摘要：接受采訪的專家認(rèn)為,，目前部分城市庫存量較大,，甚至處于絕對過剩階段，房價尚未真正觸及底部,。鑒于房地產(chǎn)投資下滑對經(jīng)濟增長的負(fù)效應(yīng),，一些地方可能出臺救市政策。
“7月,，70個城市中新建商品房價格指數(shù)環(huán)比下跌城市有64個,，二手房環(huán)比下調(diào)城市有65個，創(chuàng)歷史新高,，呈現(xiàn)普跌趨勢,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,。
接受中國證券報記者采訪的專家認(rèn)為,，目前部分城市庫存量較大，甚至處于絕對過剩階段,，房價尚未真正觸及底部,。鑒于房地產(chǎn)投資下滑對經(jīng)濟增長的負(fù)效應(yīng)，一些地方可能出臺救市政策,。如果信貸支持力度加大,，四季度房地產(chǎn)市場有望走穩(wěn)�,？傮w而言,，全年房地產(chǎn)投資或保持10%左右的增速。
庫存高企 部分城市去化艱難
國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,，北上廣深新建商品住宅指數(shù)首次全線下調(diào),。7月，我國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅環(huán)比下降的城市數(shù)量達(dá)到64個和65個,，分別比6月份增加了9個和13個,。
張大偉認(rèn)為，2014年樓市變化的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場預(yù)期,。一線城市第一次出現(xiàn)住宅指數(shù)全面下調(diào),，樓市降溫已經(jīng)從點覆蓋到面。
專家表示,，前期庫存較大,、房價上漲過快等市場本身風(fēng)險積累是造成房價回落的主要原因,。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月末,，商品房待售面積55230萬平方米,，比6月末增加802萬平方米。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強指出,，目前部分城市庫存量較大,，消化或需幾年，有的甚至需要八至十年時間,。庫存情況嚴(yán)重與否不應(yīng)以幾線城市區(qū)分,，而應(yīng)以土地出讓規(guī)模為衡量依據(jù)。張大偉也認(rèn)為,，市場已告別絕對短缺,，部分城市已經(jīng)絕對過剩。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計,，一線城市庫存壓力較大,。7月，一線城市新建商品住宅庫存量為3402萬平方米,，環(huán)比增長4.4%,，同比增長27.5%，繼6月份庫存量創(chuàng)新高后,，7月庫存繼續(xù)攀升。
上海易居房地產(chǎn)研究院的報告還顯示,，7月北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9,、17.2、14.1和14.7個月,。4個一線城市的存銷比走勢趨同,，相比6月份均出現(xiàn)上漲。在2013年年末,，4個城市的存銷比分別為7.6,、8.7、9.0和11.9個月,。而2014年行情疲軟,，致使4個城市的存銷比數(shù)據(jù)明顯增大，說明庫存去化變得艱難,。相較而言,，北京存銷比提升的力度最大。去年北京的庫存壓力最小,，但今年逆轉(zhuǎn)成為壓力最大的城市,，說明北京市場的降溫力度較大,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭直言，由于本輪樓市調(diào)整周期的住宅庫存量遠(yuǎn)超過2008年和2011年,，且中央層面不會強力救市,，所以市場調(diào)整的時長將超過前兩輪樓市調(diào)整期。
而各地出臺的放松限購等政策尚未起到刺激銷售的功效,。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),，1-7月商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%,，降幅比1-6月份擴大1.6個百分點,。其中，住宅銷售面積下降9.4%,。商品房銷售額36315億元,，下降8.2%，降幅比1-6月份擴大1.5個百分點,。其中,，住宅銷售額下降10.5%。
成交疲弱 房價底部尚未出現(xiàn)
