2015年,，在國家“穩(wěn)增長”的框架下,，樓市的作用毫無疑問。因此,，“去行政”,、“市場化”,、“促消費(fèi)”,、“降成本”等一系列利好行業(yè)長期發(fā)展的政策將會延續(xù),，而且會在2015年對樓市產(chǎn)生明顯的溢出效應(yīng)。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2014年12月份,，50個城市的房地產(chǎn)銷售面積在相對10-11月的高位水平上，環(huán)比出現(xiàn)7%以上的擴(kuò)張,。由于環(huán)比擴(kuò)張和基數(shù)回落,，50個城市在2014年12月的銷售面積同比增速已經(jīng)加速至20%的水平，而具有領(lǐng)頭羊地位的一線城市,，樓市回升的趨勢更為明顯,。
從價格來看，無論是百城房價,，還是70個大中城市房價,，主要城市的房價水平依舊在回落。但是,，2014年四季度以來,，住房價格跌幅開始收窄，十大城市新房價格已經(jīng)企穩(wěn),，而二手住房價格連續(xù)3個月環(huán)比增長,。按照銷售滯后價格6個月左右的一般規(guī)律，主要城市樓市銷售“暖冬”的趨勢將會與2015年樓市“小陽春”無縫對接,。而主要城市銷售回暖,，或?qū)⑵鸬綆ь^作用，促進(jìn)其他城市銷售企穩(wěn)回升,，并改善2014年處于冰凍狀態(tài)(下跌在10%以上)的新開工和房企拿地,，從而形成對“穩(wěn)增長”的有力支撐。
但是,，目前樓市的回暖僅限于主要城市,，特別是一線和二線重點(diǎn)城市。在2014年下半年以來,，盡管限購?fù)顺�,、限貸松綁、公積金門檻空前降低,，特別是11月底降息和12月份以來信貸投放增加,，但全國樓市依舊疲軟。
從樓市最敏感的資金面看,，從2014年9月底“二套房貸”政策松綁以來,，樓市資金面開始好轉(zhuǎn)，但由于貨幣政策“定向?qū)捤伞比〈戎健胺潘�,，�?jīng)濟(jì)低迷局面下銀行“惜貸”情緒濃重,，居民大類資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)出現(xiàn)證券化的跡象。2014年1-11月，全國開發(fā)企業(yè)到位資金接近零增長,，驟降2.5個百分點(diǎn),，或?qū)⒁馕吨_發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型、源頭投資資金離場,。因此,，對樓市而言，無論直接供給還是溢出規(guī)模,，資金量與前兩輪樓市刺激(2008-2009年,、2012年)不可同日而語。而且,，個人住房貸款利率一直居高不下,，利率優(yōu)惠幅度不明顯，難以激活以“剛需”為主的市場需求,。
更為重要的是,，我國樓市運(yùn)行的驅(qū)動力發(fā)生了改變。從長周期看,，人口紅利(特別是25-45歲適齡購房的人口紅利)從2013年就開始見頂回落;城鎮(zhèn)化從過去10多年年均1.4個百分點(diǎn)的快速增長,，轉(zhuǎn)換到以“常住非戶籍人口本地化”為特征的勻速增長階段，新增外來人口規(guī)模趨勢性下降(未來在700萬/年左右),，未來城鎮(zhèn)化年均增速在0.7個百分點(diǎn)左右;城鎮(zhèn)居民住房擁有已經(jīng)達(dá)到1.1-1.2套/戶,，樓市供求格局已經(jīng)從過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)換到整體平衡和局部過剩的“新常態(tài)”。
筆者判斷,，當(dāng)前樓市整體對于政策刺激的彈性在下降,，樓市回暖也僅限于人口凈流入和集聚能力較強(qiáng)的一線和二線重點(diǎn)城市，而全國疲軟的局面難以改觀,，這種“大幅度分化,、整體弱勢”的局面至少要保持到2015年的上半年。在此背景下,，2014年以來一系列促進(jìn)樓市的政策措施也將會延續(xù)到2015年,。另外，考慮到消費(fèi)成本太高的現(xiàn)實(shí),，住房交易稅率在2015年有望降低,，特別是“不滿5年的住房再交易時，將全額征收營業(yè)稅”的政策可能將會調(diào)整到“不滿2年”,，這或?qū)⑹?015年樓市最重磅的刺激政策,。
同時，由于2014年底降息的效應(yīng)將在2015年開始顯現(xiàn),，這將在一定程度上減輕房貸壓力,、刺激改善型住房購置需求。2014年底，央行松綁商業(yè)銀行存貸比,、增加合意貸款規(guī)模等政策的實(shí)施,，意味著2015年貨幣政策的基調(diào)將轉(zhuǎn)向?yàn)椤肮ぞ邉?chuàng)新+信貸投放”。因此,，不僅2015年宏觀資金面要好于2014年,，對樓市的資金溢出效果要好于2014年。而且,，房貸供給緊張、房貸利率優(yōu)惠幅度有限的困境將會好轉(zhuǎn),。
因此,，目前回暖趨勢確定的一線和二線重點(diǎn)城市將會繼續(xù)回暖，這也將有利于帶動其他二三線城市,，乃至全國樓市在2015年上半年跌幅持續(xù)收窄,，下半年企穩(wěn)局面形成。因此,，全國樓市在2015年有望實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模微幅正增長,、房價同比止跌�,？傮w而言,，由于樓市投資需求退潮、庫存高壓,、貨幣政策“不放水”,、股市分流，即便政策利好不斷,、資金面好轉(zhuǎn),，但就全國而言，房價上漲的壓力并不大,，樓市整體上將呈現(xiàn)“L”的走勢(而非“V”型走勢),，分化的局面將會繼續(xù)放大。
值得注意的是,，目前,，由于一線和二線城市重點(diǎn)城市房價止跌反彈的態(tài)勢已經(jīng)形成，這些城市在2015年年中或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)房價上漲的壓力,。特別是,，從筆者調(diào)研來看，一線城市近期購房需求入市的步伐在加快,，新增項(xiàng)目的去化率達(dá)到了70%左右,。2014年12月，一線城市銷售規(guī)模的環(huán)比增幅在11月高基數(shù)的基礎(chǔ)上再次大漲14%，而開發(fā)商的銷售策略也已經(jīng)從2014年前三季度的“以價換量”轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑m度提價”,。從這個角度來看,，近期媒體所言的“一線城市在2015年將退出限購”的判斷可能將站不住腳。而且,，從一線城市控制人口增長,、控制城市建成區(qū)擴(kuò)張、控制土地利用的角度看,，從公共服務(wù)供給壓力的角度看,，退出住房限購的可能性也不大。
