福州市近日下發(fā)《關(guān)于統(tǒng)購商品房和安置房,、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》,，統(tǒng)購市民商品房、安置房,，用于安置拆遷群眾,，福州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員表示,，具體細則還在制定中，多位業(yè)內(nèi)人士和專家表示,，此項政策有利于樓市去庫存,，也便利于群眾以優(yōu)惠價格滿足住房需求，值得期待,。
新政引發(fā)市場較大反響
《意見》指出,，福州市將由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體。統(tǒng)購房屋類型：商品房,，建筑面積在45㎡-135㎡,，已辦理預(yù)售許可證并已封頂或竣工；安置房,，建筑戶型面積在45㎡-135㎡,，已竣工并辦理安置結(jié)算手續(xù)，被征遷戶已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房,，所有權(quán)人及共有人自愿出售,，尚未裝修入住。統(tǒng)購價格：商品房購買價格,，由區(qū)統(tǒng)購單位委托抽簽選定的七家評估機構(gòu)對統(tǒng)購商品房進行市場評估,，去掉最高價和最低價后進行平均,，協(xié)商確定價格，原則上低于市場評估價格15%以上,，特殊情況可上報市政府研究決定,。安置房價格，評估后去掉最高價和最低價,，然后以平均價格作為回購價格,。統(tǒng)購模式：簽約主要有預(yù)定和買斷兩種方式。
《意見》指出,，購回房源中符合條件的可列為保障房,，所需經(jīng)費由統(tǒng)（回）購單位與使用單位協(xié)商支付，列入項目征收成本,。CRIC克而瑞福州高級分析師黃彬認為,，福州市政府統(tǒng)購市民余房，在全國尚屬首例,，對于后市有一定利好,。福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠表示，住建部相關(guān)官員近期曾表示,，棚戶區(qū)改造中符合接受保障的家庭可以到市場上購買,。房地產(chǎn)庫存高的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要,�,？芍笇�(dǎo)商品房較多的城市，出臺支持措施,，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,，促進棚改與利用存量房有效銜接，因此福州市出臺相關(guān)措施,，值得期待,。
價格低于評估價15％
《意見》指出，商品房統(tǒng)購價格,，原則上低于市場評估價格15%以上,，業(yè)內(nèi)人士表示，在目前市場狀況下,，群眾大規(guī)模把房賣給政府可能性不大,，但以下幾類人會感興趣：1,、破產(chǎn)或即將破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)。王阿忠表示，之前有部分小型房企倒閉,，樓盤被法院拍賣,，價格降低三四成，相對此次政府的降低15％,，這類企業(yè)會更愿意,；2、部分資金鏈緊張的中小房企,�,！澳壳胺科蟮睦麧櫢具_不到15%，低于市場評估價15%賣房,，基本是以成本價或略低于成本價”福建正榮集團營銷部負責人蕭春和說，今年開春以來,，銀行對房地產(chǎn)貸款仍然相對謹慎,，不排除部分企業(yè)因資金鏈緊張而賣房給政府，畢竟政府需求量大,，資金有保證,。3、手里有多套余房的群眾或急需改善住房條件的人,。王阿忠說,，目前或許不可能出現(xiàn)此類人群，但隨著保障性住房大量入市,、以及房地產(chǎn)稅的開征,，房地產(chǎn)市場進一步下行，這種可能性還是存在,。福建房地產(chǎn)協(xié)會副會長鄭愛新表示,，福州有大量群眾因拆遷得到多套補償性住房，但有的位置偏遠,，配套不便,，目前福州市場房價處于低位，買賣雙方處于僵持階段,，不排除此類人群賣房給政府,，以換取改善性住房。4,、部分持有安置房群眾,。《意見》指出,，部分不滿安置房的群眾,，政府可以評估均價的95％回購安置協(xié)議。
業(yè)內(nèi)：間接去庫存
易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的《2014年新建商品住宅庫存報告》顯示，截至2014年12月底,，研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米,，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長的現(xiàn)象,，福州增幅較大,，同比增幅達77.8％�,！斑@項政策對房地產(chǎn)市場是一個利好,，是間接去庫存的一種嘗試”福建融信地產(chǎn)總裁助理阮友直說，該政策是一種雙贏,，部分群眾能夠以更優(yōu)惠價格滿足住房需求,，而部分房企也能緩口氣，減少呆壞賬和系統(tǒng)性金融風險的出現(xiàn),。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭表示,，雖然操作細節(jié)仍會遇到諸多問題，但至少作為緩解三四線庫存壓力的短期之策,，促進平穩(wěn)健康發(fā)展,，具有重要意義。楊紅旭認為,，即便未來住建部出臺指導(dǎo)意見,，各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。比如,，政府拿著財政拔款,，只能收購什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項目,，如何享受稅費減免,？正在建設(shè)中的商品房項目，哪些有資格半路搭車享受國開行支持,？如何防范政府官員在挑選商品房項目過程中的權(quán)力尋租,？楊紅旭稱，這一做法,，不宜作為長期之策,，我國住宅供應(yīng)雙體系建設(shè),、住房保障制度的完善，應(yīng)有獨立的發(fā)展邏輯與制度框架,。
記者梳理發(fā)現(xiàn),，近期多個城市出臺相關(guān)救市舉措：寧波大學生買房可享補貼，武漢二套房認定放松,，浙江購房有稅收補貼,，廈門全面取消島內(nèi)限購，但大部分城市一手房成交數(shù)據(jù)難有大的起色,�,！笆蔷仁幸彩抢瘛笔挻汉驼f，目前福州樓市庫存壓力較大,，福州市包含五區(qū)八縣新房去庫存需要16到22個月左右,，下一步福州樓市仍將處于盤整期，政府出臺相關(guān)細則,，值得期待,。也有部分網(wǎng)友認為，此項政策為貪官們拋售多套房產(chǎn)提供便利,，王阿忠認為，在評估和拍賣過程中,，政府要堅持公開透明,，細則制定中也要強化監(jiān)督，讓群眾放心,。
