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　　“廣州天河區(qū)華南御景園業(yè)主委員會籌備三年仍未獲批成立”,、“南昌藍天郡業(yè)主自治成立業(yè)委會受阻”,、“哈爾濱中北春城成立業(yè)委會再難產(chǎn)”,、“上海中遠兩灣城小區(qū)業(yè)委會越俎代庖,、欲速不達”……近年來，各地頻繁曝出業(yè)委會“難產(chǎn)”現(xiàn)象,，小區(qū)居民自治遭遇阻礙,。

　　中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠介紹，目前，我國業(yè)主委員會的成立率不到50％,，運行較好的僅有15％,。北京師范大學(xué)中國社會管理研究院博士后陳鵬研究發(fā)現(xiàn)，北京,、廣州,、深圳等房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的城市業(yè)委會成立比例也僅將近20%。

　　《經(jīng)濟參考報》記者獲悉,，當前,，業(yè)主委員會法律地位不明、權(quán)責(zé)不清,、運作不規(guī)范等問題普遍存在,，致使物業(yè)公司與業(yè)主矛盾激化，抑制了物業(yè)管理行業(yè)的長遠發(fā)展,。

趙乃育/繪

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　　成立之難

　　業(yè)委會的成立究竟難在何處,？從個案來講，即使業(yè)委會成立比較順利,，一般平均也需近12個月的時間,。

　　南昌市梵頓公館業(yè)主羅武華向記者介紹，自己居住的小區(qū)自2007年交付以來治安問題就堪憂,。多處圍欄倒塌無人問津，車庫也未安裝監(jiān)控設(shè)施,，近年來,，小區(qū)多次發(fā)生住戶被盜案件。

　　羅武華告訴記者：“前兩年部分業(yè)主就有成立業(yè)委會的想法,，一是希望更換物業(yè)管理企業(yè),，二是成立業(yè)委會才可以動用房屋維修基金對小區(qū)治安管理設(shè)備進行更新?！卑凑障嚓P(guān)規(guī)定,，發(fā)起成立業(yè)委會，需要該小區(qū)已交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上,。待小區(qū)入住達到這一法定條件之后,，還得有熱心業(yè)主愿意出來發(fā)起和牽頭?！暗嫶蟮臉I(yè)主群體,，提抱怨、看熱鬧的多,，真正辦實事的卻很少,，業(yè)委會的成立一直止步不前?！绷_武華說,。

　　半年前,，羅武華毅然擔下業(yè)委會發(fā)起人的“重任”，召集“志同道合”之士開始籌備工作,?！段餀?quán)法》第七十六條對業(yè)主共同事務(wù)的決策投票權(quán)做出明確的規(guī)定，業(yè)主需以明示的方式表達意見,，而議題通過需“贊成”達到全體業(yè)主票數(shù)和票權(quán)數(shù)雙過半或雙三分之二,。此項規(guī)定一直被看作是業(yè)委會成立的“高門檻”。

　　籌備組成立之初僅有7人,，他們大多是有各自職業(yè)的熱心人士,。然而容納2000多戶業(yè)主的梵頓公館，共有40多棟建筑,，發(fā)起人不得不利用晚上和周末的空閑時間挨家挨戶調(diào)查統(tǒng)計,。由于小區(qū)投資房占有一定比例，入住率不高,，長期不在此居住的業(yè)主,，羅武華都會通過電話形式溝通，并要求對方將簽字確認書拍照發(fā)送到自己手中,。單是業(yè)委會成立的籌備階段,，就進行了半年多的時間。接下來,，梵頓公館的業(yè)委會籌備組還將繼續(xù)成立業(yè)委會的漫漫“征程”,。

　　小區(qū)成立業(yè)委會，一路走來可謂“披荊斬棘”,。廣東華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧介紹,，廣州天河區(qū)華南御景園容納了3000多戶業(yè)主，2010年7月起,，由業(yè)主趙英發(fā)起,，小區(qū)部分熱心業(yè)主聯(lián)名多次向長興街道辦提交成立業(yè)委會籌備組的申請，街道辦均以人數(shù)太少為由拖延,。2013年,，籌備組人數(shù)增加至12人，卻被街道辦告知另有13名業(yè)主有意加入籌備組,，已經(jīng)向街道辦報名,，先前公示名單作廢。趙英曾多次要求街道辦公開這批業(yè)主的名單,，但街道辦城管科負責(zé)人以“保護業(yè)主隱私”為由予以拒絕,，業(yè)委會成立遙遙無期。

