“你們這是群租，一定要趕走,！”
“這里不讓住,，我們就到別的小區(qū)群租去！”
這是《經濟參考報》記者日前在上海虹口區(qū)一個群租戶較多的大上海紫金城小區(qū)聽到的對話,。一方是小區(qū)所在的居民區(qū)黨總支書記,，另一方則是一名女性外來租客。
幾年前,，她和安徽老鄉(xiāng)一起到上海打工,，在一家鞋店當營業(yè)員，一個月收入2000多元,，現在和丈夫租住在用三夾板隔出的一個單間內,。她說：“正規(guī)的房子租金太貴，中介還要拿35%的中介費,。群租人多又雜,，不安全，條件差,，但是我們沒有別的選擇,。”
群租,，是許多大城市社會管理長期面臨的一大“頑癥”,。《經濟參考報》記者日前在上海調研獲悉,，群租不是單純的房屋租賃問題,，而是社會經濟快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化高速進程中帶來的一種特殊社會現象,，是當前諸多社會管理矛盾在房屋租賃中的集中體現，其實質是流動人口的綜合服務管理問題,。
亂象叢生
消防隱患,、刑事案件高發(fā)是群租帶來的典型問題之一�,！督洕鷧⒖紙蟆酚浾咦咴L多處群租房發(fā)現,，屋內空間大多狹小，雜物堆積,，水,、電、煤管線私接,、亂接等現象普遍,。另外，群租房內矛盾糾紛不斷,，尋釁滋事司空見慣，盜竊,、傷人等刑事案件高發(fā),。
今年5月1日，上海龍吳路2888弄盛華景苑小區(qū)發(fā)生一起火災,，導致兩名“90”后消防員不幸犧牲,。經查，事發(fā)房屋建筑面積88.65平方米,，客廳用木板作簡易分割,。該戶業(yè)主1個月前將房屋租給江蘇籍來滬人員沈某。經現場勘查發(fā)現,，房內住有10人,，違法使用液化氣鋼瓶，可燃物多,、火災荷載大,。
群租房內，火災,、觸電,、煤氣中毒等人身傷害事故屢有發(fā)生。比如,，2007年,，上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)一戶群租房內曾發(fā)生火災，3戶家庭7口人中僅1人生還,。2013年2月14日,，普陀區(qū)中遠兩灣城198號一戶群租房內因陽臺亂堆紙箱等雜物,，被煙火引燃突發(fā)大火，屋內物品幾乎付之一炬,，所幸無人傷亡,。
松江區(qū)方松街道紫東居委黨支部書記錢興明說，一直將群租治理作為居委會的一項重要工作來抓,，其中最擔心的就是火災隱患,。
群租還是許多治安問題的溫床。群租房內人員混雜,，而出租人或轉租人一般只重經濟利益,，不顧社會責任，對登記承租人身份等法規(guī)置若罔聞,。因此,，群租房內矛盾糾紛不斷，尋釁滋事司空見慣,，盜竊,、傷人等刑事案件高發(fā)。本來作為封閉式管理的住宅小區(qū),，常有陌生人進出往來,，嚴重影響小區(qū)居民安全感。
從近年來上海的相關調查結果看,，群租問題突出的居民小區(qū)群眾安全感都比較低,。據中遠兩灣城物業(yè)部門反映，居民小區(qū)內發(fā)生的治安案件,，60%至70%與群租有關,。
此外，群租集中,，還易侵害鄰居權益,。記者了解到，近三年來,，上海各區(qū)縣房管部門每年接到涉及群租投訴逾3千件,，其中絕大部分反映相鄰妨礙。群租房內租客身份復雜,，作息時間不固定,，易造成噪音干擾；由于衛(wèi)生設施短缺,，亂倒垃圾,、高空拋物、甚至隨處大小便等情況也較為普遍,。群租房內人多,，能源消耗大,，原始設計的用電負荷難以承受，跳閘等現象經常發(fā)生,，設備報修率也高,；另外，因電梯過度使用,、不交物業(yè)費等額外增加的管理成本,，最終都由全體業(yè)主分攤。
記者發(fā)現,，有的新住宅小區(qū),，因群租問題突出，樓盤品質和居住環(huán)境受到很大影響,，房價也會明顯不同,。
產業(yè)化隱憂
