企業(yè)下鄉(xiāng)拿地今后將有章可循,。農(nóng)業(yè)部,、中央農(nóng)辦、國土資源部,、國家工商總局等四部委24日發(fā)布《關(guān)于加強對工商資本租賃農(nóng)地監(jiān)管和風(fēng)險防范的意見》,，《意見》提出,，各地要按照中央關(guān)于對工商資本長時間、大面積租賃農(nóng)戶承包地要有明確上限控制的要求,，制定相應(yīng)控制標(biāo)準(zhǔn),。對租賃期限，應(yīng)視項目實施情況合理確定,，可以采取分期租賃的辦法,，但一律不得超過二輪承包剩余時間；對租賃面積,，由各地綜合考慮人均耕地狀況,、城鎮(zhèn)化進程和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移規(guī)模、農(nóng)業(yè)科技進步和生產(chǎn)手段改進程度,、農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)水平等因素確定,。專家表示，雖說建立了嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻和監(jiān)管制度,，但是總體而言政府是鼓勵工商資本下鄉(xiāng)發(fā)展適合企業(yè)化經(jīng)營的現(xiàn)代種養(yǎng)業(yè),，農(nóng)產(chǎn)品加工流通和農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)的企業(yè),，更將引導(dǎo)農(nóng)民以土地經(jīng)營權(quán)入股龍頭企業(yè)，以增加財產(chǎn)性收入,。
拿地一律不得超過二輪承包剩余時間
近年來,，工商資本進入我國農(nóng)業(yè)的趨勢日益明顯。一些工商企業(yè)在從事農(nóng)業(yè)產(chǎn)前農(nóng)資供應(yīng),、產(chǎn)后農(nóng)產(chǎn)品加工銷售等的同時,，還直接租賃農(nóng)戶承包地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)。數(shù)據(jù)顯示,，到2014年6月底,，流入企業(yè)的承包地面積已達到3864.7萬畝。更重要的是,，流入面積呈逐年上升趨勢,，2012年流轉(zhuǎn)入企業(yè)的土地面積比上年增長34%，2013年比上年又增長了40%,。一方面,，工商資本進入農(nóng)業(yè)，可以帶來資金,、技術(shù)和先進經(jīng)營模式,，加快傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)改造和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)；但另一方面,，工商資本長時間,、大面積租賃農(nóng)地,，容易擠占農(nóng)民就業(yè)空間,，加劇耕地“非糧化”“非農(nóng)化”傾向，存在不少風(fēng)險隱患,。
企業(yè)在成功“圈地”之后,，一些“炒作土地”的負面現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)，導(dǎo)致“非農(nóng)化”,、“非糧化”等問題時有發(fā)生,。今年中央一號文件和中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》反復(fù)強調(diào),，對工商資本租賃農(nóng)地要有嚴(yán)格的門檻,，租賃的耕地只能搞農(nóng)業(yè)，不能改變用途,；要求堅持土地公有制性質(zhì)不改變,、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線,，讓農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的積極參與者和真正受益者,。而《意見》就是在這個背景下出臺的,，專家指出，其最重大的意義就是對工商資本租賃農(nóng)戶承包地在租賃時間和土地面積上有了明確的上限控制和監(jiān)管辦法,。
《意見》指出,，對各地要按照中央關(guān)于對工商資本長時間、大面積租賃農(nóng)戶承包地要有明確上限控制的要求,，制定相應(yīng)控制標(biāo)準(zhǔn),。對租賃期限，應(yīng)視項目實施情況合理確定,，可以采取分期租賃的辦法,，但一律不得超過二輪承包剩余時間；對租賃面積,，由各地綜合考慮人均耕地狀況,、城鎮(zhèn)化進程和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移規(guī)模、農(nóng)業(yè)科技進步和生產(chǎn)手段改進程度,、農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)水平等因素確定,。既可以確定本行政區(qū)域內(nèi)工商資本租賃農(nóng)地面積占承包耕地總面積比例上限，也可以確定單個企業(yè)（組織或個人）租賃農(nóng)地面積上限,。首次租賃面積一律不得超過本級規(guī)定的規(guī)模上限,；確有良好經(jīng)營業(yè)績的，經(jīng)批準(zhǔn)可進一步擴大租賃規(guī)模,。
