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最近一段時間,，隨著樓市周期性調(diào)整向縱深演化，各地暗地松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策的舉動不斷,。同時,，部分境外投行集體“唱空”中國樓市，倒逼政府“救市”意圖非常明顯,。
當(dāng)全國樓市周期性調(diào)整與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型陣痛相互迭加時,，一定程度上增加了宏觀經(jīng)濟下行壓力。誠然,，“救市”可在短期內(nèi)助力穩(wěn)增長,，但人為打斷樓市正常調(diào)整，不僅代價與成本過于高昂,，還會積聚新的經(jīng)濟金融風(fēng)險,。
從國民經(jīng)濟核算的角度出發(fā)，我國房地產(chǎn)業(yè)本身所實現(xiàn)的增加值并不高,。2013年,，我國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值僅占GDP的5.85%。房地產(chǎn)業(yè)除了對建筑業(yè),、裝修業(yè)等上下游行業(yè)發(fā)展存在拉動作用外,，其對宏觀經(jīng)濟增長的支撐作用，可能更多體現(xiàn)為巨額土地出讓收入轉(zhuǎn)化為城市基建設(shè)施,、其他政府投資項目,、政府采購和拆遷戶消費上。2013年,，全國國有土地使用權(quán)出讓收入高達41250億元,，創(chuàng)出了土地市場有史以來的新高，與當(dāng)年GDP之比為7.25%,。自2008年以來,，6年間全國國有土地使用權(quán)出讓收入已經(jīng)高達15.6萬億元。
而土地出讓收入是家庭財富形式轉(zhuǎn)換的一個載體,。就住宅而言,，實際建筑成本并不高。目前,，我國現(xiàn)代住宅建筑成本大約在每平方米1500至2500元,，而實際住宅交易價格遠遠高出建筑成本，土地出讓收入在房價中占有絕對高份額,。由此可見,，住宅交易實際上是家庭貨幣資金與住宅建筑成本和土地出讓收入的交換，進而成為擴大內(nèi)需的有效途徑,。在住房制度改革啟動之前,，我國普通居民家庭財富主要表現(xiàn)為銀行存款等貨幣資金,。1978至1988年，我國居民儲蓄存款平均年增長30%以上,；1989至1996年,，在基數(shù)較高的情況下，居民儲蓄存款年均增長率仍達到31.6%,。1997年，亞洲金融危機爆發(fā),，對我國經(jīng)濟形成較大沖擊,，擴大內(nèi)需成為宏觀經(jīng)濟政策著眼點。1998年我國住房制度改革迎合了廣大居民改善居住條件的愿望,，實現(xiàn)了家庭財富形式從貨幣資金向?qū)嵨镒》康霓D(zhuǎn)變,，有效刺激并擴大了國內(nèi)需求。
當(dāng)前我國家庭財富向住宅轉(zhuǎn)換的空間已日益狹小,。截至2014年5月末,，我國居民人民幣個人存款余額為48.89萬億元，占全部各項存款余額的44.5%,�,？紤]到存款市場分布存在的“二八定律”，中低收入居民存款合計余額大約為9.78萬億元,，且中等以上收入居民多已擁有一套以上住宅,，未來住宅市場整體購買力已非常有限。除非我國出現(xiàn)明顯通貨膨脹行情,，促使中等以上收入居民通過增加住宅實現(xiàn)財富保值增值,，否則住宅市場需求不太可能會有爆發(fā)式增長。截至2013年末,，我國城鎮(zhèn)居民人口達7.3億,，按照人均30平方米計算，存量住房面積高達219億平方米,。按照均價5000元每平方米計算,，存量住房價值已高達109.5萬億元，與M2規(guī)模大體接近,，表明當(dāng)前維持樓市運行成本已過于高昂,。
各國實踐已經(jīng)表明，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用,，將存在巨大風(fēng)險隱患,。過去全球范圍內(nèi)已發(fā)生經(jīng)濟危機、金融危機的國家,，大多都有房地產(chǎn)非理性繁榮的影子,。今年以來我國樓市出現(xiàn)周期性調(diào)整,，屬于市場自發(fā)性調(diào)整，將有助于經(jīng)濟,、金融風(fēng)險逐步釋放,，對地方經(jīng)濟增長和土地財政的沖擊也在意料之中，這尤其需要地方政府保持定力,，轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念,，致力于將深化改革、簡政放權(quán),、激發(fā)民間活力作為培育地方新經(jīng)濟增長動力的三大支柱,。
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