上海市住房保障和房屋管理局調研發(fā)現，隨著外來常住人口越來越多,、群租需求越來越大,，這一市場呈現出產業(yè)化、區(qū)域化和新二元化的苗頭,。
上海市住房保障和管理局市場監(jiān)管處負責人介紹,，近年來，越來越多的群租房由專門從事轉租的“二房東”經營管理,，從取得房源,、分隔裝修,、對外招租,、運營維護等，形成了一條分工明確的產業(yè)鏈,�,；诰薮蟮睦嬲T惑，“二房東”抱團經營的特點比較突出,，部分區(qū)域出現了“福建幫”,、“安徽幫”等多個利益團體，損害業(yè)主或承租人合法權益的情況時有發(fā)生,，甚至對抗行政執(zhí)法,。
調研發(fā)現，群租現象通常在以下區(qū)域較為多發(fā)：一是來滬務工人員較為集中的城郊結合部,；二是住宅小區(qū)有一定量的閑置房源,，大部分為農民動遷安置房或投資購房，以大戶型居多,；三是住宅小區(qū)周邊有產業(yè)集聚或者服務業(yè)比較發(fā)達,，從業(yè)人員眾多,。
比如，普陀區(qū)中遠兩灣城鄰近上�,；疖囌�,，交通便利，成為來滬人員較為集中的區(qū)域之一,；松江區(qū)紫東新苑小區(qū)鄰近東明商業(yè)街,、開元地中海商業(yè)廣場等商圈，小區(qū)1800余戶住房中,，曾有600戶用于出租,，其中半數存在群租問題。
此外,，外來人員大量涌入,，但其在住房、養(yǎng)老,、教育,、醫(yī)療、就業(yè)等生活和消費需求方面與戶籍人口存在較大差距,，由此產生了新的城市二元結構,。
《經濟參考報》記者在上海市區(qū)及城鄉(xiāng)結合部一些群租小區(qū)看到，這些小區(qū)周邊已形成了“來滬人員服務來滬人員”的小餐飲副食業(yè),、小美容美發(fā)業(yè),、小洗浴業(yè)、小旅館,、小歌廳,、小網吧等“六小”產業(yè)，無證經營,、治安隱患,、食品衛(wèi)生等問題突出，影響了當地的生產,、生活秩序,，也給社會管理增加了難度。
結構性矛盾
對于群租,，上海市住房保障和房屋管理局曾進行多次調研,。調研發(fā)現，群租的普遍存在,，折射出城市中低端房屋租賃市場面臨的嚴峻形勢,。
一方面，是外來常住人口大量涌入。2010年第六次人口普查數據顯示,，上海常住人口為2301萬人,，其中外省市來滬人員897萬人，占39%,。10年間,，外來常住人員增加了551.21萬人，平均每年增加55.12萬人,；而上海戶籍人口年均僅增長7萬人左右,。尤其是2010年以來，上海每年新增來滬人員超過60萬人,，嘉定,、閔行、松江,、青浦,、奉賢等區(qū)的來滬人員已超戶籍人口，松江九亭等個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)來滬人員已占到當地常住人口的75%,。規(guī)模龐大的外來人員,，為上海經濟社會發(fā)展做出了重要貢獻，也給當地的住房,、教育,、醫(yī)療、治安等公共服務和社會管理帶來了巨大壓力,。
另一方面,，上海房屋租賃市場的結構性矛盾十分明顯。從需求看,，來滬人員以一般從業(yè)人員為主,，根據人口管理部門的數據，在上海辦理居住證的外來人口中,，九成辦理的是臨時居住證,，這部分從業(yè)人員主要為新畢業(yè)的大學生,、公司年輕白領和服務業(yè)從業(yè)人員,，收入普遍較低，房租支付能力較弱,，中低端的住房租賃需求較大,。
從供給看，由于規(guī)劃等方面的原因,，市場上的新增供應偏重于大戶型,、中高端住房。近幾年,，上海新建商品住房戶均面積從100平方米左右上升到120平方米左右,，市場上適合租賃的中小戶型,、中低租金的住房供應不足，尤其中心城區(qū),，適合來滬務工人員,、藍領階層租住的集體宿舍、藍領公寓更是嚴重短缺,。大戶型住房由于租金偏高,，出租相對困難，為避免房屋閑置,，業(yè)主往往自行或通過“二房東”進行拆套或分隔出租,。