《意見》特別提出,，為穩(wěn)定發(fā)展糧食生產(chǎn)，對企業(yè)（組織或個人）租賃農(nóng)地發(fā)展糧食規(guī)�,；a(chǎn)的審核上可適當(dāng)放寬條件,；對在糧食主產(chǎn)區(qū)、糧食生產(chǎn)功能區(qū),、高產(chǎn)創(chuàng)建項目實施區(qū),、全國新增1000億斤糧食生產(chǎn)能力規(guī)范實施區(qū)租賃農(nóng)地的，要采取有效措施防止“非糧化”,。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長,、辦公室主任陳錫文此前表示，有些地方把公司企業(yè)請進來,，有的是成功的,，但更多的是不成功的。但也不能一概而論就說一定不行,，比如說建大型現(xiàn)代化養(yǎng)殖場,，投資要幾個億，村民委員會就搞不起來,，工商企業(yè)就能搞得起來,。但一個企業(yè)租上千畝甚至上萬畝地去種,，這個需要慎重考慮。
同樣,，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任韓俊也表示,，為了避免農(nóng)村出現(xiàn)大資本排擠小農(nóng)戶，避免出現(xiàn)土地的大規(guī)模兼并,，避免大批農(nóng)戶喪失經(jīng)營主體地位,，必須對工商企業(yè)長時間、大面積租賃農(nóng)戶承包地采取慎重的態(tài)度,，特別是要防止工商資本下鄉(xiāng)租賃承包地后擅自改變土地農(nóng)業(yè)用途,，搞“非農(nóng)化”或“圈而不用”，破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力,。
有專家表示,，政府對工商資本長時間、大面積租用農(nóng)地的態(tài)度是謹慎的,，但是不代表政府對資本進入農(nóng)村是消極的,。雖說建立了嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻和監(jiān)管制度，但是總體而言政府是鼓勵工商資本下鄉(xiāng)發(fā)展適合企業(yè)化經(jīng)營的現(xiàn)代種養(yǎng)業(yè),，農(nóng)產(chǎn)品加工流通和農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)的企業(yè),，更將引導(dǎo)農(nóng)民以土地經(jīng)營權(quán)入股龍頭企業(yè)，以增加財產(chǎn)性收入,。專家認為,，“三權(quán)分置以后，經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)沒有身份限制,，既然引入了資本就要確保企業(yè)的利益,，從長遠來看，外界工商資本務(wù)農(nóng)最大的好處是帶來了資金和技術(shù),，而這些恰好是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織里最缺的,。
土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場更加規(guī)范化
《意見》提出，工商資本租賃農(nóng)地應(yīng)通過公開市場規(guī)范進行,。鼓勵各地加快發(fā)展多種形式的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，建立健全市場運行規(guī)范,，明確交易原則,、交易內(nèi)容、交易方式,、交易程序,、監(jiān)督管理及相關(guān)責(zé)任等事項。對工商資本租賃農(nóng)地,，要指導(dǎo)其與農(nóng)戶簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同,。流轉(zhuǎn)合同中應(yīng)明確土地流轉(zhuǎn)用途,、風(fēng)險保障、土地復(fù)墾,、能否抵押擔(dān)保和再流轉(zhuǎn),，以及違約責(zé)任等事項。加強流轉(zhuǎn)合同的履約監(jiān)督,，建立健全糾紛調(diào)解仲裁體系,，引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方依法依規(guī)解決流轉(zhuǎn)矛盾。
記者了解到,，農(nóng)民和集體資產(chǎn)管理者作為參與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的市場主體,，通過公開交易保護權(quán)益的意識不強，有的集體資產(chǎn)管理者缺乏自我約束和接受監(jiān)督的意識,。記者在四川省華鎣市采訪時,，當(dāng)?shù)匾晃淮迕駝傉f，她“撿”了2戶村民的1畝地來種,，都是口頭上說好的,，用不著簽協(xié)議、備案什么的,。事實上,，像劉瓊這種通過口頭協(xié)議進行少量土地流轉(zhuǎn)的，在農(nóng)村普遍存在,，一些農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心也無法將這類行為進行備案,。
