在繼萬達萬科合作之后，業(yè)內又有兩項大手筆并購案曝光：5月28日，恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產開發(fā)有限公司67.08%的股權；6月2日晚間，恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份,。無獨有偶，碧桂園也在近日宣布合作并購將是公司的拓展方向。
不只是以上這些企業(yè)，5月份以來，中交系,、招商系,、保利系、上實系,、中糧系等房地產企業(yè)的重組話題也再次成為市場關注的焦點,。在樓市規(guī)模化發(fā)展時代已經結束的市場背景下,，大型房企通過并購重組構建“巨無霸”漸成趨勢,。另一方面，在行業(yè)深度競爭時期,，一些中小型房企則失去了生存機會,。分析人士認為，在行業(yè)整體調整時期,，比起龍頭企業(yè),，中小房企更應該互相合作，“抱團取暖”,。
大房企強強聯(lián)合成“巨無霸”
在萬達與萬科這兩大房企進行戰(zhàn)略合作的同時,，其他大型房企也在醞釀強強聯(lián)合或戰(zhàn)略重組。
5月28日,，恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產開發(fā)有限公司67.08%的股權,；6月2日晚間，恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份,。不僅如此,，另一個房產巨頭碧桂園也在近日宣布，合作并購將是公司未來的拓展方向,。
而在不久前,，業(yè)內傳聞中國交通建設集團（以下簡稱“中交建”）在收購綠城后，正在考慮進行戰(zhàn)略重組,，整合中交建旗下的房地產業(yè)務,。而招商地產也于5月17日晚間刊發(fā)公告稱,，招商局集團正在積極研究及制訂重大資產重組的相關方案，擬推動整個招商局集團地產板塊的整合工作,。據(jù)悉,，保利集團旗下保利地產和保利置業(yè)兩大地產上市平臺的整合工作也正在進行。此外,，已進行改革的房企有華僑城,、中海等，以及近期引發(fā)資本市場高度關注的中糧集團內部改革方案也正在報批中,。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2014年銷售額達到“千億軍團”的房企已經擴容至7家，未來“千億軍團”房企之間的競爭將更加激烈,，行業(yè)老大地位的爭奪亦是如此,。例如萬科正在謀劃未來十年的萬億市值大平臺，恒大多元化謀求規(guī)�,；某掷m(xù)增長,，爭取行業(yè)領先的地位。而中交系,、招商系,、保利系等重組形成“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要籌碼。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,，在中國城鎮(zhèn)化率已經接近60%的市場背景下,，房地產行業(yè)增速已經呈現(xiàn)出下滑趨勢，此時,，房地產行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)�,；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”將成為“新常態(tài)”,。
在他看來,，中海與中建地產重組完成后，成功鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位,；招商地產未來可能因為母公司資產的注入成為中國最大市值開發(fā)商,；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值或將成為房地產行業(yè)“老大”,，這將加劇2015-2016年房地產行業(yè)的“龍爭虎斗”,。
“這些品牌房企重組完成后，中國房地產市場將形成若干個‘巨無霸’型的房企,。屆時,，‘大者恒大，強者恒強’局面的形成，最終會推動市場集中度越來越高”,。張宏偉說,，在樓市規(guī)模化增長時期,，房地產行業(yè)有利可圖,，較高的投資回報使得房企盈利沖動凸顯，房企展開資源爭奪賽已不可避免,。然而,，如今樓市規(guī)模化發(fā)展時代已經過去,，房企再延續(xù)原有的多平臺規(guī)模擴張模式將導致資源的閑置,、重疊和浪費，行業(yè)內部和企業(yè)內部都將進入整合重組的下半場,。
中小房企變賣股權
在大型房企“強強聯(lián)合”成為巨無霸的同時,，一些中小型房企生存空間卻越發(fā)狹窄。事實上,，在多重壓力夾擊之下，房企資金鏈捉襟見肘的問題持續(xù)惡化,，導致不少中小型房企為了“保命”生存,，不得不通過股權出售這種極端的方式，以換得現(xiàn)金流,。
