2014年的房地產市場最終以冷收官,，成交量、價格,、投資悉數(shù)下滑,。在仍難以脫離土地財政的財政體系下,，地方財政也因此受牽,，財政收入下降明顯,。也正是因為此,，2015年伊始，地方政府便啟動第三波救市,，中央相關部委也頻頻發(fā)話給樓市吃定心丸,。
對此，業(yè)內人士指出,，2015年樓市或再度迎來政策市,，但在高庫存的影響下，本輪政策市將不同于往常引起大幅波動,，而是樓市將在一段時間內維持穩(wěn)定狀態(tài),。
地方頻頻救市 從補購房者到補開發(fā)商
近日，四川資陽市被曝出臺20條措施穩(wěn)定住房消費,，涉及稅收金融,、棚改貨幣安置、住房公積金,、首套房認定標準等多方面,。并表示，上述措施于1月21日起執(zhí)行,，有效期一年,。
具體來看，資陽取消了中心城區(qū)建筑容積率在1.0以上,、單套建筑面積在144平方米及以下住房的單價條件,，并明確提出，居民家庭住房套數(shù)以購房所在地房管部門出具的房屋產權登記查詢結果為依據(jù),。取消境外機構和個人在資陽市的購房限制,，并對居民購房予以獎勵，凡在資陽市中心城區(qū)購買首套普通商品住房的,，一次性給予7000元的購房獎勵,，若在近期房交會上成交的再獎勵2000元，并調整了住房公積金貸款政策,。
值得注意的是,，這在四川并不是個例。據(jù)四川住房和城鄉(xiāng)建設廳官網(wǎng)得知,，自2014年至今,，四川省內已有11個市州正式出臺“微刺激”政策，例如眉山市對在城區(qū)購買商品房給予每平方米60元的補貼,；廣元市對房展會期間的購房者,，給予契稅稅率1至1.5個百分點的補助,；遂寧市放寬開發(fā)企業(yè)城市建設配套費等規(guī)費繳納時限,。對此,，四川省住建廳相關負責人介紹稱，2015年要落實房地產“去行政化”工作,，加大“去庫存”力度,，針對不同業(yè)態(tài)的物業(yè)，研究制定進一步消化庫存,、推進住宅產業(yè)化的可操作性的政策措施,。因此，絕大部分市州將出臺類似措施,。此外,，就全省而言，今年起將取消非住宅（即寫字樓,、商鋪等）抵押手續(xù)費（上限2萬元）,，免收小微企業(yè)的房屋登記費和住房交易手續(xù)費（上限2萬元）；同時將調整普通住房認定標準,，將更多住房納入享受普通住房稅收優(yōu)惠政策范圍,。
將于2月15日起執(zhí)行的浙江紹興，更是除了對購房人有一定補貼,、優(yōu)惠外,，對房企也有大力度稅費減免。紹興市表示,，自2015年2月15日生效之日至2015年12月31日,，市民買房所繳契稅地方留成部分將給予補貼，具體為按房屋成交的計稅價格0.8%補貼,，并以實際繳納的契稅地方留成部分為上限,。公積金貸款額度從單職工50萬元、雙職工60萬元提高至單職工60萬元,，雙職工80萬元,。
此外，對于開發(fā)商,，放寬土地出讓金支付期限,。紹興表示，以出讓方式提供國有土地使用權的住宅,、商業(yè),、辦公類建設工程，在優(yōu)先安排基礎設施和公用服務設施建設的前提下,，允許按每期建設用地面積2萬平方米以上（含2萬平方米）,，分期辦理建設工程規(guī)劃許可證,、分期進行建設工程竣工規(guī)劃核實。新出讓的經營性用地,，土地出讓金繳納期限適當放寬,，允許從成交之日起一年內全部繳清，其中成交之日起1個月內應繳清全部土地出讓價款的50%（含保證金）,。對履約保證金實行總額控制,，履約保證金超過200萬元的，按200萬元計提,；不足200萬元的,，按現(xiàn)有比例執(zhí)行。提高差別化分階段返還比例,。項目按期開工的,，可先行返還80%的履約保證金；辦理延期開工并按延期約定開工的,，可先行返還70%的履約保證金,。
與此同時，地下空間用于建停車場不再收取土地出讓金,，并取消原“商品住房建設套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重,，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”的規(guī)定。
紹興市相關負責人表示,，在各執(zhí)收部門或行業(yè)主管部門將按照“可取消的予以取消,，可歸并的進行歸并，可優(yōu)惠的給予優(yōu)惠”的原則,，研究提出相關處置意見,。
