2025年6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來上市四周年,。
歷經(jīng)4年時間,，我國REITs市場成長為亞洲第一、全球第二大REITs市場——產(chǎn)品數(shù)量快速擴容至66只,，發(fā)?規(guī)模接近1800億元,，總市值也突破2000億元?！暗讓淤Y產(chǎn)類型的不斷豐富體現(xiàn)出我國資本市場服務實體經(jīng)濟的能力正不斷增強,。處于政策紅利期的REITs市場，有望在各方呵護下迎來更廣闊的發(fā)展空間,?！辈稍L中，多位業(yè)界人士表示,。
盤活存量資產(chǎn) 服務實體“雙向奔赴”
7.3倍——從最初的9只產(chǎn)品到如今已上市的66只,，四年來，REITs市場擴容有目共睹,。從倉儲物流,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)到租賃住房、生態(tài)環(huán)保,，再到消費,、數(shù)據(jù)中心……在北京大學光華管理學院教授、副院長張崢看來,，多類型基礎(chǔ)設(shè)施REITs有效盤活了存量資產(chǎn),，推動形成投資良性循環(huán)，降低實體經(jīng)濟杠桿,、化解債務風險并提升了基礎(chǔ)設(shè)施的專業(yè)化管理水平,。在促進資本市場服務實體經(jīng)濟、優(yōu)化資源配置,、支持國家重大戰(zhàn)略等方面的成效逐步顯現(xiàn),。
“四年來的實踐驗證了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對企業(yè)的多重價值?！逼章逅怪袊呒壐笨偛?、資本運營負責人楊敏告訴記者，公司由此打造了一個資本循環(huán)的平臺,，首發(fā)與擴募共募集近80億元規(guī)模,，回收資金投入到新的基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)中，有效地支持了在中國市場的投資與業(yè)務布局。通過參與公募REITs,，我們與更多元的投資機構(gòu)建立了長期的合作關(guān)系,，在共享底層資產(chǎn)帶來的收益的同時，也碰撞出新的產(chǎn)業(yè)與資本合作的契機,，從而共同參與到整個市場與行業(yè)的良性發(fā)展中,。同時，公募REITs對于資產(chǎn)質(zhì)量,、合規(guī)性,、日常運營管理的要求都比較高，這也促使公司的運營管理更加規(guī)范和完善,。
截至6月19日,，作為首批上市、上交所首只倉儲物流類產(chǎn)品,，中金普洛斯REIT已成為國內(nèi)現(xiàn)有上市的公募倉儲物流類REITs中市值最大,、資產(chǎn)數(shù)量最多、資產(chǎn)規(guī)模最大,、區(qū)域覆蓋最廣的倉儲物流類REIT,。該基金自上市以來分紅11次，累計分配金額11.26億元,，分配比例約100%,。截至今年一季度末，該基金“首發(fā)+擴募”后的底層資產(chǎn)總體簽約出租率近94%,，服務70余家新經(jīng)濟企業(yè)租戶,，有力地承載和支持了所在地區(qū)的民生和經(jīng)濟發(fā)展。
不僅是中金普洛斯REIT,，首批上市的中航首鋼綠能REIT也在四年間穩(wěn)步成長,，這也是目前市場上唯一一單固廢處理類項目。彼時,，中航首鋼綠能REIT順利上市,，標志著中國在固廢環(huán)保領(lǐng)域的金融創(chuàng)新邁出了重要一步，為綠色金融的發(fā)展注入了新動力,。同時,，對于推動北京市能源架構(gòu)轉(zhuǎn)型,、減少溫室氣體排放,、助力區(qū)域碳中和目標的實現(xiàn)發(fā)揮了積極的作用。
“除傳統(tǒng)基建外,，數(shù)據(jù)中心,、文旅景區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施等領(lǐng)域REITs也進入發(fā)行或儲備階段。未來,，REITs市場將成為更多企業(yè)進入資本市場的選擇,，金融也能更有力地通過REITs賦能實體企業(yè)發(fā)展?！敝泻交鸩粍赢a(chǎn)投資部相關(guān)負責人表示,。
中金公司研究部認為，歷經(jīng)四年的探索與實踐,，公募REITs在盤活存量資產(chǎn),、打通資產(chǎn)融通環(huán)節(jié)以及服務實體經(jīng)濟方面已初顯成效。在“首發(fā)+擴募”的雙輪驅(qū)動下,，未來兩到三年或能夠見證我國這一市場規(guī)模的持續(xù)提升,。
上交所有關(guān)負責人也表示，伴隨市場擴容增類,，滬市市場生態(tài)也在不斷完善,，市場均衡機制韌性得到增強，多層次REITs市場必將在服務實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展中發(fā)揮重要作用,。
投資者信心穩(wěn)步提升 市場“吸引力”漸顯
從首批部分產(chǎn)品“啟用回撥機制”到“提前結(jié)束募集”“網(wǎng)下/公眾認購倍數(shù)創(chuàng)新高”,，市場投資者對于公募REITs的參與熱情亦是不言而喻。四年間,，雖有波折,，但來自機構(gòu)、大眾投資者的認可也正不斷放大我國REITs市場的“引力”效應,。
