近月來,，在房地產(chǎn)市場下滑的背景下,，地方放松調(diào)控動作頻頻,，從放松限購,、限價,，到擴大資金支持力度，再到調(diào)整落戶條件，各地從不同角度試探房地產(chǎn)調(diào)控放松的底線。與此同時,，為提高樓盤成交量，加快資金周轉(zhuǎn),，各房企降價又促銷,，甚至推出“降價險”，花樣百出吸引購房者,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整期會比較長，對地方政府救市的效果不能期望過高,。而對于購房者而言,，開發(fā)商的價格游戲觸動有限。由于庫存高企,，對于房企來說,，如果想吸引客源，讓出部分利潤是最好選擇,。
焦急 地方放松限購“只做不說”
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有消息稱,，從7月14日起,，南昌將有條件放開住房限購,，除了東湖、西湖,、青云譜,、青山湖4個區(qū)，其他市區(qū)區(qū)域不再限購,，成為繼呼和浩特,、濟南之后第三個正式取消限購的城市。
對此,，南昌市房管局開發(fā)管理處相關(guān)人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示,，目前并未收到任何通知。
但有業(yè)內(nèi)人士透露,，南昌現(xiàn)階段是“只做不說”,，只是沒有公開發(fā)文件�,！按舜螞]有通過官方下文,，而是通過房地產(chǎn)協(xié)會進(jìn)行電話溝通，以傳遞新政執(zhí)行,�,！�
放松原因是年初以來,，新建商住房銷量逐漸下滑，偏于低迷,。
數(shù)據(jù)顯示,，2月至6月，南昌新建商品房成交1.6萬套,，成交面積180萬平方米,，其中，商品住宅成交1.3萬套,，143萬平方米,。去年同期，兩組數(shù)據(jù)分別是2.03萬套,、204萬平方米和1.57萬套,、160萬平方米，新建商品房和新建商品住房成交套數(shù)同比分別下降21%,、18%,。更值得一提的是，4月底至今南昌市新建商品房面積庫存量超過2013年的銷售量,。
上述人士表示,，在極大的庫存壓力下，南昌將實時觀察限購放松效果,，若效果不佳,，將繼續(xù)擴大非限購范圍。
“‘只做不說’已成地方政府約定俗成的動作,�,！鄙鲜鋈耸恐赋觥３F(xiàn)階段已正式公布放松限購的呼和浩特和濟南外,，天津,、廈門、溫州等多地也“只做不說”,，悄然放開限購措施,。
具體來看，目前福州只要是全款購房(包括一次性以及分批付清),，即可不受到限購政策限制,；廈門非戶籍人士已可以通過“補稅”方式取得購房資格；天津雖然取消了藍(lán)印戶口,，但悄然放開了購買第三套房限制,。
此外，部分城市選擇放松限價。廣州增城,、從化以及一些中心區(qū)原本一些樓盤因價格過高而網(wǎng)簽受限的現(xiàn)象得到松綁,，北京今年初同樣也已經(jīng)取消對高價樓盤的入市限制。
放松購房支持方面,，鄭州全市約有100多個樓盤可享受最高70萬元的“組合貸”(其中公積金貸款部分,，最高不超過45萬元；商業(yè)貸款部分,，最低不低于5萬元),，首套房首付三成，二套房首付四成,；蕪湖對符合條件的高校畢業(yè)生購房安家補助政策進(jìn)行調(diào)整,，取消之前“就業(yè)滿3年”才可獲得購房補助(1萬元或2萬元)的時間限制。
調(diào)整戶籍政策方面,，武漢從7月1日起,，畢業(yè)超過2年在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生，具備相應(yīng)資格即可落戶,，而原本要求畢業(yè)2年之內(nèi)才有資格,；此前，貴州也宣布全面開放落戶限制,，鼓勵更多人在中心城鎮(zhèn),、城市落戶安居。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，2014年以來,，房地產(chǎn)市場突如其來的走勢逆轉(zhuǎn)令整個行業(yè)始料未及。去年末17個調(diào)控升級的一二線城市中,，有11個城市今年成交降幅超過25%,，受政策從緊影響顯著,。
與此同時,，截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米,，環(huán)比增長2.8%,，同比增長22.9%，庫存再創(chuàng)歷史新高,。
“從全國房地產(chǎn)市場看,，出現(xiàn)問題的城市特別是三四線城市，因為人口凈流入減少,，實際需求萎縮,，難以消耗之前已經(jīng)積壓嚴(yán)重的土地及在售庫存。”張大偉說,。
他認(rèn)為,，從貴陽發(fā)布納入本省其他多市人口基數(shù)，享受本地戶籍政策,，到無錫買房落戶面積降為60平方米,，再到海口出臺落戶新政策,，根本目的都是為了解決人口問題,，搶人，利用城鎮(zhèn)化,，提高購房人口基數(shù),，達(dá)到刺激房地產(chǎn)的目的。