事實上，去年8月份紹興曾出臺過11條救市措施,，其中甚至還包括要求商業(yè)銀行加快對房地產按揭貸款的發(fā)放速度等細則,，被業(yè)內評價為“最無底線的救市”。但業(yè)內人士表示,，這些政策的效果很有限,。“去年出的政策主要是放開限購限貸,，但當?shù)貥潜P的銷售業(yè)績仍然不景氣,，尤其是當?shù)亻_發(fā)商和購房者都看空今年樓市，政府的土地也賣得不好,�,！�
因此，此次紹興再度變本加厲,。上述人士稱,，此次大規(guī)模救市的主要原因還是市場的萎靡,，開發(fā)商促銷力度很大，不少開發(fā)商都是貼著成本賣房還有半價賣房,。但紹興市房地產信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，開發(fā)商以價換量的結果只是2014年12月紹興商品住宅成交848套，環(huán)比下降7.3%這樣的“成績”,。
中央部委齊發(fā)聲穩(wěn)樓市
值得注意的是,，在地方放松意愿強烈的同時，部委也頻頻發(fā)聲示意樓市向好趨穩(wěn),。
2月4日，央行時隔兩年多再次宣布實施全面降準,，2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,。這是自去年11月21日央行宣布降息以來，貨幣政策再次寬松化,，也是樓市自去年9月30日限貸解綁后再次迎來資金面利好,。
與此同時，各部委也頻繁發(fā)聲利好樓市,。此前,，住建部出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導意見》則提出，支持房地產開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租,，并通過從租賃市場籌集公共租賃房房源,。隨后1月20日，住建部部長陳政高表態(tài),，房地產庫存高企的三四線城市,，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。住建部要指導督促商品住房較多的城市,，出臺支持措施,，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接,。在此背景下,，福州下發(fā)《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見（試行）》明確：將統(tǒng)購商品房,，解決安置房需求,。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為,，這一政策將對購房者而言有托底的作用,，在政府回購承諾的影響下，購房者入市的積極性會提高,。他認為在庫存高企的三四線城市,，開發(fā)商或市民可能更有動力去把多余的房子賣給政府,。
除住建部外，核心決策層對房地產表述也有一定轉向,。此前,，中國國務院總理李克強在瑞士達沃斯論壇上率先給樓市開出“定心丸”。李克強表示,，中國房地產市場的剛性需求是長期的,，并將帶動國內相關行業(yè)和產品供給，房地產市場在一段時期內出現(xiàn)調整也是正常的,。隨后,，中國央行行長周小川也作出房地產市場未現(xiàn)全國性問題的研判。
此外,，國家統(tǒng)計局長馬建堂在回答記者問時也指出,，四季度以來的數(shù)據(jù)告訴我們，隨著一些行政性的限購措施的放開,，金融信貸政策的相應調整,，房地產出現(xiàn)了一些積極的變化。
對此,，G20與新興國家發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任,、經濟學家張其佐在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，部委頻頻發(fā)聲表現(xiàn)出政府方面希望樓市和經濟平穩(wěn)健康發(fā)展,，防止大起大落,，但不能過分解讀。
張其佐表示,，從目前來看,，樹立穩(wěn)定樓市發(fā)展信心、穩(wěn)定發(fā)展前景很重要,。中國經濟下行壓力仍然較大,，因此仍難以完全擺脫房地產。