在供不應求的情形下，群租就存在較大盈利空間,�,！督洕鷧⒖紙蟆酚浾咭云胀訁^(qū)中遠兩灣城一套130平方米左右的住房為例計算，正常按套出租,，月租金3500元左右,，全年租金約42000元；如果“二房東”以略高于市場價收租后(如4000-4500元/月),，分隔成10間轉租,，每間根據大小收取700-800元不等房租，則整套住房的月租金可達7000-8000元,，全年租金84000-96000元,。即使除去簡單的裝飾裝修成本，利潤仍十分可觀,。因此,，專門從事群租業(yè)務的“二房東”不會輕易放棄這一市場。
疏與堵結合
政府人士表示,，大城市的群租,，短期內很難完全消失。從需求看,，上海外來常住人口持續(xù)快速增加,，但收入水平和住房需求層次相對較低的現狀沒有變。從供給看,，中心城區(qū)和城郊結合地區(qū)租房成本高,，資源和環(huán)境約束長期存在，相應的適租房源總量不足,。
上海財經大學公共政策與治理研究院教授陳杰也認為,，群租屢禁不止，說明面向城市中低收入群體、新就業(yè)大學畢業(yè)生和外來務工者的中低端租房需求十分龐大,。
光靠堵,，難以根治群租頑癥，而必須堅持疏堵結合,。近年來,，上海不少區(qū)縣進行了一些探索和嘗試。比如,，探索代理經租新模式,。近年來，嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)政府盤活區(qū)域內閑置的商品住房和農民動遷安置房源,，與上海青客時尚生活服務股份有限公司合作,，按照市場化運作模式，將區(qū)域內閑置住房統一收租,、改造為人才公寓,，提供給入駐新城的高新企業(yè)員工租住，對符合政府有關規(guī)定的租房對象,，還可享受一定的租房補貼,。
“這樣做既改善和提高了入駐企業(yè)員工的居住條件，杜絕了群租的回潮,，也解決了許多企業(yè)發(fā)展的后顧之憂,。”馬陸鎮(zhèn)相關負責人說,。
再如,，多渠道提供低租金租賃住房。近幾年,，閔行區(qū)先后在莘莊工業(yè)區(qū),、浦江、華漕等區(qū)域,，建設了一批面向來滬務工人員供應的藍領公寓和集體宿舍,，已建成交付3千多套、近7千間,，可解決約5.5萬人的居住需求,，現已迎來大量租客入住。松江區(qū)方松街道則出資收購了松江大學城生活園區(qū)內約4700套小戶型住房作為公租房,，并協調相關部門提供公交配套,，群租治理騰退的租客可憑居委會核發(fā)的房源申請單,，在承租該房屋時享受6至7折租金優(yōu)惠,。
此外，提供住房租賃服務。閔行區(qū)古美街道建立了“房屋托管中心”,，莘莊工業(yè)區(qū)創(chuàng)建了“房屋租賃信息服務站”,，松江區(qū)方松街道建立了房屋租賃信息服務平臺等。這些區(qū)域性房屋租賃平臺,，為來滬人員提供專業(yè)的住房租賃服務,，并利用地域和租金的級差優(yōu)勢，引導群租房內支付能力相對較弱的承租人,，向租金相對低廉的區(qū)域轉移,。
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治群租須管控大城市人口規(guī)模 |
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記者 葉鋒/上海報道 |
近日，上海十個部門出臺了《關于加強本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理的實施意見》(以下簡稱《實施意見》),，將5類行為明確認定為群租,，包括單位集體宿舍設在住宅小區(qū)內；將一間原始設計為居住空間的房間分割,、搭建后出租,，或按床位出租；任一出租房間的人均居住面積低于5平方米,；任一出租房間的居住人數超過2人(有法定贍養(yǎng),、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外)等等,。
