2014年上半年,，中國房地產市場呈現(xiàn)出商品房庫存高企,、房價下行趨勢漸顯,、購房者觀望情緒加重等態(tài)勢，樓市預期和博弈優(yōu)勢已悄然生變,。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的“2014年1-6月份全國房地產開發(fā)和銷售情況”顯示，全國樓市呈量價增速雙降的局面,。在中國樓市進入下半場之際,，新建商品住宅庫存再創(chuàng)歷史新高，加上市場成交繼續(xù)低迷,，樓市供需失衡的局面已經顯現(xiàn),。
量價齊跌
1-6月份，全國商品住宅銷售面積42487萬平方米,，同比下降7.8%,，相與去年全年下滑25.3個百分點；住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%,，降幅與去年全年相比,，下滑35.8個百分點。世茂集團副總裁蔡雪梅表示,，在2013年之前,，房地產市場都是高歌猛進的；從今年3月份起,，市場就變了,，發(fā)生了一個“非常快速”的跌落,，目前市場仍處于下行通道,。“2013年8月之后,，基本上政策因素對市場的影響效果就不顯著了,，這是市場自發(fā)的調節(jié)過程。現(xiàn)在是供求結構發(fā)生了根本性的轉變,，由量變到質變,。”
住建部政策研究中心主任秦虹指出,，今年上半年全國商品房的銷售面積之所以出現(xiàn)負增長,，主要原因有三：一是去年同期的商品房銷量基數(shù)較高�,！白宰⌒孕枨笫浅�(shù),，去年賣多了，今年就賣的少,。從銷售總量來看,，仍然是一個不低的數(shù)字�,！倍墙跇鞘小氨辣P”論,、房價將“斷崖式暴跌”等不對稱信息讓購房者的觀望情緒日益加重。第三,，信貸約束影響了購房行為的實現(xiàn),。今年以來，個人住房抵押貸款的收緊,，使得購房者置業(yè)成本提高,。一方面購買首套房不僅沒有優(yōu)惠利率，反而要在基準利率基礎上上�,�,；另一方面,，房貸額度緊張影響了剛需的置業(yè)需求�,！艾F(xiàn)在市場需求主體是剛需自住型,，如果沒有貸款支持，他們幾乎不可能買得起房子,。因此,，對房地產市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境�,！�
在信貸收緊,、資金壓力、自住房供應等多方因素的沖擊下,，市場供需雙方的預判轉向,，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風,。在北京市大興區(qū)的熱盤保利熙悅春天,，3月份開盤時500套房源超三千人搶購但4月中旬開盤的二期，即便單價下降500元,，仍然賣得不好,。記者發(fā)現(xiàn)，一些房企再現(xiàn)“全民營銷”,，“凡推銷成功人人都可提成”,；個別房企高管微信群中發(fā)促銷信息，“零首付”也“重出江湖”,。
記者調查中發(fā)現(xiàn),，今年前5個月，20家標桿房企的銷售額不足去年全年的3成,。6月以來,，房企降價促銷的力度明顯加大，這也帶動了二手房價格繼續(xù)下行,。由于多數(shù)買家看淡市場,，二手房議價尺度明顯增大。
庫存“壓力山大”
截至6月底,，上海易居房地產研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米,，環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%,。35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象,。6月份,，35個城市新建商品住宅存銷比為18.1,，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。
而在5月份,，該存銷比數(shù)值為16.4個月,。其中，溫州以45.1的存銷比居于首位,，寧波以31.4的存銷比排行第二,。半年業(yè)績考核下，部分房企的打折促銷力度加大,，但很多購房者依然不買賬,，導致庫存去化壓力變大。存銷比保持了震蕩上行態(tài)勢,。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,，6月份庫存去化周期超過18個月，表明去化壓力空前大,，這將壓制房價,，預期未來幾個月多數(shù)城市房價將面臨下跌壓力。野村證券中國房地產行業(yè)研究主管高劍鋒亦表示,，第三季度或將有更多開發(fā)商降價去庫存,，最高可能出現(xiàn)同比20%的降幅。也就是說,，由于出現(xiàn)了一定程度的供求錯配,，中國樓市的供需格局已經生變。瑞銀最新發(fā)布的《地產泡沫之憂》報告顯示,，根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù),，目前中國居民的自有住房占比達85%—88%，而在城鎮(zhèn)地區(qū)該比例約為75%—78%,。城鎮(zhèn)住房建筑面積達179億平方米,，農村達206億平方米。這表明,，不考慮住房質量的前提下,，2010年時城鎮(zhèn)和農村戶均已擁有約1套住房。
克而瑞研究中心認為,，誠然,，隨著收入上升，居民確實存在升級到更好,、更大住房的需求,。但問題在于，2013年中國的房地產建設量已顯著高于該水平,。換言之,，中國房地產建設速度須在現(xiàn)有水平上“見頂回落”,，才能消化庫存，而穩(wěn)定后的建設速度將低于目前水平,�,！�
政府應在制度上有所作為
秦虹認為，從2011年開始,，我國開始抑制投資和投機性需求,，把原本是住房需求的那一部分資金買房子的資金變成了供給�,！爸袊习傩障矚g買房子,，2011年之前沒有真正的抑制投資性需求，2011年開始抑制投資性需求,。老百姓買房子就是為了投資,。抑制投資性需求后，不能買房子了,，這些錢就隨著房地產企業(yè)直接融資規(guī)模的擴大,，都以私募基金、房地產信托,、銀行的理財這種方式間接的投到房地產,。過去是需求，現(xiàn)在變成供給,。從這個角度來講,，這可以大大扭轉供求關系，對抑制房價上漲的目標是有好處的,�,！�
上海中原地產高級研究員龔敏說，在此背景下,，有關部門應當破除阻力,，摸清家底，在推動不動產登記制度,、房產信息聯(lián)網(wǎng)等制度的出臺方面有所作為,。財政部財政科學研究所所長賈康認為，我國應加快房地產稅立法,，以經濟手段置換行政“調控”,，應是樓市分化之后政府和各方互動中的重要抉擇�,！安灰撕唵位卣J為,，房地產稅一出臺就能抑制房價。實際上,，房地產稅本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價上揚曲線的大模式,，但在發(fā)揮其他功能的同時,，確實有利于減少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率,，是促使房地產市場健康發(fā)展的重要制度要素之一�,！辟Z康建議,，家庭買首套房可考慮抵扣個稅。他認為,，優(yōu)化個稅制度設計,，需強調“綜合計征，分類扣除,，年度結算”的改革方向,，以利優(yōu)化其調節(jié)社會成員收入的功能。還有一個值得重視的優(yōu)化要領：按家庭征收,，以追求更具實質意義的公平,。在目前僅按個人征收個稅的情況下，同樣水平的收入,，在家庭贍養(yǎng)系數(shù)不同的兩個納稅人之間很容易導致極大的不公平,。更合理的制度設計，是合并計算家庭所有收入,，再考慮人均收入水平的差異,，區(qū)別對待。