“隨著公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行機制的完善與政策紅利的持續(xù)釋放,，投資者信心正穩(wěn)步提升。低利率環(huán)境下,，具有每年強制分紅特征的公募REITs配置價值凸顯,。更多長期資金的入場，也進一步夯實了市場對REITs作為穿越周期資產(chǎn)配置工具的信心,?！鄙鲜鲋泻交鸩粍赢a(chǎn)投資部相關(guān)負責人表示。
來自中金公司研究部統(tǒng)計顯示,，REITs憑借其相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流和高分紅特性,，成為資金配置的優(yōu)選項之一。截至6月13日,，公募REIT市場年初至今整體回報率為17.4%,，以底層資產(chǎn)估值為基準的P/NAV指標今年以來呈提升態(tài)勢。其中,，消費與保障房REITs二級市場表現(xiàn)突出,，年初至今漲幅分別為34.7%和21.8%,。從中長期角度考量，機構(gòu)人士認為,，REITs的配置吸引力或剛嶄露頭角,，未來有望隨著市場發(fā)展釋放更大的投資價值。
多方協(xié)力促發(fā)展 期待配套政策更加完善
“最初由于市場規(guī)模有限,，不同?業(yè)的REITs數(shù)量較少,，所以我們研究院經(jīng)常只能組織拼盤研討，?參與者基本上也都是在分享探索期的經(jīng)驗教訓與思考?得,。?現(xiàn)在四年過去了,，市場規(guī)模和參與者數(shù)量已經(jīng)顯著增加，我們從去年開始就可以針對不同資產(chǎn)類別組織更加細分和垂直的研討,，很多機構(gòu)的學習進化速度??？臁＿@也從一個側(cè)?體現(xiàn)出市場?態(tài)的快速發(fā)展,?！被仡櫾谶@一領(lǐng)域四年間的經(jīng)歷，瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉分享道,，這期間,，?論是產(chǎn)品表現(xiàn)還是投資者?為，甚?是監(jiān)管思路都發(fā)?了很多變化,。
市場的發(fā)展并非一蹴而就,。中金公司研究部表示，在常態(tài)化發(fā)行框架的指引下,，當前公募REITs發(fā)行過程中仍存在一些掣肘因素,。如在資產(chǎn)合規(guī)審核過程中，多部門協(xié)同效率仍有提升空間,；混合股權(quán)資產(chǎn)發(fā)行存在一定難度,；發(fā)行后回籠資金用途限制尚需更多靈活度等。上述問題后續(xù)或有待通過REITs專項立法來加以進一步明確和規(guī)范,，從而推動公募REITs市場持續(xù)發(fā)展,。
政策完善??，朱元偉建議,，—是建議適當降低對于合規(guī)性的?要求,，給予投資者—定的選擇權(quán)和話語權(quán)，給予市場化博弈和定價的機會和空間,，?不是在發(fā)?側(cè)就將存在合規(guī)性瑕疵的項?否決,，這樣可以有助于提?企業(yè)的發(fā)?積極性，也有助于擴?潛在準?資產(chǎn)的規(guī)模,。?是建議對不同的資產(chǎn)類別混裝和擴募審批要求等做進—步優(yōu)化,，以?勵市場尤其是資產(chǎn)所有者將更多資產(chǎn)拿出來與資本市場和投資者們共享。
深交所相關(guān)負責人表示,，下一步將重點推進三方面工作：一是平穩(wěn)有序推進南方潤澤科技REIT發(fā)行上市工作,；二是穩(wěn)妥推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募項目，盡快完成公開擴募系統(tǒng)改造,，支持已上市REITs通過多元化擴募方式裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，提升長期收益能力；三是持續(xù)健全REITs規(guī)則體系,，提升業(yè)務規(guī)范化標準化程度,，深化市場培育，加強優(yōu)質(zhì)項目儲備,，進一步拓展資產(chǎn)類型,，與市場各方合力推動REITs市場行穩(wěn)致遠，更好服務國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟社會發(fā)展全局,。
“未來伴隨著政策紅利持續(xù)釋放,、資產(chǎn)創(chuàng)新提速與生態(tài)體系完善，期待中國公募REITs市場繼續(xù)成長,，繼續(xù)朝著‘服務國家戰(zhàn)略,、賦能實體經(jīng)濟’的目標穩(wěn)步前行?！睏蠲舯硎?。“我們期待配套的政策更加完善,，提升整體擴募的效率與質(zhì)量,，同時希望未來可以發(fā)揮REIT的資產(chǎn)收購、處置等多種功能,，豐富產(chǎn)品的收益來源,，為持有人不斷創(chuàng)造價值，也為市場注入活力,。更重要的是,，希望優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品可以吸引更多類別的投資人的參與，探索跨境投資通道,，讓中國REITs市場真正成為全球資本配置中國優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的‘新藍?！,！?/p>