　　《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。而政府主管部門在實際工作中則將“備案”當作“行政性審批”來執(zhí)行。地方條例僅對各部門職責(zé)進行了分工,，但沒有形成監(jiān)管機制和獎懲制度,。因此，針對業(yè)委會的成立,，基層政府常常出現(xiàn)推諉,、拖延、敷衍,。

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　　有名無實

　　南昌市房管局物業(yè)管理處處長黃祥斌說：“目前國家關(guān)于業(yè)委會成立和運行的體制機制還不夠完善,，誰來組織、誰來監(jiān)督,、誰來管理均未得到明確,。”《物業(yè)管理條例》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”,，但是對召開業(yè)主大會的條件,、業(yè)主委員會的組織保障、對業(yè)主委員會的監(jiān)督,、業(yè)主委員會的法律責(zé)任等都沒有具體規(guī)定,。

　　業(yè)委會要成為民事主體，要么具備法人資格,，要么屬于其他社會組織,，否則其行為無法得到法律的認可和保護,。不具備法人資格,，業(yè)委會便無法成為民事主體，同時,，對其監(jiān)管也在法律范圍內(nèi)架空,。

　　“若能賦予業(yè)委會社團法人資格，即可代表業(yè)主大會進行房屋設(shè)施設(shè)備交接,，共有設(shè)施使用收益權(quán)交付到全體業(yè)主自己手中,，可避免后期物業(yè)管理產(chǎn)生的多種糾紛?！秉S祥斌說,。

　　廣州松云雅苑業(yè)委會主任王剛表示，許多已經(jīng)成立的業(yè)主大會只有組織，但是沒有固定工作場所,，沒有經(jīng)費,，沒有專職工作人員，被稱為“三無組織”,，無法有效地開展工作,。

　　“我們的業(yè)委會成員有退休公務(wù)員、法官,、大學(xué)教授,、律師，大家都是義務(wù)服務(wù),，不收任何報酬的,，同時委員能力、經(jīng)驗的缺乏不利于業(yè)主委員會良好的運作,?！蓖鮿傉f，“沒有收益的組織很難實現(xiàn)自己的愿望,。我們想要做成一件事,，又不能強制業(yè)主執(zhí)行，只能一次次打‘人情牌’,?！?/p>

　　在采訪中，多位社區(qū)自治問題專家,、法學(xué)界人士呼吁,，業(yè)委會的法律與社會地位應(yīng)當“名正言順”。

　　有專家認為,，業(yè)委會即代表全體業(yè)主權(quán)益,，成立后應(yīng)在民政部門登記成為社團法人或其他社會組織，確立其民事主體地位,，使其享有獨立民事主體資格,，保證了業(yè)委會的法權(quán)，還可以設(shè)立賬號,。業(yè)委會即可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等溝通,，簽訂服務(wù)合同，并進行相關(guān)民事管理,。這就在一定程度上可規(guī)范業(yè)委會的操作,。

　　《北京市物業(yè)管理條例》（專家建議稿）撰稿人之一，北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華律師建議：參照《公司法》立法理念,，重新構(gòu)架業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu),。在對外的物業(yè)管理活動中,，比如聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，聘用專項管理人,，與第三方等機構(gòu)締結(jié)契約等活動,，均應(yīng)以業(yè)主大會名義進行，具體可以由業(yè)主委員會執(zhí)行,；在對內(nèi)的物業(yè)管理活動中,，比如要求業(yè)主履行共同義務(wù)、遵守《業(yè)主規(guī)約》等活動,，可以業(yè)主委員會名義做出,。

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　　治理軟肋

　　當前，隨著業(yè)主維權(quán)意識和組織化程度明顯提高,，不少小區(qū)進入物業(yè)矛盾高發(fā)期,。物業(yè)公司與業(yè)主之間、新老物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重乃至沖突激化,，是小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域集中暴露的一個問題,。

