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上周末（8月31日）,，香港差餉物業(yè)估價署按慣例發(fā)布的一組數(shù)字在當?shù)貥鞘幸鹨魂囋陝印?/p>
這份《香港物業(yè)報告》顯示,，7月份私樓樓價指數(shù)報393.5點，按月升幅0.82%,，相較6月份的1.85%明顯收窄,，是自2017年9月錄得0.32%升幅后近十個月來最小單月升幅,。香港樓市經(jīng)過20多個月不停歇的上漲后，已是強弩之末,。業(yè)內(nèi)人士普遍看淡未來樓市行情,，認為樓市在年內(nèi)可能會終止升勢，暫時見頂,。
香港樓市降溫在其他方面也得到印證,。上周五，香港金管局公布的7月份住宅按揭統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果表明,，當月新申請貸款個案較6月份按月減少2.5%,，至14217宗。
一般認為,，香港樓市降溫緣于三個因素：一是香港特區(qū)政府六項房屋政策新措施對樓市產(chǎn)生影響,，二是美聯(lián)儲不斷加息帶來資金成本的壓力，三是受到由美國挑起的全球貿(mào)易摩擦影響,。這三個因素中,，當數(shù)房屋新政影響最大。新政策對需要住房的市民確實有吸引力,，合乎資格的市民會放棄對高價私樓的追逐而等候公營房屋,。
據(jù)觀察，進入三季度香港樓市開始逐步降溫,。但由于“受力”情況不同,，一手樓與二手樓表現(xiàn)各異?？傮w看,，一手樓表現(xiàn)活躍，成交上升,，但價格“克制”,；二手樓表現(xiàn)清淡，觀望氣氛濃,。
先看一手樓市,。6月29日，香港特區(qū)政府發(fā)布房屋政策新措施，提出三個目標,、六項措施,。其中一個目標是促使一手私人住宅單位盡早推向市場，其相關的措施有：一是向空置的一手私人住宅單位征收“額外差餉”,；二是修改“預售樓花同意方案”,，以改善銷售手法。
從市場反應看,，這一招對抑制開發(fā)商捂盤惜售的效果較為明顯,。由于應繳稅收足以影響到開發(fā)商的業(yè)績，政策出臺后,，開發(fā)商認真對待,，推售樓盤明顯加快，以避免余貨成為課稅對象,。有專欄作家這樣形象地描述：“因不少發(fā)展商都加快賣樓,，各不相讓，造成各個發(fā)展商都不敢明顯提價,，以免被同業(yè)乘虛而入,，搶走生意，禍及業(yè)績,?！?/p>
據(jù)統(tǒng)計，8月份一手樓成交數(shù)突破1230宗,，若只計算已取得入伙紙的現(xiàn)樓新盤成交,，已逼近1000宗。7月份現(xiàn)樓新盤成交則只有190宗,，8月份按月急升超過四倍,。如果以政府早前公布的已落成但仍未出售的一手樓單位約9000伙來計算，現(xiàn)在一手樓空置余貨相應降至7800伙,。據(jù)透露,，最積極賣現(xiàn)樓的發(fā)展商非新地莫屬，8月份頭三個最多現(xiàn)樓新盤成交都是新地的樓盤,，單計算這三個樓盤,，當月已套現(xiàn)近100億港元。
相形之下,，二手樓市場明顯降溫,。6月底六項房屋政策新措施出臺，疊加股市連挫,，財富效應消失，于是買家觀望，成交清淡,。
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(shù)（CCL）顯示,，新措施推出后七周，CCL指數(shù)累升0.39%,，較新措施推出前七周累升3.7%,，升幅減少3.3個百分點。具體看,，同期主攻剛需人群的新界西樓價錄得1%跌幅,，同期港島區(qū)指數(shù)也累計跌去0.99%。
如果從私人住宅買賣合約登記方面看,，截至8月29日,，8月份二手私人住宅買賣合約登記錄得2807宗，總值247.3億港元,。相較7月份的4032宗和362億港元,，分別下跌23%和25%。
目前,，香港市場對樓市走向的看法在一點上是比較一致的,，那就是香港樓價長達兩年多氣勢如虹的上漲勢頭，基本將在年內(nèi)終止,。至于第四季度或明年會不會出現(xiàn)樓價普遍下跌,，是陰跌還是快速下跌，還要看影響樓價的幾個因素如何變化,。比如,，不久后將發(fā)布的施政報告能否維持市民對公營房屋供應的預期，美聯(lián)儲貨幣政策對香港資金市場的影響程度,，以及全球貿(mào)易摩擦是降溫還是往深處發(fā)展等等,。
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