熱切 房企花樣百出促成交
在地方政府想盡辦法“搶人”的同時,，房企也在花樣百出地想著“搶人”,。
近日，北京的珠江四季悅城項目推出“購房保值計劃”,，其中包括“買房降價險”和“無理由退房”兩項,。購房者如果選擇“降價險”的方式買房，9成房款即可買房,，余下10%作為保證金由客戶保留,。到約定的交房時間前四個月(2015年6月底)，如房價沒降,，總房款10%的保證金再由購房者交給開發(fā)商,；如果降價了，由珠江人保代客戶向開發(fā)商支付余款,，無需客戶返還保證金,。
至于如何判定是否降價，則是以交房前四個月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層,、相同朝向房源價格相比,。除此之外，四季悅城項目還推出了“無理由退房”政策,，在購房后一年內(nèi)至交樓前,，如果房價下跌很大，難以通過“降價險”補差價,，購房者可以申請無理由退房,。
與此同時，大連,、北京,、西安,、廣州等多地推出“零首付”“一成首付”優(yōu)惠活動。西安方面,，恒大,、天朗等知名房企加推特價房入市，最高優(yōu)惠20萬元,。中�,！皠P旋門”樓盤除了打出了6900元的特價，還推出“0首付”促銷,。此外,，西影路“海倫國際”等樓盤也宣稱推出史無前例的巨大優(yōu)惠，“0首付,，0月供”,。北京方面，珠江四季悅城6月也曾推出零首付活動,。
張大偉表示,，7月全國新房市場開局并不樂觀，成交量較6月的年度低位水平進(jìn)一步下探,，大部分城市的二手房市場也出現(xiàn)成交下滑,。中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，7月前6日新建住宅成交面積日均值較6月下降14%,，且各線城市均呈現(xiàn)下滑走勢,，一線、二線及三四線城市降幅分別為14%,、19%,、11%。
“促銷主要是因為市場降溫導(dǎo)致,，為了吸引客戶眼球,，增加入市積極性，提高房價只漲不跌的信心,。目前市場大部分項目去化放緩,，直接降價容易導(dǎo)致前期客戶糾紛，選擇保值保證,，可以一定程度上提高項目熱度,�,！睆埓髠フf,。
張大偉認(rèn)為，搶客源成為地方政府與房企第一目標(biāo),，但購房者更希望看到價格的實際變動,，這種數(shù)字價格游戲，實際上對購房者的觸動有限。對于房企來說,，如果想吸引客源,，讓出部分利潤是最好選擇。
淡定 房地產(chǎn)調(diào)整期拉長
盡管地方政府紛紛放松限購,，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整期會比較長，對救市效果不能期望過高,。
上海易居研究員認(rèn)為,，6月份去庫存化周期超過18個月，表明去化壓力空前大,，這將壓制房價,，預(yù)計未來幾個月多數(shù)城市房價將下跌。從今年上半年行情看,，去庫存化的速度不斷放緩,，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個態(tài)勢,，地方政府救市的沖動也愈發(fā)強烈,。但目前來看，救市的效果難以在短期內(nèi)釋放出來,，庫存積壓帶來的負(fù)面效應(yīng)還會持續(xù)一段時間,。
長富匯銀總裁張保國也認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場分化會加劇,，可能是一個更大的U形,，時間要長一點，尤其是底部偏長,。
有分析指出,，本輪市場出現(xiàn)降溫的原因與往年不一樣，不同于2008年市場受外圍金融危機影響波及步入全面下行通道,，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多由于前期房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累,，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此,，雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場大幅反彈,，本輪日益強烈的調(diào)控微調(diào)效果將不同于此前的市場反應(yīng)。
海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊表示,，本輪調(diào)整預(yù)計是中型幅度調(diào)整,，時間從2014年3月開始，經(jīng)歷9至15個月,，最晚可能在明年二季度能夠恢復(fù),，原因在于當(dāng)前政策“只托不舉”,，沒有出現(xiàn)大幅拐點。
