數(shù)據(jù)冰冷,。國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，今年5月,，全國70個大中城市中,，有35個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環(huán)比下降。整體平均降幅為0.15%,，為近24個月以來的新低,，也是此期間首次出現(xiàn)負增長。
在此之前,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)異動,。年初以來，市場持續(xù)低迷,，始終沒有起色,，零星的降價行為也逐漸蔓延，并覆蓋一線城市,。在經(jīng)歷了連續(xù)三個月的成交量下跌之后,，房價也終于出現(xiàn)下行。
市場人士一致將此判斷為“拐點”,，原因在于,，在并無政策明顯壓制的背景下,，傳統(tǒng)熱銷期卻出現(xiàn)“量價齊跌”的局面。有分析認為,，盡管各地蜂擁救市,，但效果不會太明顯。且在當前市場整體供需平衡的情況下,，交易量的底部可能維持較長時間,，房價的調整周期也將拉長。
現(xiàn)實甚于數(shù)據(jù)
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，今年5月,，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降,，占比達到50%,，比4月暴增27個。持平的城市有20個,，比4月增加兩個。上漲的城市有15個,。
值得注意的是,，在房價向來堅挺的四個一線城市中，上海,、深圳的新房價格也出現(xiàn)環(huán)比下跌,，廣州持平，只有北京微漲0.2%,。在環(huán)比價格變動中,，杭州成為降幅最大的城市，下降1.4%,。
平均而言,，70個大中城市的新建商品住宅價格平均環(huán)比下降0.15%，近24個月以來,，首次出現(xiàn)負增長,。如此劇烈的變動，讓不少從業(yè)者感到意外,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,，從首次出現(xiàn)個別城市價格調整，到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布,，到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房價多數(shù)城市下行,。市場已經(jīng)出現(xiàn)加速調整，且變化的速度超過市場之前的預期,。
同比來看,，盡管仍有69個城市的新房住宅價格上漲,，但70個城市的平均漲幅已經(jīng)連續(xù)5個月出現(xiàn)收窄，漲幅從去年12月的9.7%下降至上月的5.63%,，同樣體現(xiàn)出明顯的變化,。
事實上，與民間數(shù)據(jù)以及媒體上的極端案例相比,，統(tǒng)計局發(fā)布的官方數(shù)據(jù)往往顯得溫和而保守,。分析人士指出，房地產(chǎn)市場的分化特征明顯,，在納入統(tǒng)計的70個大中城市之外,，中小城市的過剩局面更為嚴重，其房價也出現(xiàn)了更為明顯的下跌,。
山東省某民營房地產(chǎn)企業(yè)負責人表示,，在其涉足的多個當?shù)爻鞘兄校績r存在普遍的下調現(xiàn)象,。部分城市的價格已經(jīng)降至成本水平,，開發(fā)商幾乎無利可圖。盡管如此,，房屋仍然難以消化,，不少在建房地產(chǎn)項目今年已出現(xiàn)停工。
同時,，隨著項目進入爛尾和滯銷狀態(tài),，部分中小房企的資金鏈承受巨大壓力，并因此而出現(xiàn)債務違約現(xiàn)象,。有銀行人士向中國證券報記者指出,，雖然尚未出現(xiàn)大規(guī)模“跑路”,，但很多中小房企的確已經(jīng)走到破產(chǎn)邊緣,。
降價的邏輯
從市場邏輯看，此輪降價的出現(xiàn)并不意外,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，今年2、3,、4月,，全國商品房銷售面積連續(xù)出現(xiàn)下降。到5月,，降幅已擴大到7.8%,，而去年同期，該數(shù)據(jù)為增長35.6%,。
“量跌”往往被視為“價跌”的前兆,。在出現(xiàn)連續(xù)三個月的成交低迷后,，價格的調整就變得順理成章�,！敖挡唤狄呀�(jīng)無需爭論,，怎么降是業(yè)內討論的主要話題�,！本┏悄持科筘撠熑吮硎�,，近期與多個項目負責人交流，發(fā)現(xiàn)幾乎都在研究價格調整策略,。
中原地產(chǎn)的分析認為,，本輪市場轉冷主要由兩個因素造成，一是由于部分城市前期供應量過大,、房價過快上漲等市場本身風險因素積累,，二是前期成交量集中釋放帶來的需求斷檔，加之房價調整引致的部分需求陷入觀望,。
鏈家地產(chǎn)則指出了另一個大背景,，即信貸政策持續(xù)收緊。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為,，雖然近期央行有多個定向寬松動作,，但從今年中央層面在經(jīng)濟領域改革側重結構性的角度看，全面降準的可能性不大,。
值得注意的是,，近期以來,，包括南寧,、天津、蕪湖,、杭州,、福建等在內的不少地方政府紛紛出臺救市政策，但從房價表現(xiàn)來看,，這些政策的實際效果似乎有限,。
張大偉表示，本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因為非政策因素導致的市場蕭條,，這可能會導致本輪調整周期和深度較長,，特別是非核心城市、非城市核心區(qū),，都有可能出現(xiàn)明顯價格調整,。
他所指出的“非政策因素”，是指經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高增長,，當前房地產(chǎn)市場的供需關系正在趨穩(wěn),，部分城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象,。從此前統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)不難看出，當前房地產(chǎn)投資,、新開工面積,、銷售等指標的增速都達到罕見的低點。
暫不會“崩盤”
隨著價格的下降,，房地產(chǎn)市場的調整還將進一步深化,。張旭認為，預計下半年,，房價下降城市數(shù)量仍會增多,，一線城市有可能全部進入降價陣營，高庫存的三四線城市風險增加,。同時,，房價同比指數(shù)也可能在年底轉負。
這種結論受到多數(shù)業(yè)內人士的贊同,。其根據(jù)有二：一是從市場表現(xiàn)上看,，當前樓市成交低迷的狀態(tài)難以從根本上改觀，因此成交量的低位將繼續(xù)對價格實施抑制;二是根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，70個大中城市中,，5月有35個城市的二手房價格下調。作為另一個先行指標,，二手房價格的走低,，也將預示著未來新房價格將繼續(xù)下探。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,，2004年以來,，我國已經(jīng)歷過三次房地產(chǎn)短周期，當前已進入第四個周期,。
他表示,，此前兩輪調整分別出現(xiàn)于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初,。其中,，前者的房價下跌周期持續(xù)了6個月，后者為8個月,。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”,，調整的規(guī)律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小;漲的時間長,，跌的時間短,。
相比之下，如今的內外環(huán)境均較為惡劣,，主要體現(xiàn)在,，既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策,，又面臨整體市場“供大于求”的情況。這也決定了,，此輪市場調整的周期將會更長,，即房價下跌的時間可能超過8個月。
但從大周期上來看,，未來房地產(chǎn)市場仍將迎來“白銀十年”,。即隨著供需關系的改善和政策的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)由高速增長進入低速增長階段;房地產(chǎn)企業(yè)利潤率被壓縮,，企業(yè)面臨兼并整合;房地產(chǎn)市場將由增量市場轉為存量市場;供需關系穩(wěn)定,，房價企穩(wěn)。
因此,，在此輪調整中,，房價跌幅仍不會太大，更難以出現(xiàn)“崩盤”的現(xiàn)象,。楊紅旭預計,，70個大中城市平均房價同比跌幅的最大值，估計為5%左右,。