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《經(jīng)濟(jì)參考報》記者獨(dú)家獲悉,，近日銀監(jiān)會口頭要求各信托公司謹(jǐn)慎對待三四線城市房地產(chǎn)項目,，盡量不做民營企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)。
監(jiān)管層的告誡源于市場的嚴(yán)峻現(xiàn)實,�,！敖衲暾麄�地產(chǎn)行業(yè)包括金融在內(nèi)是哀鴻遍野�,！遍L富匯銀總裁張保國28日在“2014中國地產(chǎn)金融日活動”上表示,，一個殘酷的現(xiàn)實擺在所有人面前，行業(yè)在發(fā)生變化,。7月相關(guān)數(shù)據(jù)表明,，在地方密集采取放松調(diào)控之后，市場仍未發(fā)生太多改觀,。
中國房地產(chǎn)協(xié)會會長劉志峰也表示,，在房地產(chǎn)周期性變化的背景下,，部分三四線城市開發(fā)企業(yè)資金緊張，銷售量大幅下滑,，回籠資金不暢,，面臨較大的償債風(fēng)險,。
“目前,，房地產(chǎn)金融的流動性問題也沒有得到有效解決，一線和二線熱點(diǎn)城市的項目和知名度高的大企業(yè)相對容易獲得資金支持,，部分市場銷售不暢,，給企業(yè)資金回籠造成影響，一些城市庫存壓力增大,，也面臨著一定的償債風(fēng)險,。”劉志峰表示,。
值得注意的是,，雖然在房地產(chǎn)市場下滑背景下，地方政府救市意愿強(qiáng)烈,，但這對于金融機(jī)構(gòu)來說,，更加需要注意風(fēng)險，而監(jiān)管層更是提前“勸離”,。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,，2014年以來，房地產(chǎn)市場量價齊跌,，購房者紛紛轉(zhuǎn)為觀望,。鑒于當(dāng)前房價松動、房地產(chǎn)信托風(fēng)險與日俱增的形勢,，近來銀監(jiān)會已要求信托公司盡量不要再做民營企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項目,。具體到該人士所在公司的省份，銀監(jiān)局已經(jīng)委婉“勸誡”轄區(qū)信托公司,，暫停涉入三四線城市的房地產(chǎn)項目,，尤其是本省以外的三四線城市的房地產(chǎn)項目。
在實際操作層面,，該省銀監(jiān)局在依據(jù)銀監(jiān)會此前的99號文精神的基礎(chǔ)上,，結(jié)合該省實際提出，今后信托公司在發(fā)行信托產(chǎn)品報備時,，單一房地產(chǎn)信托產(chǎn)品爭取一天給予回復(fù),；集合房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模在5億元以下的10天內(nèi)給予回復(fù)，5億元以上則要逐一審核,，在回復(fù)上沒有具體時間表,。
“事實上,，本應(yīng)放松加速的審批更加謹(jǐn)慎了�,！痹撔磐腥耸勘硎�,。他透露，每省都有自己的標(biāo)準(zhǔn),，就自己所屬轄區(qū),，此前標(biāo)準(zhǔn)是定在10億元的，但鑒于本省信托公司的具體形勢,，發(fā)行規(guī)模收緊至5億元以下,。
對于房地產(chǎn)信托而言，不斷增長的余額與到期規(guī)模,，促使監(jiān)管層保持高度警惕,。用益信托工作室最新房地產(chǎn)信托市場發(fā)展報告顯示，2014年二季度,，房地產(chǎn)信托余額為12616億元,，與前幾個季度相比，余額繼續(xù)穩(wěn)步增長,，并再度創(chuàng)歷史新高,；二季度房地產(chǎn)信托余額占比為10.72%，相比今年一季度末的10.40%繼續(xù)上升,。與此同時,，今年下半年即將迎來信托兌付高峰期。最新數(shù)據(jù)顯示,，2014年下半年到2015年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計到期總規(guī)模為3282.95億元,，其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元,、2015年全年將有近2000多億元的到期規(guī)模,。
而對于限定在三四線城市，相關(guān)人士表示,，凈流出的人口對比的是凈增長的庫存量,，風(fēng)險可想而知。
CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,，重點(diǎn)監(jiān)測的三線城市7月成交表現(xiàn)不盡如人意,，整體環(huán)比增少減多，與去年同期相比仍有較大差距,。除徐州同比增幅29%,，環(huán)比增幅38%外，其余城市幾乎全線下滑，其中,，清遠(yuǎn)降幅超過60%,。
但另一方面，庫存卻因受困于市場觀望情緒不斷攀升,。存量方面,，常州、連云港,、清遠(yuǎn)等地消化周期在20個月左右,，其中清遠(yuǎn)同比增幅達(dá)167%，去化風(fēng)險進(jìn)一步增加,，無錫存量達(dá)1000萬平方米,，消化周期23個月,，中山繼續(xù)維持高庫存量1334萬平方米,，消化周期達(dá)24個月，成為監(jiān)測重點(diǎn)三四線城市中最高,。其中,，清遠(yuǎn)銷售同比下滑高達(dá)66%，但其消化周期卻同比上升167%,。
事實上,，現(xiàn)階段具有風(fēng)險的不僅僅是三四線城市，世襲領(lǐng)地悅廷項目總經(jīng)理王建華在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示,，房地產(chǎn)風(fēng)險的確存在,，對于高端產(chǎn)品，甚至一個區(qū)域最終只會有一個項目能存活,。
而華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也一改之前口徑,。他認(rèn)為，若政府不采取行動,，明年9月供求關(guān)系或?qū)夯�,。目前房地產(chǎn)市場的存量可能難以消化，統(tǒng)計報表上庫存大概有5億多套,�,！斑@個數(shù)量很大，不可能全部消化,，有些庫存可能再過10年亦消化不了,，會逐漸累積�,！比沃緩�(qiáng)說,。
但前述信托人士直言，凡事應(yīng)有靈活度，切忌一棒子“打死”,�,！耙欢�城市也有爛項目，而三四線城市也不乏好項目,�,！北热纾貞c某經(jīng)濟(jì)相對落后的縣市,，因為其房地產(chǎn)項目臨江,，開發(fā)商以及擔(dān)保質(zhì)押等都比較優(yōu)質(zhì)。公司經(jīng)過縝密的調(diào)研,，最后還是毅然做了該項目,。目前，從產(chǎn)品的銷售情況來看,，已完成90%以上,，效果還是比較好的。
