摘要：開發(fā)商變身“包租公”這樣的政策導(dǎo)向能否化解現(xiàn)在高庫存問題,，在許多開發(fā)商看來顯然有點(diǎn)尷尬,，面對財(cái)務(wù)成本10%以上的現(xiàn)實(shí)，靠租賃顯然是個虧本買賣,。
面對高漲的庫存著急的不僅是開發(fā)商還有住建部,，日前住建部發(fā)出通知,，計(jì)劃用三年時間基本形成渠道多元的住房租賃市場，并支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租,。開發(fā)商變身“包租公”這樣的政策導(dǎo)向能否化解現(xiàn)在高庫存問題,，在許多開發(fā)商看來顯然有點(diǎn)尷尬，面對財(cái)務(wù)成本10%以上的現(xiàn)實(shí),，靠租賃顯然是個虧本買賣,。
庫存報(bào)警
上海易居房地產(chǎn)研究院1月14日發(fā)布的《2014年新建商品住宅庫存報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2014年35個城市新建商品住宅庫存呈現(xiàn)“先攀升后盤整”的態(tài)勢,。而衡量庫存去化周期的指標(biāo)存銷比則呈現(xiàn)“倒U形”走勢,，即上半年去庫存速度持續(xù)放緩，而在下半年則有所緩解,，但是樓市整體庫存仍處于高位盤整狀態(tài),。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2015年,，各大城市依然會把去庫存作為樓市發(fā)展的重要目標(biāo),。
在去庫存成為房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)的大環(huán)境下，著急的不僅是市場,，作為主管機(jī)構(gòu)的住建部也于近日發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》),，指出支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租。
賠錢的買賣
讓開發(fā)商做“包租公”企業(yè)是否認(rèn)可呢,？
記者采訪了多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人,，大多數(shù)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商暫時沒有將其持有的房源向社會出租的舉措,，對這一政策持謹(jǐn)慎的觀點(diǎn),。一位不愿具名的房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人員告訴記者，從開發(fā)商角度看,，考慮到企業(yè)的貸款融資問題,、運(yùn)營管理成本以及出租房源的回款速度和收益率問題，目前將持有房源向社會出租是不太可能的,。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，房地產(chǎn)開發(fā)商出租其持有房源這一政策是不可能實(shí)施的，因?yàn)殚_發(fā)商要考慮回報(bào)率的問題,，國內(nèi)住宅出租的收益率在2％左右,，即使是商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率也才4％-5％,，國內(nèi)的高房價(jià)和較低的出租回報(bào)率，再加上房產(chǎn)稅,、所得稅,、物業(yè)管理運(yùn)營成本等問題，就決定了開發(fā)商不會以出租持有房源的方式來解決去庫存的難題,。
他表示,，這項(xiàng)政策在實(shí)施中遇到的最大難題就是租金回報(bào)率過低。例如,，一套300萬元左右的兩居室,，正常租金約5000元/月，一年的總收入就是6萬元,，其投資回報(bào)率才2％左右,。而在其他一些國家，租金回報(bào)率能達(dá)到5％以上,，這些國家存在以租代售的模式,。而國內(nèi)如此低的租金回報(bào)率，很難想象會有企業(yè)或機(jī)構(gòu)對此進(jìn)行投資,。
中介積極性高
雖然這一政策實(shí)施困難重重,，但嚴(yán)躍進(jìn)指出，傳統(tǒng)開發(fā)商的絕大多數(shù)住宅都是以出售為主的,，過去可以由投機(jī)者接盤,，但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經(jīng)營租賃并且可以資產(chǎn)證券化,，就能實(shí)現(xiàn)較快較多地去庫存,，對房企利好。
房地產(chǎn)開發(fā)商出租其持有房源,，牽涉到運(yùn)營管理的問題,，偉業(yè)我愛我家品牌經(jīng)理孔丹認(rèn)為，“目前一線城市尤其是二三線城市面臨庫存高的壓力,，我們一直在與開發(fā)商溝通相關(guān)合作,，希望能夠把庫存的房源進(jìn)行出租,，中介公司來進(jìn)行運(yùn)營管理,。但是由于缺少政策、金融,、稅收等方面的支持,，所以這種合作遲遲未展開”。
孔丹認(rèn)為,，“《意見》的發(fā)布對于租賃市場來說是一次機(jī)遇,，我們一直倡導(dǎo)的租賃規(guī)�,；�(jīng)營會成為未來的一大趨勢”。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，如果開發(fā)商將其持有房源向社會出租,，將可能導(dǎo)致租金標(biāo)準(zhǔn)的普遍降低，開發(fā)商持有的房源,，經(jīng)過精裝修出租時,，其租金價(jià)格相較于目前租賃市場的房屋租金而言，仍是比較低的,，這或許就會引起租金標(biāo)準(zhǔn)的下調(diào),。
現(xiàn)下，通過中介機(jī)構(gòu)依然是最主要的租房渠道,，鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭認(rèn)為,，經(jīng)紀(jì)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度很低，以租賃市場較為發(fā)達(dá)的北京為例,，年房屋租賃交易規(guī)模約為150萬套,，規(guī)模最大的經(jīng)紀(jì)公司市場占有率也不足10％。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人士認(rèn)為,，如果開發(fā)商出租其持有房源,，無論是房地產(chǎn)自營租賃業(yè)務(wù)，還是尋求中介機(jī)構(gòu)合作代為運(yùn)營租賃業(yè)務(wù),，都將改變目前租賃市場的格局,，有利于規(guī)范租賃市場，提升行業(yè)集中度,。