根據《實施意見》,，在對群租的管控問題上，進一步細化了從發(fā)現,、認定,、整改、處罰到集中整治的治理流程,，相關主體應負的責任得到進一步明確和加強,。比如，出租人應對出租房屋的安全負責,，與公安派出所簽訂《治安責任保證書》,；違規(guī)租賃受到行政處罰的，在履行處罰決定前將限制其房屋買賣,，同時將處罰信息作為其不良記錄,，納入公共信用信息服務平臺；不按規(guī)定納稅的,，由地稅部門責令限期繳納,，并從滯納稅款之日起按日加收滯納金；對出租人,、轉租人違反最小出租單位,、最低承租面積和承租人數規(guī)定,，出租人集中出租未履行安全管理責任，房地產經紀機構從事或居間代理“群租”業(yè)務等違規(guī)行為,，提高處罰幅度,；對承租人暫停辦理居住證等等。
與此同時,，上海還對區(qū)縣政府提出明確要求,，要求通過研究制定財政扶持政策，積極探索代理經租業(yè)務模式,，鼓勵公共租賃住房運營機構,、社會專業(yè)機構、物業(yè)服務企業(yè)等,，收儲社會閑置房源,，開展居住房屋代理經租業(yè)務，逐步擴大租賃住房供應規(guī)模,，優(yōu)化租賃住房供應結構,，穩(wěn)定住房租金水平。
上海市房管局巡視員龐元說,，群租問題是特大城市最突出的“城市病”之一,。應當根據城市功能定位，加快產業(yè)布局調整,，通過轉變經濟發(fā)展方式和產業(yè)結構優(yōu)化升級,，合理控制人口規(guī)模，優(yōu)化人口結構,，促進人口總量與資源環(huán)境承載力相適應,。
多位業(yè)內人士建議，要研究制定配套的人口政策,，通過完善居住證制度,，強化居住地服務管理，對有合法就業(yè),、合法居住和合法經營的常住人口,，納入城市公共服務體系；同時加強對無證無照及“六小”產業(yè)的整治力度,，對于灰色就業(yè),、灰色居住、灰色經營的外來人員,，要壓縮其生存空間,，逐步消除群租滋生的土壤，從根本上扭轉群租問題突出的現狀,。
還有一些業(yè)內人士提出,，治理群租應該“以塊為主,、條塊結合、屬地管理”,。
在“塊”上,，要充分發(fā)揮區(qū)縣政府的作用,，落實街鎮(zhèn)責任,，使其成為群租治理的責任主體。
普陀區(qū)中遠兩灣城第四居委會主任方鎖英,、松江區(qū)方松街道紫東新苑居委黨總支書記錢興明等基層干部建議,，指導社區(qū)依托物業(yè)黨建聯建制度，建立以社區(qū)黨組織為核心,，居委會,、業(yè)委會為主導、物業(yè)服務企業(yè)源頭把關的綜合治理長效機制,；對群租矛盾集中,、居民反映強烈的居住小區(qū)，應組織相關部門開展集中整治,。
在“條”上,，既要明確分工，更要形成合力,。
比如,，綜合管理部門可將群租治理納入對各行政區(qū)域、街鎮(zhèn)綜治工作的考核,；公安部門應加強人口管理,，并為多部門的集中整治提供必要支持；房管部門對違規(guī)租房行為進行認定,、執(zhí)法,，指導、督促物業(yè)服務企業(yè)履行對群租的巡查,、發(fā)現,、勸阻和報告義務；工商部門應加大對房地產經紀機構和經紀人的日常監(jiān)管,，以及對利用出租房屋無證無照從事旅館業(yè)違法行為的查處力度,，等等。為防止“各司其職”變成“各管一攤”,，還應建立更高層面的組織協調機制,。
民盟閘北區(qū)委副主任王波說，條塊結合的機制,，在對群租問題的疏解方面也特別重要,。比如,，群租矛盾突出的郊區(qū)，應合理規(guī)劃,、配套建設藍領公寓,、集體宿舍等中低端租賃住房；而在土地更為緊張的中心城區(qū),，則可通過閑置廢舊廠房改造集體宿舍等方式增加合法穩(wěn)定的適租房源,。