在張大偉看來,，未來降價的樓盤會明顯增加,，三季度樓市主題仍是以價換量。目前一線城市的降價樓盤開始增多,，并從以往的暗降轉(zhuǎn)為明降,。日前，北京通州的樓盤東亞·印象臺湖項目大幅下調(diào)價格,，其在售的辦公和住宅類產(chǎn)品中各拿出50套房源進(jìn)行特價銷售,，降價幅度分別達(dá)6000元/平方米、4000元/平方米,。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，考慮到多數(shù)城市的房地產(chǎn)庫存水平仍在提升，預(yù)計價格下滑趨勢短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn),。陳國強認(rèn)為,，房價由漲轉(zhuǎn)跌的拐點已經(jīng)形成，但并不意味著房價已經(jīng)見底,�,！胺績r是否見底很重要的一個指標(biāo)是成交量。成交量恢復(fù)到比較穩(wěn)定的狀態(tài),，受此支撐,，就可以基本判斷房價將筑底，但目前成交很差,�,！�
面對疲軟的市場,，不少開發(fā)商認(rèn)為最艱難的時期還在后面。渣打銀行日前對開發(fā)商的調(diào)研顯示,，開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場的前景依然看淡,，當(dāng)前房屋建設(shè)活動在持續(xù)放緩，城市拍賣地塊數(shù)量在減少,，住宅銷量仍在下降,。
目前，不少開發(fā)商已經(jīng)下調(diào)了全年銷售目標(biāo),，并稱將堅持以現(xiàn)金為王的戰(zhàn)略,，加速資金回籠，必要時會考慮降價,。萬科表示,，短期看，部分庫存量高,、去化周期長的城市仍將延續(xù)去庫存的過程,。對于新項目，公司將繼續(xù)堅持新推盤當(dāng)月銷售率60%的銷售目標(biāo),；同時,，將進(jìn)一步加強庫存去化，確保庫存結(jié)構(gòu)合理,。
“警情”不斷 政策寬松預(yù)期增強
有券商分析人士認(rèn)為,，地產(chǎn)調(diào)整和信用緊縮的相互強化作用不容忽視，這將倒逼調(diào)控部門考慮加大政策調(diào)整力度,，部分地方政府有可能出臺更為積極的托市政策,。
一位房地產(chǎn)研究專家認(rèn)為，限購松綁的城市越來越多,，最后保留限購措施的可能就是一線城市，但一線城市也可以通過調(diào)整限購人群認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等手段來加以優(yōu)化,，實現(xiàn)局部放松,。
還有專家認(rèn)為，刺激需求關(guān)鍵還要看信貸能否有效釋放出來,。張大偉認(rèn)為,，下半年房地產(chǎn)市場將持續(xù)調(diào)整，而調(diào)整幅度要看信貸,。他說,，當(dāng)下對市場成交制約最為顯著的是信貸政策。首先,，銀行從風(fēng)險控制角度出發(fā),，對房貸審核從嚴(yán),。其次，盡管房貸放款速度在央行的要求下有所加快,，但由于資金成本提高等多方面因素,，首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象并未根本扭轉(zhuǎn)，這加重了主導(dǎo)市場的剛需人群的觀望心理,。第三,，對于廣大改善型需求而言，六至七成的首付門檻極大提高了“買一賣一”的普通置換人群的資金壓力,。
楊紅旭表示,，未來6至12個月，房地產(chǎn)調(diào)控總體朝放松方向發(fā)展,。地方政府救市力度將越來越大,，中央層面仍在推進(jìn)長效機制建設(shè)，如房地產(chǎn)稅立法,、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,、住房信息聯(lián)網(wǎng)等，而最現(xiàn)實的一項措施是增加支持首套房貸的力度,。隨著相關(guān)部門繼續(xù)實施定向?qū)捤�,，商業(yè)銀行必然會加大支持首套房貸的力度，利率有望從平均上浮10%逐步回落至以基準(zhǔn)水平為主,、以九折利率水平左右為次的格局,。另外，置換性購房貸款,、二套普通住房貸款等有望趨向?qū)捤伞?/P>
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，信貸突破的方向可能包括調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以支持首套房的名義加快信貸投放,。另外,，放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，實行“只認(rèn)房”政策,，以支持改善型住房需求,。
一些開發(fā)商則希望政府適度放松行政約束。泛�,？毓筛笨偛脜堑谰壉硎�,，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整不同于過往的政策因素主導(dǎo)，主要是市場本身的變化,�,！坝行沃帧睉�(yīng)放開對高端市場的調(diào)控，而抓好保障房建設(shè)。
但對地方政府救市的做法,，陳國強認(rèn)為,，政府救市可能起到反作用，進(jìn)一步強化看空情緒,，使購房者繼續(xù)觀望而不是積極入市,。在目前庫存量大、消化時間較長的情況下,，地方政府救市的舉措產(chǎn)生的效果可能非常有限,。