　　今年2月，河南新鄭市龍湖鎮(zhèn)一個小區(qū),，業(yè)委會發(fā)起人被物業(yè)公司雇人砍斷手指,。警方的調(diào)查表明，起因在于物業(yè)公司提出大幅提高停車費遭到業(yè)主集體抵制,，“挑頭”的業(yè)主委員會發(fā)起人招致打擊報復(fù),。

　　一些地方新老物業(yè)交接的時候，也發(fā)生過激烈矛盾甚至釀成慘劇,。2013年12月31日晚,，上海浦東大唐盛世花園小區(qū)，老物業(yè)公司拒絕與業(yè)主新聘的物業(yè)公司交接,。兩家物業(yè)公司僵持至次日凌晨,，最后老物業(yè)公司員工竟然開車撞向新物業(yè)公司的員工。

　　多地物業(yè)糾紛訴訟也高居不下,。北京市所調(diào)查的36家單位有3700多件訴訟糾紛,，因為合同產(chǎn)生的3300多件，因物業(yè)管理合同服務(wù)費產(chǎn)生的糾紛3108件,，因侵權(quán)產(chǎn)生的204件,。

　　在一些案例中,，業(yè)主表達訴求和維權(quán)的組織化程度較高,，物業(yè)容易成為業(yè)主的“宣泄渠道”，但小區(qū)矛盾卻與其它社會問題有關(guān),。比如,，2013年,，上海虹口區(qū)大上海紫金城小區(qū)，業(yè)主入住5年后仍無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會,，加上小區(qū)入室盜竊案件多發(fā),、群租現(xiàn)象抬頭、電子監(jiān)控設(shè)備部分缺失等,，業(yè)主不滿情緒加劇,，斥責(zé)物業(yè)“不作為”。

　　《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，種種物業(yè)矛盾的背后,，一定程度上反映了我國基層治理面臨的困境。

　　首先,，行業(yè)失范,，物業(yè)企業(yè)在服務(wù)能力和素質(zhì)上暴露問題。許多地方雖然物業(yè)企業(yè)多,，但企業(yè)小,、散、亂情況突出,，人員隊伍則呈現(xiàn)“三多兩大”特征,，即外來人員多，低學(xué)歷人員多,，低收入人員多,，人員年齡整體偏大，人員流動性大,，而此現(xiàn)象在老舊小區(qū)尤其突出,。而普遍存在的薄利乃至虧損局面，讓許多物業(yè)企業(yè)生存都成了問題,，遑論改善經(jīng)營管理,、提高服務(wù)品質(zhì)。

　　其次,，政府部門失職,，對“小區(qū)內(nèi)的矛盾”尚沒有找到有效辦法。上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長王志興說,，住宅小區(qū)管理涉及綜多部門和專業(yè)服務(wù)單位,；但住宅小區(qū)內(nèi)很多事務(wù)和矛盾糾紛都超出了物業(yè)管理范疇。據(jù)梳理統(tǒng)計,，小區(qū)各類物業(yè)和非物業(yè)類事項,，涉及18個行政管理部門和三個專業(yè)服務(wù)單位，比如,，“居改非”涉及規(guī)劃,、工商等部門,，電力設(shè)施是電力公司管，水是自來水公司管等,。

　　近年來,，許多地方也建立了由政府部門和專業(yè)服務(wù)參與的聯(lián)席會議制度，但缺乏實質(zhì)運轉(zhuǎn),，不少管理,、執(zhí)法、服務(wù)止步于小區(qū)大門,，一些跨部門,、跨領(lǐng)域的復(fù)雜問題更是難以及時協(xié)調(diào)解決。

　　再次,，業(yè)主失能,，自治能力還明顯有待提高。南京市物業(yè)協(xié)會秘書長王利生說,，業(yè)主反映集中的停車難,、群租、違法建設(shè),、寵物擾民,、堆物占道、高空拋物,、技防安保,、物業(yè)公司服務(wù)不到位、居住環(huán)境和房屋維修等小區(qū)問題,，相當一部分其實是業(yè)主自身造成的,。