種種跡象表明,，為穩(wěn)定樓市，決策層在下一盤很大的棋,。
前不久,，一則住建部官員論述“設(shè)立國家住房銀行條件已成熟”的文章透露了政府主管部門對(duì)樓市調(diào)控頂層設(shè)計(jì)的構(gòu)想。住建部住房公積金監(jiān)管司司長張其光、處長崔勇撰文稱,，以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立類似國家住房銀行的政策性住宅金融機(jī)構(gòu),，是增加住房消費(fèi)需求的有效措施,，應(yīng)抓緊組織實(shí)施。
“設(shè)立國家住房銀行的想法在這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)上提出有特殊的意義,。在住建部官員的分析中,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、增加住房消費(fèi)需求是設(shè)立住房銀行的重要條件,，這與當(dāng)前樓市調(diào)控最主要的市場目標(biāo)相統(tǒng)一,，更容易獲得認(rèn)可�,！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所一位負(fù)責(zé)人告訴記者,。
雖然設(shè)立國家住房銀行并非一朝一夕的事，但如果將它與之前9·30政策中提出的MBS,、REITs以及本屆政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”放在一起,，就能更清楚地看到中央穩(wěn)定樓市的思路。
探路國家住房銀行
按照張其光的設(shè)想,，這一以公積金制度為基礎(chǔ)的國家住房銀行,，將整合各地住房公積金管理中心為其“網(wǎng)點(diǎn)”，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款,，增加中低收入家庭住房消費(fèi)需求,。同時(shí)，公積金在國家住房銀行匯總,，將可以實(shí)現(xiàn)地區(qū)之間的調(diào)配與流動(dòng),，解決地區(qū)之間的公積金使用矛盾。
“目前,，各地分開管理的事業(yè)化住房公積金管理體制,，對(duì)公積金這一大筆資金沒有進(jìn)行投資和金融風(fēng)險(xiǎn)管理的能力。住房公積金資金的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾,，也與保障性住房投資需求不匹配,，但在分割體制下，各地資金很難調(diào)用流通,�,！币恢标P(guān)注公積金體制改革的上海社科院研究員張泓銘指出。
長期以來,，一邊是銀行房貸利率高,、放款難，一邊卻有數(shù)萬億公積金沉淀資金“沉睡”,，這樣的矛盾現(xiàn)狀早已被各方詬病,。張其光文章中引用的數(shù)據(jù)顯示,，截至2014年底，全國住房公積金3.7萬億元,，住房維修資金約5000億元,。目前，全國共有管理中心342個(gè),，業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)2651個(gè),，從業(yè)人員3.8萬人。
“從技術(shù)層面來講,，設(shè)立國家住房銀行的這一做法可操作性較強(qiáng),。如果各地住房公積金管理中心可以直接整合，那么住房銀行的資本金,、組織架構(gòu)及人員配備就已基本齊全,。”中國銀行金融研究部研究員張偉指出,。
公開數(shù)據(jù)顯示,，目前，全國住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金已接近800億元,，其中500多億元為超額撥備,，這可轉(zhuǎn)化為住房銀行資本金。
業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波告訴記者,，作為一個(gè)專業(yè)的政策性住房金融機(jī)構(gòu),，國家住房銀行初期只需實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)的金融機(jī)構(gòu)運(yùn)作準(zhǔn)則，形成全國集中決策,、分散管理,、資金統(tǒng)一調(diào)撥的特殊住房金融系統(tǒng)，納入國家統(tǒng)一的金融監(jiān)管體系,。
但真正實(shí)施起來,，實(shí)現(xiàn)這樣的角色轉(zhuǎn)換并非易事。
“公積金制度改革之所以難以推進(jìn),，正是因?yàn)槠渲猩婕暗礁鞣N復(fù)雜的利益,。”一位接近住建部的知情人士告訴記者,，一方面目前住房公積金主要由地方公積金管理中心管理支配,，如果設(shè)立國家住房銀行，那么地方利益將受到影響,；此外,，當(dāng)前的住房公積金主要存入中國建設(shè)銀行的賬戶中，一旦建立住房保障銀行，資金池發(fā)生改變,，也將帶來重大利益調(diào)整,。
實(shí)際上，由于此前在推進(jìn)國家住房銀行過程中遇阻,，中央在2014年設(shè)立了國家開發(fā)銀行住房金融部作為政策性住房金融機(jī)構(gòu)的最初嘗試,，主要解決棚改和保障性住房的建設(shè)資金需求。
