記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，“萬科之問”絕非個(gè)案,，矛盾的表象是“質(zhì)量通病”，問題的根子則通在“運(yùn)作機(jī)制”——對(duì)具體操作層面的“末梢控制”已經(jīng)成為房地產(chǎn)“品質(zhì)線”無可回避的“最后一公里”,。
一向以“國(guó)內(nèi)最大的專業(yè)住宅開發(fā)商”,、“大手筆”著稱的萬科集團(tuán)，近年來卻屢屢遭遇“小麻煩”,。
據(jù)媒體報(bào)道,，無錫“萬科信成道”被指“精裝修質(zhì)量不過關(guān)”,，寧波“萬科金色水岸”出現(xiàn)“天花板結(jié)構(gòu)性開裂”，煙臺(tái)“萬科假日風(fēng)景”因“交房標(biāo)準(zhǔn)與樣板間不符”引發(fā)業(yè)主不滿……
近日,，人民網(wǎng)一篇《南京金色領(lǐng)域疑有消防隱患》的報(bào)道,，再次將萬科的產(chǎn)品質(zhì)量問題推到了前臺(tái)。業(yè)主們疑竇叢生：“房企標(biāo)桿”也會(huì)犯下如此低級(jí)的錯(cuò)誤,？
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“萬科之問”絕非個(gè)案,，矛盾的表象是“質(zhì)量通病”,，問題的根子則通在“運(yùn)作機(jī)制”——對(duì)具體操作層面的“末梢控制”已經(jīng)成為房地產(chǎn)“品質(zhì)線”無可回避的“最后一公里”。
利益訴求不一,，暗藏質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
記者從江蘇一些知名房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商處了解到,，在我國(guó),，房地產(chǎn)開發(fā)的基本模式是“開發(fā)商拿地——建筑商建房——開發(fā)商賣房”，而開發(fā)商與建筑商通常情況下各有歸屬，即使雙方同在某“大集團(tuán)”旗下,，也互為獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。換句話說,，“開發(fā)房子”的和“砌房子”的“本不是一家人”,。
開發(fā)與建筑分離，決定了合作各方具有不同的利益訴求——開發(fā)商通過投資獲得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行商品房建設(shè)而賺取銷售利潤(rùn),，建筑商則依附于開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得工程收益,。
一位不便公布姓名的業(yè)內(nèi)專家告訴記者，出于成本和風(fēng)險(xiǎn)管控的考量,，開發(fā)商一般并不直接招募和供養(yǎng)自己的建筑隊(duì)伍,，建筑商則大多以“開發(fā)商委托代建”的形式獲取工程項(xiàng)目。為了達(dá)成既定的建設(shè)目標(biāo),，開發(fā)商往往會(huì)經(jīng)過招投標(biāo)等方式形成一批相對(duì)固定的“合作建筑商”,。
“開發(fā)商和建筑商都希望從項(xiàng)目合作中實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，而開發(fā)商的利潤(rùn)高低與建筑商的收益多寡成‘負(fù)相關(guān)’,，用老百姓最容易聽得懂的話來講,，大家都希望投入盡可能少、產(chǎn)出盡可能高,，而在總收入一定的情況下,，開發(fā)商多賺錢就意味著建筑商少收入。值得注意的是,，與此同時(shí),，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)被加大了，因?yàn)椴还苁情_發(fā)商,、建筑商還是材料供應(yīng)商,，各方都要想方設(shè)法降低自己的經(jīng)營(yíng)成本,。”接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家分析說,。
蘇州新聞網(wǎng)2013年9月7日的報(bào)道《萬科金色里程被曝“偷工減料”》,，或許能夠從某一角度證實(shí)這位專家的說法。該報(bào)道稱,，業(yè)主普遍反映購(gòu)買的新房裝修選材和原先樣板房差異較大,，售樓處承諾的高檔次裝修變低檔次……
項(xiàng)目逐級(jí)分包，管控難以統(tǒng)一
記者調(diào)查得知,，成熟的開發(fā)商都會(huì)依據(jù)與其開發(fā)項(xiàng)目相適應(yīng)的條件選定“合格建筑商”,，然而，所謂“合格建筑商”的認(rèn)定依據(jù)往往只能是該企業(yè)的“施工資質(zhì)”和“核心團(tuán)隊(duì)”,，因?yàn)榻ㄖ套陨硗瑯右矝]有必要和能力長(zhǎng)期供養(yǎng)成建制,、大規(guī)模的建筑工人隊(duì)伍，通行的做法是根據(jù)項(xiàng)目的體量臨時(shí)“集結(jié)”施工人員,。
在著名的建筑之鄉(xiāng)江蘇,，記者采訪多家建筑企業(yè)后得到了一個(gè)基本數(shù)據(jù)——建筑企業(yè)“核心團(tuán)隊(duì)”與“外圍工人”的比例最高已經(jīng)達(dá)到了2:8，即使是建筑行業(yè)的一些大型老牌“國(guó)企”,，這個(gè)比例也在不斷加大,。也就是說，所謂“核心團(tuán)隊(duì)”主要是管理人員和技術(shù)骨干,，建筑隊(duì)伍的絕大部分成員是“臨時(shí)工”,。有關(guān)部門對(duì)核心團(tuán)隊(duì)在工地的工作時(shí)間都有量化考核，甚至?xí)捎檬謾C(jī)定位的方法實(shí)時(shí)監(jiān)控,，但對(duì)于較之于核心團(tuán)隊(duì)規(guī)模龐大數(shù)倍的“預(yù)備役”,，其管理模式只能是松散型的，尤其是異地開發(fā)的項(xiàng)目,，建筑工人的來源更多地要依賴于“包工頭”以及聚集在其身邊的農(nóng)民工兄弟,。
