近日,，一則有關(guān)“國(guó)人賣(mài)北京1套房可買(mǎi)休斯敦6套房,，還能月賺1萬(wàn)元租金”的報(bào)道吸引了公眾的眼球，也使得近年來(lái)不斷升溫的海外置業(yè)熱再度成為關(guān)注焦點(diǎn),。專家認(rèn)為,，盡管海外投資房產(chǎn)不乏成功的先例，但是面對(duì)不確定的投資政策,、與國(guó)內(nèi)完全不同的市場(chǎng)行情,、復(fù)雜的法律程序,、較高的房產(chǎn)維護(hù)成本等諸多風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)人在“抄底”海外房產(chǎn)時(shí)更要提高警惕,，謹(jǐn)防誤入投資“陷阱”,。
投資金額不斷攀升
一直以來(lái)，海外房地產(chǎn)是中國(guó)富人群體海外投資的主流選擇,。胡潤(rùn)調(diào)查報(bào)告顯示,，海外置業(yè)在富豪海外投資項(xiàng)目中占比重最大，超過(guò)四成,。中國(guó)富人在世界范圍內(nèi)購(gòu)房已成為當(dāng)下一個(gè)顯著現(xiàn)象,。
然而，國(guó)人海外購(gòu)房浪潮正在由原先的富人群體向中產(chǎn)階級(jí)蔓延,，小額海外置業(yè)投資逐步升溫,。尤其是在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高企，升值空間日益縮小,，再加上一二線城市紛紛“限購(gòu)”的背景下,，越來(lái)越多的中產(chǎn)階級(jí)把目光投向了海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)更是受到國(guó)人青睞,。
目前,，中國(guó)已成為除加拿大之外的美國(guó)房地產(chǎn)第二大海外買(mǎi)家。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告顯示,，2013年4月至2014年3月的一年間,，中國(guó)人豪擲220億美元在美國(guó)買(mǎi)房，同比增長(zhǎng)72%,，占外國(guó)人購(gòu)房總額24%,。此外，全美現(xiàn)房成交價(jià)中值為19.9萬(wàn)美元,，而中國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房的成交價(jià)中值為每套52.3萬(wàn)美元,，為美國(guó)均價(jià)2.6倍。而且中國(guó)人更喜歡現(xiàn)金購(gòu)房,，超過(guò)3/4的中國(guó)購(gòu)房客選擇現(xiàn)金支付房款,。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)海外房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)25％,，達(dá)到21億美元,。其中，對(duì)海外住宅開(kāi)發(fā)用地投資額同比飆升80％,。
海外置業(yè)也選“學(xué)區(qū)房”
對(duì)于近年來(lái)不斷升溫的海外置業(yè)熱的原因,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值透支且經(jīng)濟(jì)放緩,，而國(guó)外整體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇,，房產(chǎn)投資價(jià)值較高,，因此有很多人賣(mài)了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)而去國(guó)外投資。
在加州大學(xué)安德森管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)分析師威廉看來(lái),，即使美國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲,，但對(duì)中國(guó)投資者而言仍然很有吸引力。比如,，在上海浦東購(gòu)買(mǎi)一套兩居室需要大約100萬(wàn)美元,，相當(dāng)于西洛杉磯房?jī)r(jià)的兩倍，而同樣的單元在浦東月租金為1400美元左右,，在洛杉磯為3300美元,。他說(shuō)：“從投資角度考慮，在洛杉磯當(dāng)房東比在上海更劃算,�,！�
此外，發(fā)達(dá)國(guó)家具備環(huán)境質(zhì)量,、教育水平等方面的優(yōu)勢(shì),，也是國(guó)人選擇海外置業(yè)和投資移民的重要因素。尤其是葡萄牙,、西班牙,、希臘、塞浦路斯等歐洲國(guó)家,，急于擺脫歐債危機(jī)的影響,，相繼推出了“購(gòu)房移民”的政策，購(gòu)房者只需購(gòu)置一定金額的房產(chǎn),，即可申請(qǐng)獲得該國(guó)的居留權(quán),，對(duì)中國(guó)投資者很具吸引力,。
《2014匯加顧問(wèn)·胡潤(rùn)中國(guó)投資移民白皮書(shū)》顯示,，中國(guó)富豪移民投資的項(xiàng)目主要是海外置業(yè)，在富豪海外投資項(xiàng)目中占最大比重,，超過(guò)四成,。其中，海外置業(yè)七成為了自住,，1/3為投資,，平均投入600萬(wàn)元人民幣。洛杉磯,、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業(yè)城市,，近四成富豪選擇獨(dú)棟別墅，近一半選擇學(xué)區(qū)房,。
風(fēng)險(xiǎn)暗藏仍需謹(jǐn)慎
盡管不少海外置業(yè)項(xiàng)目都讓中國(guó)投資者獲得較好的收益,，但這并不意味著海外投資房產(chǎn)就可以高枕無(wú)憂,，也并不是所有人都能實(shí)現(xiàn)抄底升值、海外撈金的美夢(mèng),。一些看似便宜的房產(chǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)往往難以察覺(jué),，最后可能會(huì)變成燙手的山芋。
事實(shí)上,，持有一座房屋并不僅是一紙房產(chǎn)證或是穩(wěn)定的投資收益那么簡(jiǎn)單,，便宜房?jī)r(jià)的背后，是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的高成本,。在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn),，無(wú)論房屋是自住、出租,，每年都要繳房產(chǎn)稅和管理費(fèi),，土地出讓金是分期支付的地稅，而且會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)增速和資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)水平做同向調(diào)整,。此外,，房屋的維護(hù)經(jīng)費(fèi)也是一筆很大的支出。
“國(guó)人用這10年中國(guó)房地產(chǎn)的思維出國(guó)投資,，很可能會(huì)出問(wèn)題,。”在張大偉看來(lái),，很多國(guó)內(nèi)購(gòu)房者在過(guò)去10年的投資投機(jī)中積累了不少財(cái)富,，但大部分都借助了很高的信貸杠桿。這種模式在房?jī)r(jià)暴漲的過(guò)程中,，會(huì)獲利豐厚,，但在經(jīng)濟(jì)比較均衡、買(mǎi)房投資屬性并不高的國(guó)外,，則很可能會(huì)出現(xiàn)回報(bào)率較低,、房產(chǎn)出售變現(xiàn)難度大等問(wèn)題。此外,，諸如年初馬航事件沖擊,、加拿大宣布終結(jié)投資移民項(xiàng)目、近期韓國(guó)濟(jì)州島提高投資移民門(mén)檻等政策變數(shù),，也會(huì)為海外房地產(chǎn)投資帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn),。
