摘要：深圳中原住宅部副總經(jīng)理謝建奎表示，賣家違約成為深圳樓市的普遍情況，他們第一次以某個價格出售房屋后,，往往又會將房屋掛到其他中介出售,，如有買家愿意出更高的價格，高到可以覆蓋違約金并有盈余,，他們就會選擇違約，且違約底氣十足。
深圳樓市暴漲,，有人歡喜有人憂。一些購房者即便與二手房賣家簽了購房合同,，也只能“望樓興嘆”,，只因賣家一句話：“我不賣了！”
為了買房,，在深圳拼搏多年的張惠(化名)這幾天夜不能寐,。
張惠于4月簽訂了深圳坂田一套房屋的買賣合同,，并支付了25萬元定金，到5月卻被賣家“放鴿子”,。賣家違約的理由很無厘頭：簽合同時自己酒喝多了,。
但張惠隨后發(fā)現(xiàn)，該賣家其實將這套房屋加價30%在其他中介掛盤出售,。
與賣家協(xié)商無果之后,，張惠只能尋求法律途徑。但即便勝訴,，張惠也只能獲得房產(chǎn)成交價20%的違約金,，遠遠抵不上這段時間的房價漲幅。
自“3·30”新政以來,，深圳許多片區(qū)房價暴漲30%~50%,，二手房賣家違約、反價的案例比比皆是,。
《第一財經(jīng)日報》記者了解到,，目前，被賣家違約的購房者組成了一個近150人的維權(quán)聯(lián)盟,，且每天以3~5人的速度在增加,。
買家連續(xù)兩次“中招”
買房原本是件喜慶事，但在深圳,，許多購房者卻為此煩惱不已,。有人連續(xù)兩次被賣家違約；有人原本有房,，卻為了換房陷入了“無家可歸”的困境,。
高女士就曾連續(xù)兩次“中招”。
由于家庭人員增多,，高女士今年看中前海片區(qū)一套137平方米的房屋,，今年1月與賣家簽訂了購房合同，總價510萬,，并支付了25萬元定金,。
為了購買此房產(chǎn)，高女士低價將自己唯一住房出售,，并在親朋好友的資助下才湊齊首付,。
原本高女士與賣家約定3月30日到銀行辦理資金監(jiān)管，但由于前海概念,，該樓盤一下子漲到710萬,，賣家開始以各種理由推諉，甚至玩消失,。
“在多次催告均不履行合同的情況下,，賣家直接表示不賣了,。”高女士告訴《第一財經(jīng)日報》記者,。
按照雙方簽訂的合同,，賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價的20%作為賠償金，而這位賣家卻只愿意支付3個月的定金利息,，甚至揚言“不怕告,，官司耗個兩三年，房價漲到你更買不起房”,。
事實確實如此,。在“3·30”新政的刺激下，高女士先前賣出的房子已經(jīng)漲了近100萬元,。
由于擔(dān)心房價繼續(xù)上漲,，高女士決定趕緊另尋其他房源，在同片區(qū)簽訂了另一套139平方米的房屋,，總價550萬,。
為了避免再次遭遇違約，高女士支付了定金35萬,，以提高違約成本,，然而這并沒有什么用。
“賣家簽合同時隱瞞了沒有辦房產(chǎn)證,，簽完合同后才說辦證要等一個多月,。結(jié)果等房產(chǎn)證出來，這套房子總價漲了100萬,，賣家又后悔了,。”高女士無奈地說,。
更離譜的是，這位賣家是個炒房客,，賣給高女士的房源是借其妹妹的名義,。房價暴漲后，這位賣家以其妹妹不同意履行合同為由,，要求加價50萬,。
高女士不同意加價，賣家倒打一耙：搬出妹妹,，以姐姐私下交易為由,，要求起訴合同無效，不予賠償,。
“僅僅兩個月時間,，我就已經(jīng)遭遇了兩次違約,，當(dāng)初一家六口四居的預(yù)算如今只能買個兩居，一家人茶飯不思,，欲哭無淚,。”高女士向本報記者說,，她已經(jīng)聘請律師,，希望通過法律途徑解決。
煩惱的不只高女士,。樂樂在3月19日簽訂了一套前海片區(qū)55平方米的房屋,，總價223萬。她的銀行貸款承諾書都已出來,，賣家卻在4月30日通知不賣了,。
“賣家跟我簽訂了協(xié)議后，又在其他中介掛盤賣,，標(biāo)價275萬,。”樂樂告訴記者,，這位賣家一開始要求她加價,，后來干脆說不賣了。
目前,，樂樂已經(jīng)向法院申請查封上述房源,，希望法院能夠判決賣家強制過戶。法院已經(jīng)在5月底執(zhí)行查封,。
賣家違約成本太低
被賣家違約的購房者仍在繼續(xù)增加,，深圳的二手房買家維權(quán)群不時加入新成員，大家在群里分享維權(quán)信息,，相互打氣,，相互安慰。
廣東信榮律師事務(wù)所易玉成律師告訴記者,，自4月底以來,，律所接到的以賣家違約為主的房屋糾紛案件數(shù)量激增，比往年增加了10倍以上,。
“賣家違約的根本原因在于違約成本低,，房價上漲的幅度已經(jīng)超出了合同約定的違約金金額�,！币子癯烧f,。
按照目前較為普遍的購房合同，違約金最高只是預(yù)付定金的2倍或房屋成交價的20%，在房價暴漲30%以上的情況下,，即便違約,，賣家依然有利可圖。
從去年“9·30”政策出臺至今,，深圳全市新房價格上漲了近30%,，一些片區(qū)如龍華、前海,、后海漲幅更是高達50%,。
黎小姐今年4月初簽訂了一套位于龍華區(qū)的51平方米小兩房，交易總價150萬,，目前已經(jīng)漲到210萬,。賣家看著房價在漲，就遲遲不肯贖樓,，一直拖到5月底才說不賣,。
“我問賣家加多少價可以賣，他就是不賣,�,！崩栊〗銦o奈地說。
目前,，黎小姐已經(jīng)訴諸法律途徑,。但若是按照房屋交易總價的20%計算，她只能獲得30萬的賠償金,，而這套房屋已經(jīng)漲了60萬,。
深圳中原住宅部副總經(jīng)理謝建奎認(rèn)為，國人缺乏契約精神,，在利益面前,，一些人更愿意選擇違約。
“賣家違約成為深圳樓市的普遍情況,，他們第一次以某個價格出售房屋后,，往往又會將房屋掛到其他中介出售，如有買家愿意出更高的價格,，高到可以覆蓋違約金并有盈余,，他們就會選擇違約，且違約底氣十足,。”謝建奎說,。
易玉成透露,，他們正在研究新的賠償方案，嘗試幫助買家以超出合同約定的違約金金額向違約方索賠,，主要是房價的漲幅部分,。
不過,，對于這些違約，大多數(shù)買家的第一愿望并非賠錢,，而是希望能夠按照原合同交易,。易玉成說，他們律師過往有“強制過戶”的成功案例,。
他還提醒,，買家不要害怕買二手房，只要在簽約時提高違約成本,，預(yù)先防范,，便可降低賣家違約概率。
值得注意的是,，本報記者接觸到的多位買家表示,，他們的賣家都是投資客，名下有多套房產(chǎn),。
深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示,，在市場低迷時，投資客比例只有10%左右,，近期這一比例大為增長,，龍華區(qū)投資客比例高達20%~30%。
所幸的是,，市場已經(jīng)出現(xiàn)了深圳樓市將進入平穩(wěn)期的聲音,，暴漲的不可持續(xù)將大大減弱賣家違約的底氣。