一家具有房屋建筑工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)的省級(jí)建筑企業(yè)集團(tuán)的董事長(zhǎng)坦承：“我怎么可能長(zhǎng)期供養(yǎng)幾萬、幾十萬人的施工隊(duì)伍,？”
“最嚴(yán)重的問題還不在這里,。”一位多年從事建筑行業(yè)管理的建工局長(zhǎng)告訴記者,，“一般的建筑工程都存在‘分包’現(xiàn)象,，體量越大的項(xiàng)目這種現(xiàn)象越普遍——除了主體工程，輔助項(xiàng)目尤其是砌墻抹灰之類的低端工種不需要也不可能由‘核心團(tuán)隊(duì)’來操作,；房地產(chǎn)行業(yè)多年來形成的‘建筑商先行墊資’模式也決定了不會(huì)有哪一家建筑企業(yè)愿意和能夠獨(dú)自承擔(dān)所有的投資風(fēng)險(xiǎn),。‘分包’等于分散了風(fēng)險(xiǎn),，但同時(shí)也埋下了事故的隱患,，最終極有可能影響到房屋的質(zhì)量,。”
“問題是,，在這樣的環(huán)境下許多不該發(fā)生的事情就變得難以避免了,，比如工期拖長(zhǎng)導(dǎo)致交付延宕，材料供應(yīng)質(zhì)量大打折扣等等,�,！痹摼珠L(zhǎng)說。
基層勞務(wù)工存“無證上崗”現(xiàn)象,，質(zhì)量“短板”待補(bǔ)
縱觀萬科集團(tuán)的發(fā)展軌跡,，該公司質(zhì)量管控的“頂層設(shè)計(jì)”應(yīng)當(dāng)說還是非常成功的。
記者通過有關(guān)渠道看到了萬科集團(tuán)的技術(shù)文件《工程質(zhì)量控制指引》,。該“指引”從土建施工到消防安裝都做出了具體規(guī)定，甚至一直詳細(xì)到每道工序的“做法”,，并規(guī)定了質(zhì)量差錯(cuò)的具體“罰則”,，更令人感到勇氣可嘉的是，萬科集團(tuán)的官方網(wǎng)站按其工程項(xiàng)目主動(dòng)為業(yè)主開設(shè)了投訴論壇并對(duì)每一投訴予以積極回應(yīng),。
即便如此,，萬科也沒有完美地解決產(chǎn)品品質(zhì)末端控制問題。2013年6月,，萬科的一位副總裁曾公開表示：“2013年萬科在建項(xiàng)目15%要達(dá)到?jīng)]有空鼓,、開裂、滲水,，到2014年是50%,，2015年要達(dá)到100%�,！�
記者在南京萬科采訪時(shí)了解到,，該企業(yè)的質(zhì)量管控近乎嚴(yán)苛，建筑,、裝潢企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理,、“樓棟長(zhǎng)”及瓦木水電“技師”必須完全執(zhí)行萬科的工藝規(guī)范，萬科與合作單位的工程師們則始終保持技術(shù)業(yè)務(wù)的無縫對(duì)接,，但最底層的勞務(wù)人員尤其是入門級(jí)的新手仍然是一塊質(zhì)量“短板”,。
揚(yáng)州大學(xué)建筑科學(xué)與工程學(xué)院的幾位學(xué)生對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖさ氐墓と宋幕脚c從業(yè)資格狀況進(jìn)行了一次專項(xiàng)調(diào)查，雖然其結(jié)論并不具備權(quán)威性,，但它至少“發(fā)現(xiàn)”了房地產(chǎn)“品質(zhì)線最后一公里”存在質(zhì)量隱患的根本原因之一,。同學(xué)們的調(diào)查結(jié)果是：受訪的近300位建筑工人大多僅有初中以下文化水平，其中,，近67%的人無證上崗,，約7%的人不知道本崗位需要具備何種資格,。調(diào)查還顯示，從工人的角度看,，大約有55%的人根本就不關(guān)心是否持有證件,，認(rèn)為只要聽從工頭的安排干活就可以了；從建筑公司來講,，因?yàn)橥鈦砉ふ急群艽�,，流�?dòng)性較強(qiáng)，進(jìn)行定期培訓(xùn)很困難,，同時(shí),，相對(duì)較高的培訓(xùn)成本亦導(dǎo)致其不愿為此付出代價(jià)。
遺憾的是,，“普通工人也要具備專業(yè)素質(zhì)”似乎并未成為業(yè)界的共同認(rèn)知——萬科集團(tuán)曾撥出500萬元�,？顬椤叭f科工地上數(shù)以十萬計(jì)的勞務(wù)工提供大病救助和子女教育的互助共濟(jì)”，但記者沒有找到與這些“勞務(wù)工”們的技術(shù)培訓(xùn)相關(guān)的新聞報(bào)道,。接受采訪的某建工局長(zhǎng)也告訴記者,，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商都會(huì)認(rèn)為“除了吊車、電焊等崗位外,，其他工種未必需要證件”,，因?yàn)椤霸诂F(xiàn)行的建筑行業(yè)管理體系中工作業(yè)績(jī)的計(jì)算往往與工人的技術(shù)等級(jí)無關(guān)”，但他明確表示,，“經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的工人施工質(zhì)量肯定會(huì)不一樣,。”