農(nóng)業(yè)部數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月底,，家庭承包耕地流轉(zhuǎn)面積占到全國家庭承包經(jīng)營耕地總面積的28.8%,，流轉(zhuǎn)合同簽訂率達70.3%，目前近三成的流轉(zhuǎn)沒有簽訂合同,。
專家表示,，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場未來或更加規(guī)范化。據(jù)悉,，近年來隨著農(nóng)戶承包土地經(jīng)營權(quán),、林權(quán)等各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易需求明顯增長，許多地方建立了多種形式的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場和服務(wù)平臺,。據(jù)農(nóng)業(yè)部信息顯示,，這些服務(wù)平臺主要有農(nóng)村土(林)地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所(中心)兩大類。據(jù)了解,，截至2012年年底,，全國已有800多個縣(市)、13000多個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心；林業(yè)系統(tǒng)成立了1200多家林權(quán)交易機構(gòu),。到2014年10月底,，全國有北京、上海,、天津,、重慶、安徽,、山東,、成都、武漢,、杭州,、廣州、昆明等11個省級或省會城市級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)機構(gòu),。
然而,，由于各地農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場發(fā)展不平衡，其設(shè)立,、運行,、監(jiān)管都有待規(guī)范，現(xiàn)在各地成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的積極性高漲,，但總體而言是無序且盲目的,。在《意見》下發(fā)前的土地流轉(zhuǎn)交易，北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所高級經(jīng)理趙忠煦此前在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，對拿地企業(yè)的注冊資本和經(jīng)營能力都還沒有明確的門檻和監(jiān)管,，交易所會有一些簡單的資質(zhì)審核和認定，但這些都不是必需的,，也不是全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),。只要符合自愿和有償?shù)脑瓌t，交易就可以成立,。至于是否“依法”,，現(xiàn)在法律和政策對受讓方的條件認定仍為空白。
在趙忠煦看來,，出臺工商資本租賃農(nóng)地準(zhǔn)入監(jiān)管辦法,，對交易機構(gòu)也有很大的影響。他表示,，一旦辦法出臺,，交易所就必須調(diào)整現(xiàn)有交易規(guī)則、風(fēng)控措施和審核制度,，如果能通過科學(xué)的預(yù)案和統(tǒng)一的防范措施降低交易項目發(fā)生糾紛的風(fēng)險，對市場的健康發(fā)展是個好事。然而隨著工商資本進入門檻提升,，受讓方數(shù)量和受讓成功率都會變小,，對交易所又是一個挑戰(zhàn)。但總體來說是利大于弊的,，可能會少一些成交量,，但是卻能更好保護農(nóng)民利益。
此外,，為進一步健全工商資本租賃農(nóng)地風(fēng)險防范機制,，《意見》還提出，建立健全租賃農(nóng)地風(fēng)險保障金制度,，用于防范承包農(nóng)戶權(quán)益受損,。租地企業(yè)（組織或個人）可以按一定時限或按一定比例繳納風(fēng)險保障金。抓緊研究制定租賃農(nóng)地風(fēng)險保障金使用管理辦法,，有條件的地方可以探索與開展農(nóng)業(yè)保險,、擔(dān)保相結(jié)合，提高風(fēng)險保障能力,。
有業(yè)內(nèi)人士指出,，如何把握好土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險保障金的度對地方政府非常重要，如果門檻抬得過高,，會影響招商,，而且很多小企業(yè)也交不起錢。
趙忠煦表示,，2014年中央一號文件明確規(guī)定要“探索建立工商企業(yè)流轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)用地風(fēng)險保障金制度”,。此前浙江省平湖市、浙江省海鹽縣,、江蘇省泗洪縣等多個地方已經(jīng)對此進行過試點,，未來或?qū)⒂懈嗟牡胤娇紤]將采取這種方式。實際上,，為了對土地用途進行管制,，目前多數(shù)土地產(chǎn)權(quán)交易合同已經(jīng)有清楚的責(zé)任條款，對承包方進行相應(yīng)約束,。因此,，土地流轉(zhuǎn)保障金制度的核心作用是在于預(yù)防，而非懲罰,。
