摘要：北京被“豪宅化”趨勢將愈加明顯，2013年以來,，四環(huán)平均樓面價為5萬元/平方米,，其今年上市后均價將達到8萬元/平方米
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，北京被“豪宅化”趨勢將愈加明顯,，2013年以來,，四環(huán)平均樓面價為5萬元/平方米，其今年上市后均價將達到8萬元/平方米
“豪宅元年”是業(yè)內(nèi)對2015年北京樓市的界定,。事實上,，正是由于2013年以來的“地王”們都將在今年集中入市,，各大豪宅項目的操盤手春節(jié)就開始焦慮,。不過,，從2015年第一季度豪宅市場的表現(xiàn)來看，借力于盤古大觀的集中成交,，北京豪宅市場成交量暴漲。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2015年第一季度，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅成交114套,，與往年同期30套的成交量相比,，暴漲2.8倍,。
有業(yè)內(nèi)人士認為,，改善性需求的入市在一定程度上緩解了北京豪宅的銷售壓力,，但這也加快了北京被“豪宅化”的速度。
值得注意的是,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，隨著2013年以來的地王相繼入市,，北京四環(huán)內(nèi)房價將進入8萬元時代,。
單價破10萬元豪宅成交量上漲
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2015年第一季度,，北京公寓豪宅成交均價排名前十的項目成交總金額為85.3億元,。
其中,，成交均價最高的樓盤為萬柳書院,，總計成交15套，成交均價達134985元/平方米,，成交金額為5.32億元,；位列第二位的是中軸國際,，成交1套，金額為6600萬元,，均價為118669元/平方米,；第三位則為盤古大觀,，成交96套,，成交均價為107705元/平方米,，成交總金額為68.17億元,；即使是成交均價最低的項目，均價也接近了7萬元/平方米,。
單價超過10萬元/平方米豪宅成交量暴漲的背后，實際上是盤古大觀的集中銷售,�,！疤蕹P古大觀公寓豪宅的成交量,，實際上今年與去年的市場成交量變化量并不是特別大。”某熟悉豪宅市場人士向《證券日報》記者透露，但總體來看，今年豪宅供應量非常大,，預計將帶來成交額的上漲,。
值得一提的是，除了超過10萬元/平方米的頂級豪宅市場成交量爆棚外,，其他公寓豪宅和別墅市場成交量也相對活躍,。
據(jù)亞豪機構(gòu)表示,，2015年第一季度,，銷售量靠前的別墅項目,，單套總價全部保持在千萬元級別，甚至更低,。這體現(xiàn)出當前高端市場以改善性需求為主,，預計隨著二套房首付標準降低以及二手房營業(yè)稅的減免，未來高端市場成交量還將提升,。
事實上,，記者近期實地走訪位于東北五環(huán)外溫榆河墅區(qū)內(nèi)的融科·千章墅時也發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場有不少意向購房者,。一位購房人告訴記者,，來看房是為了換一套更好的房子。為此,，該購房人已經(jīng)出售了自家位于東三環(huán)附近的一處住宅,。而對于選擇在這個時間進行置換的原因，該人士稱,，因為感覺政策趨于松綁,，房價很快會進入新一輪上漲通道，所以著急換房,。
據(jù)該項目銷售人員介紹,，融科?千章墅是總價為千萬元級的城市別墅，一期早已全部售罄,，二期共139套,，現(xiàn)在已銷售了80%,，目前有現(xiàn)房在售，預計今年年內(nèi)將推出三期產(chǎn)品,�,！敖衲耆路葸�未結(jié)束,，我們就已經(jīng)完成了當月銷售任務,�,！痹撊耸肯蛴浾咄嘎�,。
然而,，鑒于高端項目的扎堆入市,，總體來看,，北京的高端市場競爭依然非常激烈�,！�2015年,，北京將有20多個豪宅項目入市,，其中擁有銷售單價超過10萬元/平方米房源的項目接近20個，而這些項目一半以上將是今年的新增項目,�,！北本┤f科高端事業(yè)部負責人高廣漢曾向記者如是透露,。
四環(huán)房價將邁入8萬元時代
事實上,，隨著上述20多個豪宅項目的入市,，北京樓市被“豪宅化”的速度正在加快,。張大偉向記者透露,，近兩年,，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應僅14宗,，四環(huán)內(nèi)僅有5宗,，而未來四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒有住宅用地,。目前，五環(huán)內(nèi)商品房住宅部分僅有存量合計在8萬套左右,，而四環(huán)的存量不足1萬套,。
“2013年以來，北京四環(huán)平均地價為5萬元/平方米,，四環(huán)到五環(huán)之間平均地價是3萬元/平方米,�,！睆埓髠ハ颉蹲C券日報》記者表示，“按照這些地價計算,，今年北京四環(huán)內(nèi)上市的項目銷售均價將在8萬元/平方米左右,，四環(huán)到五環(huán)之間房價則將達到5萬元/平方米”,。
事實上，縱觀現(xiàn)在北京樓市豪宅項目的分布圖來看,，成交量和成熟度相對較弱的是南城板塊,，其他區(qū)域均有相對大量的在售熱銷豪宅項目。
不過,，從成交量的分布來看,，未來整個高端產(chǎn)品線將逐漸向南城轉(zhuǎn)變,。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2010年以前,，北京樓市60%的成交在長安街以北，但隨著南城的發(fā)展,，2013年長安街以南樓市成交量占到北京市場總成交量的55.5%。而在2014年,，南城也以32847套的成績占到總成交量的一半比重,。
而從南城在售項目的房價來看,，據(jù)《證券日報》記者了解,，目前位于南城板塊的在售項目中冶·德賢公館均價為42000元/平方米，單套總價在550萬元-800萬元之間,�,！邦A計4月份將推出樓王產(chǎn)品，戶型面價在134平方米至178平方米之間”,，該項目銷售人員向記者透露,，主要針對改善性需求購房者,，目前已經(jīng)有不少購房者來訪,。
“北京五環(huán)內(nèi)房價現(xiàn)在已經(jīng)進入5萬元時代了,，隨著北城房價過高，現(xiàn)在南四環(huán)不足5萬元/平方米的成交價將促使高端購房者向南城轉(zhuǎn)移,�,！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，而改善性需求的加速入市也給其市場提供了提升空間,。
鑒于此,，中冶置業(yè)集團營銷策劃部副部長吳博向本報記者表示,，高端品質(zhì)改善型產(chǎn)品扎堆，競爭激烈的背后,，是今年將成為抄底四環(huán)的最佳時機,。
事實上,，2015年1月份,，南四環(huán)外白盆窯地塊被華潤置地高價拿下,，折合樓面價高達38000元/平方米,，成為北京新一輪地王,。張大偉表示,，這只是近年南城土地市場的一個縮影，到目前為止,，南城已有中冶置業(yè)、首開保利,、華潤置地、融創(chuàng)中國,、中化方興等眾多一線品牌開發(fā)商爭先入駐。
這意味著以往成交量和成交單價都較低的南城板塊也開始向“豪宅化”邁進。實際上,，去年8月份有市場人士直言，“預計北京四環(huán)沿線房屋均價破10萬元/平方米也就未來兩三年的事了”。