實際上,，有些小企業(yè)已經破產。近日消息,，臺州市新宏業(yè)房地產開發(fā)有限公司因資金鏈斷裂已經宣布破產,，目前該公司已經由臺州市政府接管。
市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至目前,，在北京、上海產權交易所,，2015年以來掛牌轉讓的房企股權已經超過100億元,。其中，北京產權交易所新增掛牌房企分布于蘇州,、昆山,、三亞、沈陽等二三四線城市,。上海產權交易所掛牌的房地產項目22個,，其中12個項目轉讓100%股權。值得一提的是，滬交所掛牌轉讓股權的企業(yè)中,，包括嘉凱城,、上實房展等知名企業(yè)。
《經濟參考報》記者注意到,，長三角地區(qū)成為房企掛牌轉讓股權的重災區(qū),，在滬掛牌的22個項目中有15個分布于長三角地區(qū)，且大部分選擇100%股權轉讓,，例如蚌埠恒遠置業(yè)有限公司,、南京喜馬拉雅置業(yè)有限公司、南京水清木花置業(yè)有限公司等,。
數(shù)據(jù)顯示,，2014年至今，四川至少已有30家本地企業(yè)退出了房地產開發(fā)領域,。當年活躍在成都市場上的本地房企——圣沅房產,、武海置業(yè)等近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。
張宏偉認為,，從今年上半年大多數(shù)資金面暴露出問題的中小企業(yè)來看,，融資成本與拿地成本偏高成為其企業(yè)經營層面較大的問題。早在今年3月,，由于“佳兆業(yè)的債務違約事件”,，市場評級機構也曾預警，內地小型房企可能出現(xiàn)債務違約情況,，導致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜,，加速房地產市場兩極化。
專家建議中小房企“抱團取暖”
在業(yè)內人士看來,，目前國內房企呈現(xiàn)兩極分化局面的一個很大的原因就是資金因素,。
近日，由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所,、清華大學房地產研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”研究發(fā)現(xiàn),，2014年房地產行業(yè)調控政策回歸常態(tài)化、市場進入調整期的背景下,，房地產企業(yè)內部分化也愈加明顯,。
2014年，在銷售不暢和成本上升的雙重壓力下,，大部分房地產上市公司凈資產收益率下跌,。同年度滬深、大陸在港上市房地產公司的凈資產收益率均值分別下降至9.17%和14.74%,，每股收益均值分別比2013年略有下降,。在負債方面,，截至2014年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為65.26%,，大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值為70.10%,，同比均有小幅上升。
市場機構CRIC研究中心研究員房玲分析認為,，隨著地產行業(yè)的集中度不斷上升,，兩極分化加劇，行業(yè)龍頭企業(yè)的市場占有率越來越高,，同時還在不斷擴充實力,，對于中小企業(yè)的擠壓越來越甚。中小房企要在這樣的市場環(huán)境下保有甚至增加市場份額,，互相之間加強合作“抱團取暖”更有必要,。
從行業(yè)的角度看，馬太效應增強,，中小房企市場占有率持續(xù)縮水,。CRIC研究機構的數(shù)據(jù)顯示，2012年到2014年,，TOP50房企的銷售金額及銷售面積市場份額持續(xù)增長,，行業(yè)集中度進一步提升；但另一方面,，中小房企的市場份額進一步被擠占,，生存空間進一步壓縮。
“面對房地產行業(yè)突變的2014-2015年,，大型房企紛紛轉型跨界,，但中小房企資金實力不足,，有時是心有余而力不足,，有限的資金難以支撐企業(yè)更多元發(fā)展的需求�,！狈苛岜硎�,，對于中小企業(yè)而言，單一的房產發(fā)展模式可能不再適應時代發(fā)展,，而地域性的抱團未來可能更有機會,。“通過多方合作的方式,，能夠實現(xiàn)各家企業(yè)的資金互利,，集小企業(yè)、合大資金,、利眾好,�,！�
房玲還說，對于一些房地產主業(yè)發(fā)展后勁不足的房企而言,，與其分散精力,，持續(xù)虧損，不如止損退出,，集中精力發(fā)展主業(yè),，或者尋求新的業(yè)務方向，如科技,、互聯(lián)網,、醫(yī)療等新興產業(yè)。而在尋求新業(yè)務方向上,，中小房企還可以抱團合作,。“對于擁有資源或資金優(yōu)勢,，并且有志于繼續(xù)發(fā)展房地產業(yè)務的房企而言,，盡管開發(fā)能力較弱，卻也擁有一線生機,，可以選擇合作開發(fā),、委托開發(fā)、資本撬動等合作模式與大型房企合作”,。
