日前，在北大房地產(chǎn)總裁班講學(xué),，討論最多的話題之一是這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期有多長(zhǎng),？房?jī)r(jià)下跌會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候？有趣的是,，來(lái)自全國(guó)各地的開發(fā)商們對(duì)“房?jī)r(jià)跌幅多少”分歧比較大,，但對(duì)于調(diào)整時(shí)間卻似乎都比較樂(lè)觀,，最長(zhǎng)也就看到兩年半左右。其主要依據(jù)是前兩輪的調(diào)整,，一次一年半,，一次也不超過(guò)兩年，且跌幅總體上都不超過(guò)15%,。這種預(yù)判使開發(fā)商們雖露愁容,，卻也還從容篤定。甚至不少學(xué)員摩拳擦掌,，躍躍欲試準(zhǔn)備拿地,。
筆者對(duì)此深不以為然。
首先,，這一次的房地產(chǎn)調(diào)整與前兩次的性質(zhì)完全不相同,。無(wú)論是2008年至2009年的調(diào)整，還是2011年至2012年的調(diào)整,，從年度的時(shí)段上看,，無(wú)論是北京等一線城市還是三四線城市，全國(guó)當(dāng)年的房?jī)r(jià)都是上漲的,，只是漲幅大小的區(qū)別,。多數(shù)城市房?jī)r(jià)都呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)態(tài)勢(shì)，即使年初下跌10%~15%,，下半年也迅即拉回，且重拾升勢(shì),，導(dǎo)致這兩次所謂調(diào)整的主導(dǎo)因素都是政府政策打壓,。所以，前兩次的房?jī)r(jià)下跌,、房地產(chǎn)調(diào)整應(yīng)該看作是“假摔”,。
這次大不同。在政策沒(méi)有任何新的打壓的情況下,，房地產(chǎn)自身開始調(diào)整,，房?jī)r(jià)從滯漲開始全國(guó)性回落，成交不分東西南北,，一線四線城市的成交量都大幅萎縮,。因此，可以說(shuō)“真摔”真的來(lái)了,。這是自1998年福利分房結(jié)束,、房地產(chǎn)大牛市元年開啟至今第一個(gè)真正意義上的大調(diào)整。而這種調(diào)整可以對(duì)比的是中外房地產(chǎn)類似的情況,，可以借鑒的是其他經(jīng)濟(jì)調(diào)整的現(xiàn)象,。
這一輪房地產(chǎn)調(diào)整與房?jī)r(jià)下跌最具可比性的是日本房地產(chǎn)泡沫破滅以及香港亞洲金融風(fēng)暴樓市暴跌,，都是房?jī)r(jià)上漲多年后加速暴漲，都是經(jīng)濟(jì)不景的背景,，都是房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中所占比重過(guò)大等之后出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅,。從周期階段上看，都經(jīng)歷了“房?jī)r(jià)滯漲——成交萎縮——房?jī)r(jià)暴跌——持續(xù)低迷——房企破產(chǎn)——業(yè)主抗議——緩慢復(fù)蘇”等過(guò)程,。當(dāng)然,，表現(xiàn)形態(tài)有差異，比如日本房?jī)r(jià)走平三年后暴跌,，而香港房?jī)r(jià)半年左右就暴跌,；又比如業(yè)主抗議，日本較平緩,，而香港出現(xiàn)50萬(wàn)人上街游行,。
不管表現(xiàn)形式如何，這個(gè)周期都不是一兩年能走完的,。日本的周期走了10年,；香港樓市從1997年算起至2005年復(fù)蘇也有9個(gè)年頭。跌幅最大時(shí)房?jī)r(jià)跌去65%,�,；赜^這一輪中國(guó)房地產(chǎn)的大調(diào)整，雖然最新的統(tǒng)計(jì)顯示全國(guó)百城房?jī)r(jià)終于環(huán)比下跌,，但只有一個(gè)點(diǎn)左右,，真正必然要到來(lái)的暴跌尚未來(lái)臨。什么時(shí)候開始暴跌呢,？像香港那樣半年,？像日本那樣三年？誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn),。不過(guò),，從上課的幾十位開發(fā)商所談到的成交慘淡的普遍情況看，這個(gè)時(shí)間應(yīng)該為期不久了,。從1998年開始上漲的中國(guó)房?jī)r(jià),，漲了十五、六年了,，像日本,、中國(guó)香港那樣調(diào)整十年八年也不奇怪。中國(guó)經(jīng)濟(jì)由于城市化,、結(jié)構(gòu)調(diào)整見效快等,，調(diào)整時(shí)間或許短一些，情況比香港,、日本要好一些,，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行自有它的規(guī)律,。筆者料定，此輪調(diào)整時(shí)間不會(huì)少于5年,。此外,，還可以參照的是股市和黃金：上證從2007年的6200點(diǎn)下跌，至今8個(gè)年頭,；黃金下跌3個(gè)年頭在下跌通道之中,，其中黃金從形態(tài)看跌5個(gè)年頭以上無(wú)懸念。最有說(shuō)服力的是它們都經(jīng)歷了所謂“斷頭鍘刀”式的暴跌過(guò)程,！
學(xué)員有兩種典型的僥幸心理自我安慰：一是政府會(huì)救市,。本屆政府是“市場(chǎng)起決定性資源配置”論者，所以別指望政府會(huì)輕易出手,；退一步來(lái)說(shuō),，限購(gòu)取消、政府救市,，短期自然有用,。但別忘記：當(dāng)年限購(gòu)擋不住房?jī)r(jià)上漲，取消限購(gòu)怎么能擋住房?jī)r(jià)下行呢,？
有的學(xué)員強(qiáng)調(diào)他所在的城市特殊,，或能逃過(guò)一劫。筆者送了他一句成語(yǔ)：覆巢之下,，焉有完卵,。