對此,，全聯(lián)房地產商會名譽會長聶梅生表示,，2014年，房地產整體投資增速下滑至接近個位數(shù),，年末單月甚至為負值,，在宏觀經濟整體下滑的背景下，地方政府難以改變對房地產的依賴,，因此,，仍然會選擇加大微調，以放松對房地產的支持力度。
樓市新常態(tài)下的政策市
值得注意的是,，隨著樓市預期不斷轉好,，百城住宅價格在新年首月止跌。中指院最新數(shù)據(jù)顯示,，015年1月全國100個城市（新建）住宅平均價格10564元/平方米,，環(huán)比微張0.21%，這也意味著,，百城住宅平均價格結束了環(huán)比8連跌局面,。
從環(huán)比漲跌城市個數(shù)看，44個城市環(huán)比上漲,，56個城市環(huán)比下跌,。與上月相比， 1月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加14個,，其中漲幅在1%以上的城市有9個,，較上月增加6個。其中,，十大城市住宅均價環(huán)比同時止跌上漲。北京,、上海等十大城市（新建）住宅均價為18990元/平方米,，環(huán)比止跌上漲，漲幅為0.59%,。北上廣深一線城市更是全線上漲,。北京漲幅最大，環(huán)比上漲1.15%,，上海環(huán)比上漲0.78%,，深圳環(huán)比上漲0.64%，廣州環(huán)比上漲0.33%,。
那么房地產勢頭是否將會重新燃起,？對此，聶梅生認為,，房地產市場將再度迎來政策市,。但她指出，此輪政策市將與過去不同,，將是在新常態(tài)下的變革,。因此，不會帶來巨幅波動,。
的確,，現(xiàn)階段房地產市場面臨著新常態(tài)。萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶就表示，人口紅利拐點,、城鎮(zhèn)化降速以及社會總庫存難解決是中國房地產無法避免的三大問題,。因此，在資金壓力下,，2015年房企將在淡出大開發(fā)模式的同時,，降價回籠資金以消庫存現(xiàn)象將更加突出。
對于人口紅利,，毛大慶表示,，作為支撐房地產的絕對剛需，第一次購買的購買力,，中國20-29歲婚齡人口數(shù)量快速下降,，15歲至64歲的勞動生產力人口數(shù)量也在顯下滑，這就意味著顯然已出現(xiàn)人口紅利拐點,。
在此背景下,，高企的庫存消化周期將更加延長。毛大慶表示,，現(xiàn)階段中國人的房子的戶均套數(shù)已經1.03套,，這意味著從總體來看，房屋總數(shù)已經足夠,，但目前我國城市間不平衡,，北京人均套數(shù)僅為0.8到0.9，但很多城市超過1,，甚至將已批未建住房計算的話,，部分地區(qū)將高達1.5—1.6。
另一方面,，從國土部數(shù)據(jù)來看,，現(xiàn)階段地方已批但還未賣給開發(fā)商的土地指標，與開發(fā)商仍未開工的土地合計,，已足夠現(xiàn)在數(shù)年正常庫存,，僅以現(xiàn)在的土地出讓的速度光賣地還足夠賣兩年。
的確,，上海房地產研究院最新報告顯示,，35城連續(xù)第五年呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。截至2014年12月底,，上海房地產研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米,，和11月份基本持平，同比增長15.4%,。其中,，35個城市中有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象,。其中福州、南京和九江3個城市庫存同比增幅分別達到77.8%,、54.0%和46.0%,。
因此，毛大慶認為,，在房地產市場態(tài)勢轉變后,，房企將逐步淡出之前的大開發(fā)模式，一方面加快去庫存回籠資金速度,，另一方面,，轉型尋求自身出路。
張其佐則指出,，雖然現(xiàn)階段各地有救市傾向,，但不會再重復過去老路�,！爸袊洕Y構調整來之不易,，單純依賴房地產只會出現(xiàn)新風險。這就意味著,，如果仍采取過去老路救市,，只會產生泡沫，甚至產生更大的泡沫風險”,。
