運營主體依托市場機制增發(fā)份額收購資產，改善風險收益結構,。
規(guī)則制度穩(wěn)步健全,。在中國證監(jiān)會統籌指導下，深交所堅持以市場為中心,，積極搭建符合REITs特點與規(guī)律的監(jiān)管規(guī)則體系,，已構建“1個業(yè)務辦法+6個指引+1個通知+5個指南”的配套規(guī)則體系，覆蓋REITs全生命周期各個業(yè)務環(huán)節(jié),。深交所在廣泛開展調研,、征求意見建議的基礎上，先后發(fā)布發(fā)售指引,、新購入項目指引,、臨時報告信息披露指引以及定期報告信息披露指引，修訂審核關注事項指引,，吸收總結了REITs上市以來的審核監(jiān)管經驗,，系統規(guī)范項目審核發(fā)售,、新購入項目及信息披露等方面的監(jiān)管要求,。同時，深交所陸續(xù)發(fā)布發(fā)售指南,、存續(xù)期業(yè)務辦理指南,、定向擴募業(yè)務辦理指南等，進一步提高業(yè)務操作的便利性,，切實提高市場參與主體獲得感,。
投資者關系得到健康發(fā)展 市場培育走深走實
近年來，以機構投資者為主的REITs市場投資者關系得到健康發(fā)展,。從深市18只披露2024年年報的REITs來看,，機構投資者持有份額占比平均已超過95%，涵蓋證券公司,、保險公司,、銀行理財,、產業(yè)企業(yè)和私募基金等多種類型。四年來,，深交所積極開展REITs投資者教育與保護工作,，圍繞項目上市、業(yè)績披露等重要節(jié)點主動發(fā)聲,，發(fā)布投教文章及各類音視頻材料逾60份,，開展“REITs全民行”上市三周年系列宣傳活動，引導基金管理人完善投資者關系管理機制,，通過業(yè)績說明會,、項目開放日等各類形式加強投資者溝通，累計召開投資者關系維護活動近100場,。
記者了解到,，深交所持續(xù)對接地方主管部門、原始權益人和市場機構,，進一步與市場各方深化交流合作,，加強重點項目儲備，常態(tài)化開展市場培訓,，累計舉辦10余場“固收微課堂”等線上線下REITs專場培訓活動,。健全多層次REITs市場，2024年12月研究推出全市場首單商業(yè)領域私募REIT,，鼓勵Pre-REITs發(fā)展壯大,，暢通從Pre-REITs孵化、私募REITs培育到公募REITs上市的渠道機制,。
下一步,，深交所將按照中國證監(jiān)會部署要求，持續(xù)優(yōu)化完善項目對接服務,，發(fā)揮市場功能,，盤活存量資產，推動REITs市場高質量發(fā)展,，更好服務國家戰(zhàn)略和經濟社會發(fā)展全局,。一是穩(wěn)中求進擴大REITs試點規(guī)模。著力推動REITs常態(tài)化發(fā)行和高質量擴容,，支持科技創(chuàng)新領域企業(yè)發(fā)行REITs,，為加快培育發(fā)展新質生產力積極貢獻力量。二是推動完善配套規(guī)則機制,。提升業(yè)務規(guī)范化標準化程度,，優(yōu)化發(fā)行詢價、信息披露,、投資者保護等全鏈條監(jiān)管機制,，不斷夯實REITs業(yè)務法律法規(guī)基礎,。三是支持提高上市REITs質量。以“管資產”為核心加強REITs日常監(jiān)管,，細化新購入項目的操作流程和要求,，豐富擴募發(fā)售方式，支持REITs規(guī)范做優(yōu),、持續(xù)做強,。四是加大培育服務力度。持續(xù)加強對接服務,，針對性開展REITs交流培訓活動,，拓展優(yōu)質項目儲備。五是促進投資者結構優(yōu)化,。鼓勵保險機構,、公募基金等機構加大配置力度，配合推動社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機構投資者參與REITs投資,，培育專業(yè)投資者群體,，助力我國REITs市場建設行穩(wěn)致遠。