業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波指出,，與國開行主要針對(duì)保障房、基礎(chǔ)設(shè)施和開發(fā)商解決貸款需求的定位不同,，國家住房銀行應(yīng)著眼中低收入購房者,，發(fā)揮低利率、普惠性金融作用,，滿足個(gè)人住房需求,。
政策的通盤考量
“設(shè)立類似國家住房銀行的政策性銀行，這樣的想法早幾年住建部就曾提出過,，但因?yàn)楦母镒枇^大,，一直沒有繼續(xù)推進(jìn)。如今住建部再次提出這一想法,，也充分說明穩(wěn)定樓市的緊迫性,。”上述接近住建部的知情人士對(duì)記者表示,。
就在4月10日,，國務(wù)院出臺(tái)意見，明確要求住建部,、發(fā)改委,、財(cái)政部等15部委要負(fù)責(zé)堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策,，落實(shí)地方政府主體責(zé)任,，支持居民自住和改善性住房需求，并要求加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度,。
“當(dāng)前穩(wěn)定樓市的關(guān)鍵在于釋放購房需求,，而釋放需求最好的辦法就是通過金融機(jī)構(gòu)降低購房者的資金成本，從去年的9·30政策到今年的3·30政策,，都體現(xiàn)了這樣的調(diào)控邏輯,。同時(shí)，按照市場歸市場,、保障歸政府的調(diào)控原則,，設(shè)立國家住房銀行的思路與這樣的政策邏輯也一脈相承。”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所負(fù)責(zé)人指出,。
陳劍波指出,，設(shè)立國家住房銀行，將沉淀的住房公積金統(tǒng)一調(diào)配,，用于保障中低收入者購房,，這將釋放很大一批剛需及剛改需求入市。去年的9·30政策是從銀行信貸方面尋找刺激剛需入市的突破口,，但由于商業(yè)銀行的市場經(jīng)營逐利性,，政策落地效果并不理想。這也要求用于“政策保障”端口的國家住房銀行能盡快推進(jìn),。
“盡管從2014年開始,，中央及相關(guān)部委很少再提樓市調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)，但實(shí)際上,，對(duì)樓市調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)一直在加速搭建及細(xì)化,。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出,。
“其中,，類似國家住房銀行的這種政策性住房金融機(jī)構(gòu)對(duì)于穩(wěn)定購房需求有著重要的意義�,！标悇Σㄖ赋�,，一方面，國家住房銀行提供低利率資金,，有利于緩解中低收入者的購房壓力,；另一方面，國家住房銀行與MBS分別是擴(kuò)大公積金和商業(yè)貸款這兩類資金流動(dòng)性的必然通道,，這在中央提出“盤活存量”的政策背景下更具有實(shí)際作用,。
MBS是指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個(gè)抵押貸款的資金池,，利用貸款集合體定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券,，并由政府機(jī)構(gòu)或政府背景的金融機(jī)構(gòu)對(duì)該證券進(jìn)行擔(dān)保。
在去年的央行9·30政策中,，中央曾明確提出要增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力,，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金,，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放,。
也正是從去年開始，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)批復(fù)了多家銀行的信貸資產(chǎn)證券化(ABS)業(yè)務(wù)資格申請(qǐng),，ABS的發(fā)行規(guī)模和頻率都在不斷增加,。作為與之并行的住房抵押貸款支持證券(MBS)也在政策推動(dòng)下成為銀行業(yè)務(wù)研究的主要對(duì)象,。
此外，在樓市調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)中,，作為穩(wěn)樓市,、調(diào)節(jié)存量房市場的重要政策，房地產(chǎn)稅也在加速推進(jìn)中,。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康此前曾表示,，房地產(chǎn)稅目前正在加快立法。從具體時(shí)間表來看,，2015年房地產(chǎn)稅應(yīng)該進(jìn)入立法程序,，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實(shí)施,。
